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전세보증금 관련문의 갑자기 취직되어 타 지역으로 가게 되었는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문제가 있습니다. 기존임대주택에서 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 주택에 전입신고를 하게되면 현 주택에서는 전출이 되고 이로 인해 대항력을 상실하게 됩니다. 대항력이 상실되는 경우 기존 보증보험이 있더라도 지급거절사유가 될수 있고, 혹시라도 임대인이 변경되거나 할 경우 제3자에게 대항을 할수 없기 떄문에 사실상 보증금 보호가 매우 위험한 상테가 될수 있습니다. 그러므로 보증금 반환전까지는 전입신고를 현 주텍에 그대로 유지를 하셔야 하고, 만기가 되었더라도 보증금 반환전까지는 전입을 유지하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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부동산 실거주 의무 양도세 등 이것저것 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.실거주 의무가 있는지 궁금합니다.-> 조합원 입주권의 경우 실거주의무가 있지는 않습니다, 다만 해당 지역에 따라 실거주의무가 있을수는 있겠으나 질문에서 말한 부평의 경우 규제지역에 속하지 않으므로 실거주의무는 없다고 보시면 됩니다 2.양도세 비과세을 받으려면 현재 바로 매도을 해도 가능한지 아니면 보유 기간이 있어야 하는지 여쭈어 봅니다.아직등기는 없습니다.-> 양도비과세는 보통 2년보유를 하셔야 하고, 취득시점의 기산일은 상황에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로는 종전주택취득일이 기산점이 되어, 바로 매도를 진행해도 되겠으나, 혹시라도 청산금 납부로 인하여 부수토지의 면적증가등이 있는 경우 준공일이 기산점이 될수도 있습니다. 안전하게 비과세를 받고자 하시면 준공일로부터 2년뒤 매매를 하시는게 가장 안전하다고 할수 있습니다. 3.현재 재가 따로 나와 살고있는데 전입신고도 따로 되어있고요 만약에 부모님이랑 세대을 합치면 2주택(현재 살고 계신 아버지 명의빌라 )이 되는데요 불이익 같은게 있는지요 양도세가 더 나온다든지 재산세가 더 나온다는지 아니면재가 모르는 무엇인가가 더있는지 궁금합니다.-> 단순하게 세대합가를 하시면 1가구 2주택이 되어 세금에서 불리할수 있습니다. 매매를 위한 경우라면 세대를 합치기전에 매매를 하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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부동산에서 위임장을 안주려고 하는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의심스러운 부분은 있으나, 매도인 입장에서는 돈을 받고 명의를 넘기는 부분이기 때문에 실제 계약당사자가 소유를 하는 실소유자인지에 대한 부분까지는 크게 신경쓰지 않아도 될듯 보입니다 , 보통 매수자 입장에서는 매도인이 대리인일 경우 권리당사자가 아닌 만큼 안전상 위임장과 인감증명서를 확인하지만, 매수자가 대리인으로 참여하는 경우 정상적은 자금을 건네 받고 소유권등기를 넘기기만 하면 되기 때문에 계약 이후에 문제될 여자는 크지 않기 떄문입니다. 질문에서도 어찌되었던 잔금일에 위임장 원본을 주겠다고 하니 해당 시점에 확인하시면 될듯 보입니다 .
경제 / 부동산
25.07.17
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누수탐지비용 질문드립니다!! 빌라
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.누수업체의 출장 및 원인분석에 대한 비용은 업체마다 차이가 있을수 있습니다. 단순하게 지붕누수의 경우라면 대략 10~30만원사이정도로 보시면 되고, 하자부분에 따라 청구되는 비용 역시도 달라질수 있습니다.보통 아랫집누수의 경우 원인에 따라 윗집에서 손해배상과 하자보수비용을 지불하여야 하며, 개별적으로 일상생활배상책임보헙등에 가입되어 있다면 이를 통해 어느정도 손실보상을 처리하실수 있는 것으로 알고는 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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소유권 이전 후 임시거주 가능한지요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 규제를 기준으로 위 방법대로 하면 가능성은 있겠으나, 실제 가능할지는 장담하기 어렵습니다. 일단 A주택을 매도하고 한달 거주를 하시는 것은 매수자가 1달에 대해서 실거주를 허용하여야 하는데, 이런 부분이 합의될지에 대한 문제와 A주택 매도후 1주택자가 된 상태에서 처분조건부 대출을 통해 C주택을 구매할때 LTV나 DSR등 엄격한 규제를 받을수 있다는 점, 마지막으로 B주택을 6개월 내 처분하여야 하는데 임차인이 거주중인 경우 전세승계거부권이 있어 이러한 부분까지 합의를 마치셔야 하는 문제들이 있습니다. 그리고 위와 같은 방법은 실제 시도한 케이스를 보지 못했기에 과정중에 어떠한 문제가 나타날지 혹은 대출자체의 승인이 문제없이 될지도 아직은 확답하기는 어렵습니다. 현 상황자체가 주택담보대출을 최대한 통제하려고 하는 정부의지와 금융권 역시도 눈치보기 중이기 떄문에 특수한 상황에 대해서 은행이 어떻게 나올지 판단하기 어렵기 때문입니다 .
경제 / 부동산
25.07.17
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공인중개사 시험이 얼마남지 않았는데요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개인학습능력에 따라 차이는 있겠으나, 대부분은 높은확률로 합격하기 어려울수 있습니다. 3개월 남은 시점에서는 1차시험정도만 도전하시고 내년에 2차시험을 준비하시는게 확률상 유리해 보입니다. 참고로 공인중개사 과목의 대부분은 법률과목이고, 법률 특성상 매년 개정이 되는 부분이 많기에 이미 출제된 문제들이 그대로 적용되기는 어렵고 관련학과가 아니거나 초보자의 경우 용어의 이해 차체가 쉽지 않기 떄문에 단순 기출만 보고 합격을 하기 어려울수 있습니다 ,참고로 1차시험의 경우 민법과 부동산학개론이고 이런 과목의 경우 기출문제가 도움이 될수 있고, 민법의 경우도 이미 나와있는 판례를 중심으로 나오기 떄문에 기출문제 + 이론 공부를 함께 하시면 1차시험정도는 높은 확률로 합격이 가능할수 있습니다 .다만 그만큼 시간투자를 매일 꾸준히 하셔야 합니다 .
자격증 / 공인중개사 자격증
25.07.17
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국가 지원금 매장 등록 하는 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가장 빠르고 정확하게 확인하는 방법은 지자체나 주민센터등에 문의하시는 방법이 맞을것으로 보입니다. 국가 지원금자체도 결국은 지자체가 중심이 되어 진행하는 부분이고, 사용처에 대한 관리나 결정도 지자차가 최종 실무를 담당하기 떄문입니다. 참고로 연매츨 30억이하 소상공인은 구구나 신청가능하며, 가맹점 등록방법은 온라인 신청시 긱지자체 또는 지역화폐 운영 사이트를 통해하시면 되고, 오프라인신청의 경우 가맹점 등록신청서 다운(각지자체사이트에 양식있음)하여 작성후 사업자등록증 사본을 함께 준비하여 관할 시, 군 또는 담당부서에 제출하시면 됩니다. 심사후에 등록이 완료되고 , 지자체마다 조금씩 과정이 다를수 있으니 앞에서 말한것처럼 사전에 문의를 해보시고 준비하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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공실이였던빌라관리비미납이있는데납부해야되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물을 소유한 사람은 거주여부나 공실여부와 관계없이 관리비를 납부하셔야 합니다. 보통 임대차를 진행하여 임차인이 있는 경우 실제 사용하는 임차인이 이를 부담하는게 맞으나, 공실등이 발생하는 경우 청구되는 관리비는 최종적으로는 소유자가 부담하게 됩니다, 즉 질문의 경우라면 매매한 시점 즉 취득시점인 잔금청산일을 기준으로 하여 이후부터는 질문자님이 부담하시는게 맞습니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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집 사고싶은데 용자금있다고했어 어떡학할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 융자금이 있더라도 매매계약시 잔금지급후 말소 조건으로 계약을 진행하시면 별 문제가 되지 않습니다. 즉, 근저당자체를 인수받는것이 아니기 때문에 구매시 고려할 부분은 아닙니다. 보통 중개사가 있는 경우 이러한 부분을 특약등에 명시하고 잔금지급후에 매도자로부터 상환영수증이나 말소등기접수증등을 확인하여 기존 근저당 말소가 되었는지를 확인하기 떄문에 중개사를 통해 계약을 진행하시면 위와 같은 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.17
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정부의 청년 주거 지원 정책은 실제로 내 집 마련의 꿈을 실현하는 데 도움이 되고 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.포괄적으로 질문을 하시면 자세한 답변은 어렵습니다. 일반적으로 청년주거안정을 위한 정부지원은 청년 월세지원이나전세를 위한 저금리 전세대출정도이고, 나중에 주택구매를 위한 준비과정으로써 청년드림청약통장 정책등을 통해 신축아파트 구입시 자격부여 및 당첨가능성을 높이고, 당첨시 저금리 대출을 지원하는 등의 제도를 운영중에 있습니다. 그리고 부동산 정첵의 경우는 시장 상황에 따라 정부도 정책방향이 변경되기 때문에 일괄적인 규제를 말하기는 어려우나 현재시점에서는 서울 일부지역의 주택가격상승과 가계대출 증가를 막기 위해 대출규제를 시행중에 있습니다. 그리고 다른한편으로는 저소득 주거불안정을 낮추고자 정부지원하의 임대주택공급과 청약시 신혼부부나 청년, 노부모부양자등과 같이 지원부분을 나누어 운영중에 있고, 저금리 공공대출을 통한 자금조달을 지원하고 있습니다 .
경제 / 부동산
25.07.17
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