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부모님과 함께 살다가 전세끼고 아파트 구매하면 1가구 2주택이되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 제가 아파트를 살때 취득세가 어떻게 되나요?-> 동일세대로 구성되는 경우 1가구 2주택이 될수 있고 이런 경우에 추가 주택을 구매하는데, 구매하는 주택이 속한 지역이 규제지역,조정대상지역이라면 중과세율 8%가 적용되나, 그외지역은 기본세울 (1~3%)가 적용됩니다. 2. 만약 그렇게 산 아파트를 예를들어 한 3년뒤? 팔게 되면 양도세가 어떻게 되나요?-> 경우에 따라 다른데, 일반적으로 규제지역이 아니라면 실거주의무가 없기에 2년이후에 매도롤 하게 되면 2주택에 따른 양도소득세가 과세되고 양도차익에 따라 다른 세율이 적용됩니다.3. 부모님은 1가구2주택이 되면 뭐 보유세라던가 불이익이 있나요?-> 현 부모님주택의 평가가액에 따라 달라질수 있는데, 재산세의 경우는 기존과 크게 달라지지 않으나, 종부세에 있어 부모님 보유주택이 고가주택이라면 기존에 1주택일떄는 12억까지 과세가 되지 않겠으나, 2주택일 경우 9억초과시에는 부과될수 있어 보입니다. 정확한 세금에 대한 정보는 세무서등을 통해 확인하시는게 필요합니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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빌라매수할때 필요한 서류 어떻게 확인하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본의 경우 인터넷상 대법원 인터넷등기소에 접속하시어 해당매물의 지번을 입력하시고 열람또는 출력을 하시면 확인 가능합니다. 부동산에서도 결국 해당 방법으로 출력을 하여 보여주기 때문에 의심할 여지는 없으며, 정 의심이 된다면 본인이 직접 출력하여 일치하는지를 보시는것도 방법일수 있습니다. 그리고 등기부 자체에 대한 조작보다는 해당 등기부를 통해 판단할수 있는 권리관계의 파악을 중개사가 잘 하는지가 더 중요하다고 할수 있습니다. 그리고 건물과 토지의 경우는 보통 토지등기부등본과 건물등기부등본을 각각 열람하여 확인하시면 되고, 보통 공동주택의 경우 대지권이 설정되어 있다면 다른 명의일 가능성은 낮습니다. 보통 해당 부분도 중개사가 설명해주므로 궁금하시면 미리 이러한 부분들도 문의를 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떤게 투자로써 수익과 관련하여 유리할지를 판단할수는 없으며, 이번 대책으로 인해 주택에 대한 갭투자등은 수도권내에서는 이전보다 훨씬 어려워졌다는 점이 팩트라고 보시면 됩니다. 주택담보대출을 필요로 하지 않는 상가나 다른 부동산에 대한 투자는 이전과 크게 다르지 않습니다. 그리고 수도권 주택에 대한 투자 가능성이 줄어들면 풍선효과로써 지방지역 주택에 대한 투자상승을 일반적으로 기대하는 경우가 많은데, 현 시장분위기상 풍선효과는 기대하기 어려운 상황이기때문에 개인적판단으로 부동산에 대한 투자수요 자체가 주식이나 코인처럼 다른 투자시장으로 이동될 가능성이 더 높아 보인다고 할수 있습니다 .
경제 / 부동산
25.07.02
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안녕하세요 자녀에게 부동산을 매도하려고 합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 취득세의 기준은 매매가격이기 떄문에 본인이 매매계약서를 1억4천에 쓰고 취득신고를 2억에 할수는 없습니다. 그리고 생애최초 구매에 따른 취득세 감면은 실거주3년이라는 의무가 부여되기 떄문에 실제 거주할수 없는 해당 경우에는 취득세 감면을 받기는 어려울것으로 보입니다.그외 주택담보를 이용하지 않고, 기존 세입자가 있는 경우의 매매에서는 6개월 전입의무는 적용되지 않는것으로 알기 떄문에 매매자체에는 문제가 없으나, 걱정하듯이 직계존비속간 거래는 증여로 추정하기 때문에 계약서 작성 및 자금에 대한 이체를 확실하게 하시는게 필요하고 과정진행상도 임의로 하시기 보다는 세무전문가나 중개사를 통해 진행을 하시는게 이후 세금에 대한 문제를 피하실것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.02
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등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부는 현재 목적물에 대한 권리사항을 확인하는 공적장부이지, 현재의 주택시세등을 나타내지는 않습니다 . 깡통전세는 말그대로 전세보증금 보다 주택가격이 낮아지는 현상을 말하는데, 이는 계약시점에 전세가율등을 통해 확인을 하는 부분이나, 계약후 거주중에서 주택가격이 크게 하락할 경우등이 발생되면 충분히 발생가능한 부분입니다. 특히나 빌라등처럼 시세가 정확하지 않은 목적물의 경우 전세계약시부터 전세가율이 높고, 주택시장 침체시 가장 먼저 빠르게 하락하기 떄문에 만기시점에서는 깡통전세가 될수 있는 가능성이 높습니다, 실제 인천지역에서 이슈가 되었던 전세보증금 미반환사고 (전세사기) 등이 이러한 거주중 깡통전세가 됨으로써 발생되었습니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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매매 중 월세에 대한 질문드립니다 답변부탁드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.생애최초 디딤돌 대출의 경우 실거주 1년의무를 채우셨다면 이후에 임대차를 하시고 실거주를 하지 않더라도 대출회수는 되지 않을수 있습니다 , 다만 취득세 감면의 경우 실거주 3년으로 알고 있기에 1년 실거주후 임대차시 감면받은 취득세에 대해서는 추징이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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고가의 아파트값이, 안정될 수 있을까요?!정책 변화로 인해서!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 전문가들의 예상으로는 초고가주택의 경우 해당 규제의 영향은 크지 않을 것으로 보이고, 일반적인 중저가 아파트에 대해서는 수요가 크게 감소할것으로 예상되고 있습니다. 사실상 초고가주택을 구매하려는 고소득부자들은 대출 한도 6억규제가 되더라도 자금조달에는 크게 영향을 주지 못할 것으로 보이고, 일반 사람들 특히 실수요자들의 경우 주택담보대 한도 축소는 자금조달에 어려움이 나타나기 떄문입니다. 다만, 투자수요에 있어서는 전반적으로 감소될 가능성이 높아지기 떄문에 일단 기존보다는 수요가 감소하여 최근 나타나는 수도권 일부지역내 주택가격상승세는 안정화되지 않을까 생각됩니다,
경제 / 부동산
25.07.01
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이번에 시행되는 DSR 3단계는 무엇인가요? 알려주세요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.DSR은 총부채원리금상환비율로써 계산방법은 차주가 보유한 모든대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출하게 됩니다. 이때 알정한 DSR을 기준으로 소득이 높을수록 , 연간원리금상환액이 낮을수록 대출가능한 한도는 높아지게 됩니다. 스트레스 3단계 DSR은 이러한 연간원리금상환액에 대해서 일정한 가산 금리를 추가하게 되는 부분입니다. 즉, 동일한 원리금상환액에 대해서 가산금리가 추가됨으로써 총 분자값이 커지게 되고 이는 대출한도를 낮추게 됩니다. 결국에는 대출한도가 스트레스 DSR3단계 도입에 따라 기존보다 더 낮아디게 됨으로써 주택담보대출시 받을수 있는 한도가 크게 감소하게 되고 이는 결국 주택수요의 감소로 이어질수 있는 부분입니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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주소지 이전을 하면 혹시 바로 타지역으로 이전을 못하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그런 제한은 없습니다. 전입신고의 경우 본인이 실제거주하는 곳에 하는 것이고 이는 주민등록법상 전입일로부터 14일이내 실거주지에 전입신고의무가 있기 떄문에 최초 등록된 주소지에 일정기간 있어야 하거나 다른 주소지로 전출이 불가하다는 규제나 제역은 없습니다. 말그대로 실제 거주지가 이동되면 그에 따라 전입신고를 하셔도 무방합니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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6.27 부동산 정책에서 질문이 있는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택구매시 6개월내 실거주의무는 수도권에서 주택담보대출을 통해 주택을 구매하는 경우에 해당이 됩니다. 즉, 무주택자든 1주택자든 해당 부분은 동일하게 적용되고 다주택자의 경우 아예 주담대 대출이 전면금지되고 1주택자도 처분조건부 대출은 이용하룻 있으나, 6개월내 전입의무와 기존주택 처분의무가 강화되었다고 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.01
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