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전세 계약이 7개월 남았어요. 매매로 내놨어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대인이 변경되어도 임대차 계약의 효력은 승계되기 때문에 문제가 되지 않습니다. 즉 임대인 바뀌어도 기존 계약상 기간이나 효력은 유지됩니다. 꼭 이사를 가지 않으셔도 됩니다. 다만 집을 보여주는 문제는 당연한 부분이 아닙니다. 말그대로 임대인에 대한 협조사항입니다. 안보여줘도 사실상 문제될건 없지만 매매가 안되었을 때 만기후 보증금 반환시 트집을 잡을 수도 있는 부분이 있기에 적당히 협조하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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전세 세입자입니다. 집이 임의경매로 넘어간다고 연락왔어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매우 안좋은 상황으로 보입니다. 우선 법원에 배당요구종기까지 배당요구 신청을 하셔야 합니다. 문제는 경매시 근저당부터 순위배당되며 만약 낙찰금액이 근저당보다 낮거나 차이가 크지 않다면 실질적으로 보증금 전액을 날릴수도 있는 상황입니다. 또한 말소기준권리보다 후순위로 낙찰자에게 대항력도 없기 때문에 최악의 경우 보증금 없이 퇴거당하실수도 있습니다. 다만서울이라면 소액임차인 최우선변제 범위에 해당하여 5000만원까지 우선배당될 확률이 있지만 나머지 금액은 사실상 보호가 어려울수 있습니다, (**구분등기된 다세대일경우 해당되면 다가구일경우는 이보다 훨씬 낮은 금액으로 배당될 확률 높음)
경제 / 부동산
23.01.12
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반전세인데 유익비상환청구가 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다. 법률상 주택임대차보호법 적용에는 전월세 구분이 없습니다. 즉 유익비상환청구의 경우 월세라도 청구가 가능합니다. 다만 유익비 청구를 위해서는 임차인이 비용을 지출해 증가된 가액이 임대차종료시점에 현존해야지만 청구가능합니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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부동산 중도금 납부후 계약해지 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약상 법률적 부분이 있어 답변과 다를수 있는점 참고 부탁드립니다. 보통 위와 같이 하려면 계약자체를 다시 하셔야 할것으로 보입니다. 이유는 계약대상물이 자체가 다르기 때문입니다. 그리고 중도금을 지급한 상태라면 일방적으로 계약해지도 불가합니다. 질문처럼 매도인의 동의가 필요합니다만 질문으로 볼때 이에 동의할 확률은 매우 낮습니다
경제 / 부동산
23.01.12
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청약을 하려고합니다 뭐를 준비해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약을 위해서 따로 준비할 서류등은 없습니다, 청약통장만 있으시면 됩니다. 청약공고에 따라 조건이 달라질수 있지만 보통 지역별 면적당 최소금액을 공고일 전까지 청약통장에 맞춰놓으시면 되고, 최소 2년이상 보유한 청약통장이여야 합니다. (공공의 경우 납입횟수도 제한있음). 소득 수준등은 청약이후 당첨되었을 경우 중도금대출등을 진행할때 생각하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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임대인에게 보증금을 받을수 없어 강제집행(경매)까지 가게 되면 보증금 전액 돌려 받을수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.책임을 물을수 없습니다. 단순히 안전하다는 말을 했다고 책임을 물을수 없습니다. 중개인인 위험에 대한 사전 고지를 하였고 최종선택은 질문자님이 하시기 때문입니다. 경매시 내 보증금이 보호되기 위해서는 선순위 대항력있는 임차권이여야 합니다. 쉽게 내 임차권보다 빠른 근저당, 가압류, 압류, 담보가등기등 말소기준권리가 없어야 경매가 진행되어도 내 임차권 대항력이 살아있게 됩니다. 즉 등기부를 통해 권리분석을 해봐야 임차권의 소멸.승계여부가 확실해지므로 확실한 100%는 없습니다. 만약 보증금이 소액이여 최우선 변제가 가능하다고 해도 결론은 주거자체가 불안정한 상태이기 때문에 계약을 하시건 피하시는게 좋습니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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근저당 8억4천 집 7000전세 괜찮을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구분건물 등기가 아닌 건물 하나의 등기라면 선순위 근저당도 큰 문제이지만, 전세보증금이 7000만원이 소액최우선변제에 해당되어도 기존 세입자들 보증금도 같은 조건이기에 안분배당되어 보증금 손실이 더 커질수 있습니다. 즉 구분건물이라면 5000만원까지 최우선변제가 가능하지만 위 건물에서는 임차인간 안분배당으로 이 금액조차 받지 못할 확률이 높습니다. 너무 위험한 계약이라고 보시면 됩니다. 또한 경매 이후 말소기준권리보다 후순위로써 임차권이 소멸되기에 낙찰에게 대항할수 없어 보증금 없이 퇴거당할실수 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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아파트 전세만기 이전에 전세대출 갈아탈 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 전세대출은 버팀목대출과 같은 공공대출이 아닌 이상 시중은행 금리는 큰 차이가 없습니다. 버팀목의 경우는 기존 주택에서 전환은 어렵습니다. 시중 은행 대출의 경우는 임대인의 동의를 얻어 보증금 변경하여 신규계약서를 작성하셔야 하며 이경우 대출실행일과 만기일 재설정이 필요합니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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임차인이 나갔는데 타일이 깨진경우 원상복구비용 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 보증금을 돌려주었다면, 이에 대한 보상을 원활하게 해줄 확률은 낮아보입니다. 다만, 법적으로는 원상복구 의무가 있기에 청구는 가능합니다. 협의 과정에서 수리비용이 소액이고 임차인이 과실을 인정하면 문제가 되지 않으나, 그러지 않을 경우 비용을 회수하는데 어려움이 예상됩니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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부동산 신탁 월세 문의가 있어요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우선 신탁부동산의 경우는 반드시 신탁회사와 계약하는게 유리합니다, 물론 실무에서는 원래소유자와 계약하는경우가 많지만 이때는신탁회사의 임대차 승낙동의서가 있어야하며, 신탁원부를 발급받아 현 계약당사자가 임대차 계약의 권한이 부여되어 있는지 반드시 확인하셔야하며, 승낙동의서 이후 점유는 불법점유가 아닙니다. 즉 계약일에 이를 확인하거나 잔금일에 이를 확인한다면 반드시 특약등으로 이부분을 명시하시는 것이 좋습니다. 잔금일 전까지는 반드시 신탁동의서 확인 필요합니다. 2.경매가 되었다는 건 채무이행을 못했기 때문이고 이러한 경우 현실적으로 임차인 보증금을 돌려줄 상황이 안될 확률이 높습니다. 3. 신탁부동산은 언제든 경매로 넘어갈 확률이 있습니다. 결국 리스크를 안고 계약하시는 부분입니다.
경제 / 부동산
23.01.12
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