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임대차 3법으로 상한은 5%인데 하한은 제한없는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상한의 제한은 있지만 하한의 제한은 없습니다. 즉 시세가 가파르게 하락한다면 그 하락한 시세에 맞추는 방법밖에는 없습니다. 일반적으로 재계약시에는 시세에 따른 보증금으로 계약하는 경우가 많고 현재처럼 세입자 구하기가 어려운 현실에서는 기존 세입자의 요구를 따르는 임대인이 많은 게 사실입니다. 만약 돌려줄 전세보증금이 부족하다면 역전세등으로 임차인에게 이자를 지급해야하는 경우도 많은게 최근 상황입니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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지금 상황에서 매매와 전세 월세 중 가장 유리한 것은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트가 아닌 빌라의 경우 매매보다는 전월세로 거주하시는 게 유리할수 있습니다. 빌라의 경우 향후 주택가격효과가 느리게 반영되고, 하락시에는 빠르게 적용되기에 아파트를 매매하는 것에 비해 리스크 큰 편입니다. 또한 최근 금리인상이 계속 진행중이므로 자금이 충분하지 않다면 무리한 매수보다는 향후 시장상황을 보시고 결정하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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재개발이 좋은건지 가로수정비사업이 좋은건지 알려주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가로수정비사업의 경우 주민들이 조합을 구성하여 직접시행하거나 공공기관인 lh등과 공동으로 시행하는 개발로 일반적인 재개발에 비해 투자가치는 있으나 실제 원주민 재정착 효과가 크지는 않습니다, 다만 재개발에 비해 짧은 사업기간과 기반시설제공없이도 신규주택건설이 가능한 장점이 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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계약갱신청구권 명시 여부 및 중도 해지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약갱신청구권 사용에 대한 부분은 특약에 명시되거나 이를 사용한다는 것을 입증할만한 계약당시 문자등이 있어야 합니다, 단순히 그런줄 알았거나 임대료 5%상한내 인상만으로 이를 사용으로 볼수 없습니다. 또한 질문에서 특약으로 2개월전 통보 중개수수료 부담이 적혀있다면 중개수수료를 지급하여야 할뿐 2개월뒤에 보증금 반환이 가능한 것은 아닙니다, 일반적으로 다음 임차인이 계약할 경우 그에 따라 지급해주는 경우가 많습니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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유료 경매지를 신청할려고 하는데 어떤것이 좋은가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.유료경매지의 경우 사용하는 사람에 따라 선호도가 다르지만, 경매의 권리분석등의 오류가 있을 수 있는 경우도 있으므로 1-2군데를 동시에 사용하는 것이 좋습니다. 보통은 탱크옥션도 많이 사용하고 있습니다. 참고로 아무리 경매지 사이트가 있다해도 실제 권리분석은 본인이 직접하고 맞는지 여부를 사이트를 통해 확인하는 것이 혹시나 있을 위험을 피할수 있으나, 너무 신뢰하는것은 좋지 않습니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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경매 권리분석할때 대항력부분에서 좀 궁굼합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선순의 임차권 즉, 대항력있는 임차권의 경우 말소권리기준보다 우선순위라면 경매로 임차권이 소멸되지 않고 인수됩니다. 즉, 확정일자는 경매시 순위에 맞는 배당을 받을 권리이지 대항력과는 상관없습니다. 전입신고만으로도 대항력이 성립되기에 확정일자와 상관없이 경락인이 인수해야합니다. 만약 전입신고가 되지 않은 임차권이라면 선순위라도 채권에 불과하기때문에 인수되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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원룸 월세 보증금관련해서 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 계약만기종료시 다른 집 계약을 위해 보증금의 10%정도를 임대인에게 요구하여 받는 경우가 있습니다, 다만 이는 임대인이 이에 협조할 경우 가능하며, 법적으로 강제할 의무는 없습니다. 임대인에게 상황을 이야기하시고 10%정도 미리 돌려받으시면 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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아파트 대출금액 산정시 기준가격은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 경우 대부분 주택담보대출상 기준주택가격은 kb시세 등록된 가격으로 합니다. 하지만 신규분양된 아파트의 경우 시세등록이 되지 않았기에 대부분은 입주자 집단대출 은행이 산정되며 이를 통해 진행하는 경우가 많습니다. 보통은 감정평가 기준으로 적용하는 것으로 알고 있습니다. 그리고 발코니 확정등을 하였어도 이러한 시세에는 개별적인 별도 적용이 되지 않습니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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보증보험 가입 안 되는 건물 전세로 들어가도 괜찮을까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.구분건물이 아닌 하나의 건물등기로 되어 있는 경우 단순히 선순위 근저당만 문제가 되는 것은 아닙니다. 질문자님보다 앞서 입주한 임차인들의 보증금까지도 본인 보증금보다 우선순위로써 경매시 우선배당될수 있습니다, 그러므로 위험성은 가지고 가는 계약이라고 보시면 됩니다. 사실상 경매시 말소기준권리보다 후순위의 경우 소멸되기에 숫자상으로 안전하다고 해도 위험성이 있기 때문입니다. 그리고 특약으로 위와 같이 요구할수있으나, 임대인이 동의하지 않으면 기재가 불가능하기에 잘 협의하여 기재하시면 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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상가계약기간이 남아있으면 부동산 소개비는 임대인이 지불해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 계약기간중 중도해지 할 경우 임대인과 협의를 통해 진행하게 됩니다. 임대인의 중도계약해지 동의를 위해 해지책임이 있는 쪽에서 중개수수료와 다음임차인을 주선해주는 조건으로 협의를하게 됩니다. 만약 임대인에게 중도해지를 요청하였을 때, 수수료에 대한 별도에 이야기가 없었다면 지불하지 않아도 되지만, 임대인이 이를 요구하면 지불하실 수도 있습니다.
경제 / 부동산
23.01.08
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