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간단히 집시세알아보는법있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.빌라의 시세의 경우 비교대상을 찾기 쉽지 않아 정확한 비교가 어렵습니다, 그렇기에 대부분 같은 빌라내 실거래가를 기준으로 평가하게 되는데 최근 거래가 없을 경우 대부분은 부동산에서 말하는 시세에 따라가는 경우가 많습니다. 이러한시세는 네이버부동산을 통해 중개사무소에서 매물을 올리기 때문에 나와있는 매물의 매매가 및 전세가격등을 손쉽게 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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인적드문 시골땅이 있는데 땅값을 알아볼수 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래의 경우 주변 거래가 많지 않기때문에 기준을 잡기가 굉장히 힘든게 사실입니다 ,특히나 주변에 부동산도 없다면 더욱그렇구요, 정확한 시세라고는 할 수 없지만, 국토부에서 공시하는 공시지가를 통해 대략적인 토지의 가격은 유추가 가능할듯 보입니다. 일반적인시세가 공시지가보다는 높기에 최소가격으로 보시기에는 좋을 듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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부동산 거래시 계약금은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약서를 작성하면서 지급하는 계약금은 민법상 해약금의 의미를 갖기도 합니다. 일반적인 부동산 계약시 계약금은 거래금액의 10%로 하지만 두 당사자간 합의에 따라 적기는 5% 많게는 20%까지 합의하기에 따라 다릅니다. 혹시 계약금을 전달한 상태에서 일방적으로 계약을 해지할 경우 해지의 책임이 있는 당사자가 매수인일 경우 계약금을 포기하고 매도인의 경우 계약금의 배액을 해약금으로 상환하는 것을 조건으로 가능합니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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임대인이 전세가격을 올렸는데, 전세가격은 보통 시세를 참고하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.내가 살고 있는 주택과 비교대상이 있는지를 먼저 보셔야 할듯합니다. 그리고 그 대상의 전세실거래가와 매물의 가격을 보시고 선택하셔야 합니다. 혹시 비교대상을 찾기 힘든 빌라나 오피텔일 경우 주변 부동산 몇군에 시세나 전세가 변동 여부를 물어보고 합리적인 선에서 합의하시는게 일반적입니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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부동산 대출규제를 푼다고 하는데 어떻게 풀리나요~~?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재의 상황에서 대출규제를 완화한다고 대출을 받아 집을 살 구매자가 있을까요? 라는 질문을 먼저 드리고 싶습니다. 질문에서 처럼 미국발 금리인상으로 인한 한국 내 금리가 계속올라 대출이자부담으로 수요가 줄어든 게 가장큰데 대출을 완화한다고 실질적인 이자가 줄어드는 것은 아닙니다, 즉 금리는 같은 상태에서 레버이지를 높이면 이자부담은 더욱 심해지죠.. 즉 현상황은 대출이 막혀서 사람들이 집을 구매 못하는 상황은 아니라고 생각되어집니다. 그러니 효과도 굉장히 미미할거라 생각되어지구요, 다만 자금이 있는 사람들은 좋은 기회가 될수도 있죠. 주택가격은 하락하고 조정지역해제로 다주택자에 대한 중과세에 대한 부담은 줄고 대출의 한도는 늘었기에 더 많은 주택매수가 가능해진 상황입니다. 결국 정책적 효과는 미비하고 부의 편중만 심해지지 않을까 걱정되기도 합니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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전세 재계약 작성 시점이 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약의 효력은 민법상 당사자간 의사합의만으로도 성립된 것을 봅니다. 즉 합의가 되면 효력은 즉시 생긴다고 보시면 되고 이를 계약서등으로 증명하는 과정이라 생각하시면 됩니다, 질문상 내용으로 들어가서 우선 재계약의 경우 전세만기 6~2개월전 재계약 여부에 대해 먼저 합의를 하셔야 합니다, 즉 재계약을 할건지 하지 않을건지, 한다면 보증금이나 월세등의 인상이 얼마로 할지등...을 구두로 결정하게 됩니다. 이기간내 통보가 중요한 부분입니다. 그리고 계약의 유효는 말했든 합의가 된 그 순간부터 유효합니다. 만약 보증금이 변경될 경우 만기전까지 새로운 계약서를 작성하게되는데 작성은 아무때나 해도 되지만 계약서상 일자는 만기일부터 2년으로 하고 증액된 보증금도 계약이 개시되는 날짜에 증액분을 입금받게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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전대인 전차인 계약시 확인사항이 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전대 계약시 가장 중요한 부분은 원 소유자인 임대인의 동의가 확인 되었느냐의 부분입니다. 만약 동의 없이 위와 같은 전대차가 진행될 경우 전차인의 권리보호가 매우 힘들 수 있습니다. 만약 전대인이 등기상 전세권등기가 되어있다면 원소유자의 동의는 필요없구요. 계약시 반드시 특약등에 원 임대인의 동의를 받아 계약이 진행된다는 사항을 기재하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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조정대상지역에서 해제되면 어떤점이 좋은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 조정대상지역 해제는 정책적인 부동산 부양책이라고 보시면 됩니다, 즉 규제완화이고 이는 취득이나 양도시 세금적인 부분에서 중과세율에 대한 부담이 적어지게 됩니다. 또한 일시적2주택 경우 실거주기간에 대한 부분도 완화되는 부분과 가장 큰 대출규제가 완화되는 부분이 입니다. 이를 통해 다주택자, 투자수요, 실수요등의 수요증가를 목적으로 합니다. 다만, 현재 부동산 시장의 하락의 이유는 금리나 경기침체가 가장 큰 수요감소로 나타난것이기에 일시적인 상황에서의 정책적 규제완화는 도움이 되도 현재 상황에서 그 효과는 크지 않을것으로 예상되어 집니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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아파트 전세 선순위 임차인인데, 전세보증보험 가입이 필요한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험은 만약에 있을 전세보증금 미반환에 대한 대비책입니다. 이에 대한 필요성 여부는 개인적인 선택입니다. 다만, 질문처럼 주어진 조건이 안전하다고 믿어도 결국 만기일에 보증금을 돌려주는건 임대인 입니다. 말그대로 주담대를 받아서 임차인에게 돌려주는 임대인이 있을 수 있고, 다음세입자가 올때까지 끝까지 버티는 나쁜 임대인도 있기 때문에 어느쪽에 해당될지는 아무도 알수 없어 보증보험가입을 하는 경우가 많습니다. 그리고 전월세 계약의 80%는 위와같은 선순위 임차인 계약입니다, 그리고 경매시 전세가가 보장된다고 해도 결국엔 회수까지 시간이 걸리고 그 사이 새로 가야할 다음집에 계약까지도 영향을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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등기시 채권매입은 소멸성인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 주택매수시 주택기금채권을 의무적으로 구매하게 됩니다. 이 채권의 금액이 매매가격에 비율로 책정되기에 부동산이 고가인걸 감안하면 꽤 큰 금액대를 매입하게 됩니다. 보통은 이 채권을 5년간 보유 후 만기상환을 해주지만 기간도 그렇고 번거롭기에 매수와 동시에 할인매도를 하여 현금화하게 됩니다. 다만, 채권매입은 의무이나 할인매도는 선택입니다. 매도를 하지 않으시겠다면 법무사나 중개사에게 매도를 하지 말아달라고 하면 되나, 할인매도해서 얻는 금액만큼의 현금을 주택매수과정 중 추가로 필요하게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.10
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