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전세사기 , 보증보험 이행 어떻게하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 묵시적 갱신이 안되기 위해서는 계약만기 1개월 전까지 임대인에게 해지를 통보한 녹취나 문자등이 있어야 합니다. 만약 실제 아무말 없이 이 기간을 지났다면 묵시적 갱신이 된 상태로 볼 수 있습니다. 그 얘기는 묵시적 갱신의 해지는 임차인 입장에서 아무때나 가능하지만 임대인이 통보받고 3개월이 지나야 하므로 당장은 계약만기에 일방적인 계약종료는 힘들어 보입니다. 물론 합의가 된다면 가능하구요.묵시적 갱신이 된 경우 계약이 연장된것이기에 전세계약종료확인서는 받을 수 없을 듯이고 만약 임대인이 계약만기 종료를 합의 해준다면 전세계약종료 확인서를 받아 계약만료 이후 보증보험에 보증금을 청구 하실수 있을듯합니다. 그리고 첨부된 사진의 내용은 인감증명서에 나와있는 인감으로 확인서에 날인하고 발급받은 지 3개월 이전 인감증명서를 첨부하라는 이야기 입니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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아파트 재개발 기준이나 순서가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재개발은 건축물 흔히 아파트 뿐아니라 주변 정비기반시설사업까지 두루 시행하게 되는 계획사업입니다. 그만큼 단순히 개인등이 결정하는 부분이 아닌 지자체가 그 구역을 지정하여야 실제적인 사업진행이 가능합니다. 반대로 재건축은 주변 정비기반시설은 양호하여 이를 제외한 아파트 단위에서 진행하는 사업이고 아파트 연식과 안전진단등이 통과되야 진행 가능한 부분입니다.각각의 순서에는 차이가 있지만 대표적으로 구역지정이 되면 조합을 설립하고 시행사를 산정해 사업계획인가 -> 관리처분계획 인가 -> 이주 -> 착공 -> 완공 -> 청산절차 -> 조합해산 등의 순서를 거치게 됩니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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공시지가는 어떤 기준으로 산출되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 공시지가는 개별공시지가라고하며, 이러한 개별공시지가는 표준공시지가을 바탕으로하여 산출하게 됩니다. 이러한 공시지가는 세금을 산출하는데 있어 과세자료로 사용하고 있으며 실제 거래에서 쓰이는 가격은 시세라 하여 당사자간 합의로 결정하여 거래하고 이를 실거래가로 공시하게 됩니다. 실제 공시지가는 시세에 60% 수준에서 공시지가 현실화 정책에 따라 최근 80% 가까이 이루어져 있습니다. 사실 공시지가가 시세와 거의 같아진다면 그만큼 세금부담이 커지기 때문에 공시지가 상승이 꼭 유리한 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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부동산은 왜 역세권이 비싼가여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택의 가격을 구성하는 여러 요인 중 교통은 매우 중요한 부분 입니다. 교통이 발달되어 있다는 건 중심상권으로 이동이 편리하고 시간적인 측면에서도 매우 유리할 수 있습니다, 그러한 지역에서도 역이 주변에 위치하고 있다면 더욱 그 가치는 높아 집니다. 특히 역세권에 거주한 경험이 있는 분들은 되도록 역세권으로 거주하려는 것도 이러한 편리함이 있기 때문입니다. 그렇기에 수요적인 측면도 올라가고 그에따라 주택가격도 주변에 비해 더 상승하는 부분이 있습니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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앞으로 부동산 전망은 어떻게 보시나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 가격은 하락세는 있어도 결국은 우상향한다는 이야기가 있습니다만, 일본처럼 부동산 버블이 터져 시장붕괴로 이어질 경우는 위에 말은 틀린얘기가 될 수 있습니다. 문제는 지금과 같은 상황이 그 동안 겪었던 위기와는 다른 양상으로 흐르고 있고 전문가들도 이 점 때문에 단기적 하향으로 보지 않는 의견도 많습니다. 앞으로 상황은 좀 더 지켜봐야 될듯 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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요즘 세금중과도있고 다들 오피스텔관심이많은데 추천해줄곳있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔의 경우는 주택수 산정에 포함되지 않는점과 월차임 수익이 가능한 부분을 보고 투자를 많이들 하십니다만, 일반적인 주택처럼 가치상승분을 수익으로 하는 경우와는 조금 다릅니다. 또한 위치나 접근성이 좋지 않다면 수요가 적어 공실의 위험도 있을 수 있으므로 신중하게 고려하셔서 결정하셔야 합니다. 또한 질문처럼 단순히 가격적인 부분보다 수요가 있는 지역인지를 파악하고 되도록 생활권 근처에서 상황을 잘 알수 있는 지역에 오피스텔에 투자하시는 게 유리합니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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남편 명의로된 재건축 중인 아파트를 등기 낼때 부부 공동 명의로 하려면 어떻게 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축이 진행중인 경우 그 단계의 따라 소유주 변경이 불가능한 단계가 있으니 확인해보시는 게 좋을듯합니다. 일반적으로 단독명의에서 공동명의로 전환했을 경우 가장 큰 이점은 세금적인 부분입니다. 2주택 이상을 보유하고 6억이상의 주택일 경우 종합부동산에 대상이 되기에 공동명의로 할 경우 최대 12억까는 종부세 대상에서 면제 가능한 부분이 있습니다. 그리고 양도세 부분에서도 기본공제를 250만원에서 500만원까지 받게 되는 유리한 부분이 있지만, 단점도 있으므로 주택공시가격과 보유기간등을 아울러 보시고 판단하시고 결정하셔야 합니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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터널위 주택은 진정 땅의 기운을 못 받나요 ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문하신 내용은 풍수지리 전문가 또는 역술인에게 문의 하셔야 하는 부분으로 보입니다. 다만 주택가격을 기준으로만 보면 같은 동의 아파트라도 층수에 따른 가격이 다르고 터널 위에 있는 주택이라면 그 가치적인 부분은 매우 떨어질 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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집 전세로 살고있는데 중간에 집 청약 당첨시 어떻게해야되는거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위 질문에 관한 부분은 청약 당첨 후 입주기간과 전세기간의 차이를 잘 보시고 결정하시는 게 맞을듯 보입니다. 전세 만기전에 입주가 시작된다면 현 전세계약을 임대인과 협의 후 해지하시고 가시면 되고 전세기간과 입주기간과의 차이가 생길 경우는 질문처럼 방법을 생각해보셔야 합니다. 보통은 계약갱신권 사용으로 인한 갱신시 해지는 마음대로 할 수 있지만 3개월 뒤 보증금 회수가 가능하므로 이부분도 잘 계산하시면 될듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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금리는 언제쯤낮아질가요?요즘금리보면 너무무섭습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.올해까지는 지속적으로 상승을 예상하는 전문가들이 많고 내년에는 금리인상은 멈출것으로 보는 견해가 많습니다. 물론 미래에 일이기에 정확한 부분은 아닐 수 있지만, 너무나 빠르게 올린 만큼 더 이상은 무리가 있지 않을까 싶습니다. 현재 대출금리 상승으로 서민경제가 어려운 부분이 있기에 정부정책상 조건이 맞으면 저금리전환대출도 가능한것으로 보이니, 한번 알아보시는 것도 좋을듯합니다.
경제 / 부동산
22.11.01
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