답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말씀하시는 전월세는 상가임대차로 보입니다. 만약 질문처럼 3기이상 월차임 연체로 인한 계약해지 통보후 임차인에게 아무런 반응이 없다면 사실상 명도소송을 진행과 함께 우선적으로 점유이전가처분신청을 하셔야 할 듯 보입니다. 최근에는 이러한 진행이 빨라져 3개월 정도만에 판결이 나오는 경우도 많으므로 비용등을 고려했을때, 임차인의 보증금 전액을 까먹기 이전에 신속하게 진행하시는 유리해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기를 피하는 방법은 계약전 해당 물건의 주변시세를 꼭 확인하시여 보증금이 시세에 70%가 넘는 경우 계약하지 않는 것이 유리하며, 계약시에는 공인중개사를 통해 거래하시는 게 유리합니다. 또한 선순위 임차권이 아닌 경우 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 계약 후 잔금지급후에는 전입신고와 확정일자를 부여받으시고 전세보증보험에 필히 가입하시는 것이 전세사기를 피하는 방법입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약만기 6~2개월 전까지 재계약의사를 통보하는게 일반적입니다만, 실제 재계약을 하지 않은 경우를 제외하고는 임차인이 먼저 임대인에게 계약연장에 대한 이야기를 꺼내지는 않습니다. 이유는 이 기간이 지나면 묵시적 갱신으로써 같은 조건으로 연장되기에 임차인에게 유리한 면이 있기 때문입니다. 다만, 최근 전세가격하락으로 임차인이 먼저 재계약 의사를 통보하면서 보증금 인하를 요구하는 경우가 많아 시세를 확인하시고 상황에 맞게 대처하시면 될듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의 장점은 아무래도 세금적인 부분이 가장 큰 이유입니다, 이전 종부세나 양도세 산정시 6억초과 고가주택의 경우 공동명의가 유리면 이 있었지만, 최근 종부세 개정등으로 인해 1주택자의 경우 공시지가가 12억이 넘지 않는다면 특별히 유리한 점은 없다고 판단됩니다. 다만 양도소득세 산출시 기본공제가 단독명의보다는 유리한 장점이 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.수도권 지역의 주택가격이 크게 하락하는 이유는 기본적으로 금리상승으로 인한 수요 감소가 제일 큰 이유입니다. 다만, 이러한 거래침체는 수도권 뿐 아니라 전국적인 추세이며, 수도권이 더 빠르게 가격이 빠지는 이유는 그나마 실제 거래가 있어 실거래가로 그 감소폭이 공시되기 때문입니다. 즉 거래가 거의 없는 지역내에서는 실거래가가 없기 때문에 가격하락이 눈에 보이지 않은 이유도 있고, 수도권의 경우 영끌족등의 패닉셀 매물도 상당히 있는 편이기에 더욱 가격 하락폭이 크게 보이는 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산에 따로 중개의뢰를 한 적이 없고, 현 계약을 하는데 있어 중개사가 개입하여 계약자와 임대인을 연결시킨게 아니라면 부동산 중개수수료는 지급할 의무는 없을것으로 보입니다. 다만 옆 호수로 이사라고 해도 최초 이사갈 집을 부동산을 통해 알아보고 임대인과 협의하여 계약이 체결되었다면 중개수수료 지급을 하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.종부세 과세기준은 주택 수를 많이 보유한 사람이 세금을 많이 내고 적게 보유한 사람은 적게 내는 방식으로 하였으나, 이번 개편으로 기준이 주택수가 아닌 주택 가액(주택가격)을 기준으로 전환하고 세율도 0.5~2.7%로 대폭 낮추었습니다. 세부담상한선도 300%에서 150%로 절반이나 낮아졌습니다. 다주택자의 기본공제는 6억 ->9억으로 1주택자 기본공제는 11억 ->12억으로 높였고, 2022년에는 3억 추가 공제를 실시하기에 실제 공시지가 14억 미만 주택 소유자는 종부세 부과대상에서 제외될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.양도소득세의 기준은 양도차익에 대한 세금으로 양도차익 계산시 매도가에서 취득가를 뺀 금액입니다. 물론 취득가는 취득당시가격이며 취득원가에 인테리어 비용도 포함하여 취득원가로 산정해도 됩니다. 다만, 질문처럼 이전 매도자가 한 인테리어에 대해서는 매수당시 시세보다 3000만원 높게 이미 적용되었으므로 사실상 질문자님의 양도차익 계산시에는 취득시 가격만 적용될것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 반환은 주택인도와 동시이행관계로 보증금 반환을 받지 않고 이사를 나오시면 대항력을 잃게 되므로 좋지 않은 선택을 하신듯 보입니다. 일단 임차권등기명령을 법원에 신청하신 뒤 지급명령제도를 신청하셔야 할듯 보이고, 임대인에게는 보증금반환에 대한 내용증명을 발송하시는게 맞을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대인 사망시 그 상속인이 모든 권리를 상속받기 때문에 상속인에게 보증금 반환을 요구하시면 됩니다. 일반적인 경우 임대인사망이 그 직계자손들이 대부분은 상속받고 그에 따라 연락이 해주기 때문에 크게 문제되지 않지만, 뉴스에서처럼 빌라왕의 경우는 밀린 종부세등국세가 60억이 되면서 상속인이 상속을 거부하면서 구상권을 청구할 대상, 전세보증금 반환대상이 없어 문제가 되고 있는것으로 보입니다. 물론 내 임대인이 빚이 너무 많아 상속인이 상속을 거부할 경우, 법원에서 상속인을 정하기 전까지는 보증금 반환이 어려운건 사실입니다.