답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상속으로 인한 일시적 2주택일 경우 조건에 따라 비과세가 가능하지만 질문에 내용을 볼때 배우자도 다주택자라면 양도소득세 비과세는 힘들것으로 보입니다, 주택보유의 경우 부부합산을 기준으로 1세대 주택수로 보기때문에 이미 3주택이상 다주택자로 보시고 알아보시는게 맞을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 위와 같은 이유로 계약을 해지할 경우 지급된 계약금 회수는 어려울 수 있습니다. 이유는 적법한 계약해지의 사유가 아닌 일방적인 계약해지로써 계약금계약해지로 보기 때문입니다. 질문을 볼때 보통 대리계약의 경우 부동산에서 이러한 부분을 사전에 확인시켜주는게 일반적인데 중개상 실수가 있었던 부분도 있어보이니 부동산을 통해 빠르게 요청하시는게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.다가구와 다세대를 구분하는 가장 쉬운방법은 등기부등본상 구분건물 여부입니다. 즉 등기부에 건물하나가 한 등기부에 작성되어 있다면 다가구로 보시면 되고 해당 건물 내 호수별로 등기부가 존재한다면 구분건물로써 다세대로 보시면 됩니다. 그러므로 다세대의 경우는 각각 호수별로 다른 소유자가 있을수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택매수시 거래대금 외 들어가는 부분은 세금적인 부분과 부수적인 비용으로 세금적인 부분은 취득세와 지방교육세, 농특세가 있으며, 매매비용으로는 등기비용(법무사 이용시 수수료추가), 공인중개사무소 중개보수등이 있습니다. 세금의 경우 주택보유수와 주택가격,면적에 따라 세율이 다르지만, 취득관련 세금을 합쳐 거래금액의 1.3~3.5% 세율정도 입니다. 증개보수와 등기비용도 거래금액따라 일정비율만큼 발생됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개수수료에 대한 부담으로 직거래를 하려는 분들이 많지만 실제 직거래가 많지 않은 이유는 매매나 임대차를 할 계약상대방을 찾기 어렵다는 점입니다. 개인이 직접 웹사이트나 부동산 어플등에 매물을 찍어 올려 거래를 원하는 사람을 구해야하고 직거래에 대한 불안감으로 인해 거래당사자가 직거래를 피하는 경우도 많기에 매매계약 성사가 힘들다는 점 때문입니다. 하지만 이또한 선택사항이므로 일단 매매상대방을 찾기위해 앞에서 처럼 부동산 어플등을 통해 원하는 금액에 매물을 올리시는게 필요합니다. 참고로 네이버부동산은 공인중개사무소가 아닌이상 개인이 업데이트를 하지 못하니 다른 사이트를 이용하셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 토지에 건축을 하기 위해서는 토지에 대한 사용권한이 있어야 합니다. 이는 토지소유권도 있지만, 지상권이나 전세권과 같은 용익물권으로도 가능합니다. 만약 이러한 권원없이 건물이 건축할 경우 토지소유자로 부터 법적소송을 통해 건물철거와 같은 최악의 상황이 발생될수도 있습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.위에서 말한 부분은 중개사법상 공인중개사 의무위반 행위입니다. 물론 계약당사자인 질문자님은 위반사항이 아니며 계약에는 아무런 영향도 없습니다. 이러한 계약을 통해 매매를 진행할 경우 다른 매물에 비해 빠르게 매매가 이루어지는 장점은 있지만, 양도소득세 부과 대상일 경우 매매금액이 실제 수령한 금액보다 높게 작성되기에 양도차익이 커지는 단점은 있을수 있습니다. 그리고 전세계약을 한 이후 매매하는것은 아무런 문제가 되지 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.모든 주택가격은 결국 수요에 따라 그 가치가 결정됩니다. 사람들이 많이 선호하고 구매를 원하면 가격이 오르고 반대일 경우 가격은 하락하죠. 우리나라의 경우 아파트를 빌라보다 선호하고 아파트가격이 상승하여 대체제의 하나인 빌라까지 수요 효과가 미치게 되면 빌라가격도 올라가지만, 하락기에서는 수요감소로 인해 아파트가격이 떨어진다면, 빌라의 경우는 더 큰 폭으로 하락하게 됩니다. 관리에 있어서는 아파트와 같은 공동주택의 경우 관리주체가 있어 전체적인 관리를 하게 되지만, 빌라의 경우 관리주체의 역할에 한계가 있거나 아예 주체가 없는 경우도 있기에 아파트에 비해 체계적인 관리가 어렵습니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축시 질문과 같은 부분은 관리처분계획 시기에 정해지는데, 이때 조합과 시행사가 협의하여 결정하는 부분이기에 지금시점에서 정확히 알수는 없습니다. 또한 몇년안에 재건축 예상이라면 관리처분계획까지 가는 과정상 기간이 최소3년 이상 걸릴 수 있기에 지금당장 판단할수 있는 부분이 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재계약시 계약갱신청구권을 사용하여 연장하였다면, 중도 계약해지는 묵시적 갱신에서의 해지와 동일하게 적용됩니다. 즉, 임대인이 해지릁 통보받고 3개월 뒤 효력이 발생되어 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 만약 9월에 이사를 나가기 원하신다면 3개월전 미리 해지통보를 하시면 됩니다. 다만, 계약갱신청구권을 사용한 계약이 아닐경우는 임대인의 동의를 얻어 중도해지를 하셔야 하며, 이때 임차인은 중개수수료+다음임차인을 구하는 조건으로 해지를 하게 됩니다. 이는 실무에서 통상적인 부분일뿐 임대인이 이에 동의하지 않으면 중도해지가 불가하므로 잘 협의를 하셔야 합니다. 참고로 계약갱신청구권을 사용한 계약이였다는 부분이 특약등에 나와 있거나, 재계약시 이에 대해 언급한 문자등과 같은 증거가 있어야 인정이 가능합니다.