답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등기부등본은 추정력은 인정되나, 공신력은 없기에 등기로 인해 권리상 발생된 문제에는 책임이 없죠. 이는 등기과정이 절차상 형식적 심사주의를 채택하기때문에 그 서류의 진위를 묻지 않습니다. 그렇다고 질문에서처럼 단순한 위조서류 하나면 쉽게 등기가 가능하다고 생각할 수 있지만, 실제 등기필요서류나 과정이 까다롭고 단순한 위조만으로 질문처럼 등기하기는 쉽지 않습니다. 그리고 뉴스에 나온 사례은 악의를 가지고 사기를 친 경우로 실제 극히 소수의 경우입니다. 또한 공신력이 없어 등기소에 대한 과실을 묻지 못할 뿐이지 사기를 친 상대방에 대해서는 민형사적 처벌(공문서위조 및 사기)이 가능하고 손해배상이 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택 구입의 좋은 시기가 언제인지는 확신할 수 없지만, 지금은 아니라는거는 맞는듯 보입니다. 일단 주택가격 하락의 가장 큰 이유인 고금리와 금리인상이 진행중이고, 장기적으로는 향후 경기침체가 올거라는 불안감이 그대로 남아있기때문입니다. 지금은 관망하면서 자금을 조금씩 늘려가는게 필요할 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 법률사항을 중심으로 공부하게 됩니다. 이러한 부동산 관련법률 중 민법상 주택임대차보호법이 개정이 매우 많습니다. 즉 내가 공부해서 자격을 취득한 이후에도 계속적으로 개정등으로 변경되는 사항이 많아 단순히 그 시절 그기억만으로 업무를 진행할수 없습니다. 또한 법률 개정은 개정된 시점을 기준으로 전과 후의 계약이 적용이 다릅니다. 즉 공인중개사도 계속적으로 정보를 습득하고 알아봐야 하는 부분이 많아서 질문과 같이 보여질수도 있습니다, 그리고 공인중개사 시험이 어렵냐는 질문의 답변은 개인적 차이가 있지만 쉽다고는 말하기 어렵습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 재계약시 임차기간은 임대인과 합의하여 정하시면 되므로 1년6개월 계약도 가능합니다. 다만 이러한 합의부분이 부담스럽다고 한다면, 계약갱신청구권을 사용한다는 내용을 계약서 특약에 기입하시고 재계약하신 뒤 이사를 나가야하는 시점을 기준으로 3개월전에 임대인에게 계약해지통보를 하시면 시기에 맞쳐 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 계약갱신청구권 사용을 통한 재계약시 계약기간중 임차인의 해지는 묵시적 갱신에서의 계약해지에서 동일하기 적용되기때문입니다. 재계약시 보증금 인하부분도 합의에 의해 진행하시면 되고, 시세가 내 보증금보다 낮아졌다면 임차인은 당연히 감액을 요구하시면 되며, 감액된 상태에서 재계약이 진행될 경우 계약서를 다시 쓰거나 하진 않아도 되지만 위에처럼 계약갱신청구권 사용을 명시하기 위해서라도 부동산을 통해 새로운 계약서를 작성하시는게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택임대사업자의 경우 보증보험 가입이 의무입니다. 즉 임대인이 임대사업자라면 임차인은 별도의 보증보험에 가입을 하지 않아도 됩니다. 물론 선택사항이므로 본인스스로 가입을 하셔도 됩니다. 2. 전세보증보험의 경우 상품에 따라 조건에 맞는다면 전세든 월세든 가입은 상관없습니다. 다만 보증금에 따른 보험료가 발생되기때문에 보증금이 낮은 월세의 경우는 실익이 크지 않고 억대나 5000만원이 넘는 반전세 경우는 가입을 하는 것이 유리합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 재계약시 아무런 말이 없이 갱신된 경우, 묵시적 갱신으로 계약기간중 임차인은 언제든 해지통보를 할 수 있습니다. 이러한 통보를 임대인이 받고 3개월이 지나면 효력이 발생되어 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하여야 합니다, 만약 계약갱신청구권을 사용하는 조건으로 갱신된 경우도 위와 같습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신축아파트가 어떠한 이유로 붕괘될 확률은 극히 드물다고 생각하시면 될듯 보입니다. 다만, 화재시 대피등에 어려운 점이 있고, 승강기 고장이 생길경우 이동자체가 불편해지는 단점은 있습니다. 최근에는 고층건물이라면 건축법에 따라 중간층 일부분에 대피공간을 확보하게 되어 안전성 부분을 보완한 것으로 알고 있고, 옥상으로의 대피도 가능하므로 크게 걱정은 안하셔도 될듯 보입니다. 반대로 고층인 만큼 조망권이나 일조권은 뛰어나므로 입주 후 시간이 지난다면 만족도는 올라갈 것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매수신청대리인의 경우 공인중개사도 등록이 가능합니다. 단순히 자격증이 있다고 해서 할 수 있는건 아니고, 개업을 한 공인중개사 또는 법인에 소속되어 있는 공인중개사는 법원등록을 통해 매수신청대리인의 업무를 할 수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율에 대해 쉽게 설명드리면 토지(땅)에 건물을 지울 수 있는 면적을 말합니다. 즉 100평에 땅에 건물을 건축할 경우 예시1)54%는 100평중 54평만큼만 써서 건물을 질수 있습니다. 반대로 예시2는 17평만큼 지울수 있죠,결국 예시1은 54평은 건물이 들어서고 46평은 그냥 맨땅으로 나둬야하는것이고, 예시2는 17평은 건물부지 73평은 그냥 맨땅인거죠... 그럼 당연히 건물자체로 보면 예시1이 훨씬 넓고 쓰기 편리하겠죠. 다만 용적율이 동일하다면 건물 층수는 예시2가 더 높게 지울수 있습니다. 즉 용적율과 건폐율 모두 높으면 좋지만, 같은 용적율이라도 건폐율에 따라 선택할수 있는 부분의 차이는 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정말 심각한 고민이 되실 거 같은 점 공감됩니다. 우선 질문을 통해 몇가지 우선적으로 말씀드리자면, 현재 전세시세는 3억으로 보이며, 이러한 경우 주택담보대출이 남게된다고 하시는데, 이보다 먼저 고려하셔야 하는건 근저당이 있는 주택에 후순위로 들어올 임차인을 구하시기는 어려울 듯 보입니다, 기본적으로 전세를 놓으시려면 주택담보대출 전액을 상환하셔야 이곳에 들어올려는 임차인이 있습니다. 질문자님이 세입자 입장이라면 3억원의 전세금을 내면서 근저당보다 후순위 세입자로 들어갈 수 있을지,,,,, 그리고 만약 운이 좋게 세입자를 구한다 해도 추가적인 대출이 가능할지는 알 수 없습니다. 특히 조정지역내라면 더욱 어렵구요, 심적으로 많은 고민이되실듯 보이지만 전세보다는 매매를 통해 대출금을 상환하시는 것도 방법일수 있고, 그게 어렵다면 저금리대출로의 전환이 가능한지를 우선적으로 알아보시는게 좋을듯 보입니다.