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월세보증금 보전/융자비율이 큰 아파트
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 후순위 임차권으로 입주하는 경우에 100%안전하다고는볼수 없습니다. 후순위 임차권의 경우 혹시라도 경매진행시 전액배당을 받지 못해도 임차권은 경매이후 소멸되기 떄문에 낙찰자 퇴거요구에 따라 퇴거를 할수 있기 때문입니다. 다만 질문과 같은 소액보증금에 대해서는 소액임차인 최우선 변제가 적용되기 때문에 선순위 근저당보다 최우선 배당이 가능은 합니다. 단, 지역별로 소액임차인 기준과 최우선 변제액을 확인하셔야 하고, 기준시점은 선순위 근저당 설정 당시의 소액임차인 최우선 변제기준입니다. 결론적으로 소액임차인이라는 점과 최우선 변제가능성 때문에 보증금 손실 가능성이 낮아질수는 있지만 해당 권리관계 자체는 리스크가 있는 계약입니다. 그러므로 반드시 선순위 근저당 등기접수일을 기준으로 최우선변제금액을 확인해보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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보증금 반환 전 신규전세계약시 리스크
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 질문처럼 퇴거시점과 입주시점이 맞지 않을 경우 실무상 현 주택에 가족중 한분을 전입신고한뒤 동일세대가 구성된 이후 본인만 새로운 주택에 전입신고를 하는 방식으로 현 주택과 새로운주택의 대항력을 유지하는 방법이 있긴 합니다. 그리고 새로운 주택계약시 특약사항 전입신고 익일까지 다른 물권 설정금지 특약을 넣어두시는게 필수적입니다.
경제 / 부동산
25.11.03
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이사비용에 대한 적정선은 어느정도가 적절할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이사비용은 여러요인에 따라 크게 차이가 나게 됩니다. 질문에서 제시한 6톤기준으로 포장이사이고 대전, 부산간 이동거라면 대략 200만원~ 250만원 사이로 예상이 됩니다. 단, 이사가는 곳과 이사가는 곳의 엘레베이터 사용여부에 따란 사다리차 여부, 그외 특수하게 분해설치가 필요한 에어컨, 붙박이장등이 있는 경우처럼 각 요인에 따라서 추가비용이 발생될수 있습니다. 참고로 이사업체에 따라서는 짐의 양에 따라 5톤기준으로 초과시 차량 및 인건비가 추가될수 있기에 사실상 업체 2~3곳의 견젹을 받아보신뒤에 평균가격대를 가름해보시는게 정확할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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4억에 주택을 매각하면 얼마 남나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에 내용만으로 세금은 산정할수 없습니다. 기본적으로 매매시에는 양도소득세가 부과되나 이는 양도차익에 따른 세율이 적용됩니다. 양도차익은 매도가격에서 매수가격을 제외한 금액으로 질문에서는 매수가를 알수 없기에 양도차익을 알수 없고 그에 따라 세율등을 산정할수 없기 떄문입니다. 보통 양도차익애 따라 6~45%까지 부과될수 있으며, 양도차익외 장기보유특별공제, 기본공제등을 최종적용하여 산출하셔야 합니다. 그리고 1가구1주택의 경우는 비규제지역에서는 2년보유시 양도비과세 되기 때문에 질문자님이 이에 해당될 경우 양도차익이 생기더라도 실질적으로 양도세는 비과세 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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대항력에서 점유의 기준을 알고 싶습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보증금 전액반환전까지는 당연히 점유와 전입신고를 그대로 유지하셔야 합니다. 그렇지 않을 경우에는 대항력이 상실되고 그에 따라 보증보험청구가 거절될수 있습니다. 점유의 경우는 실질적인 점유를 포함하는데 시살싱 위와 같은 이유로 집을 비워도 누군가가 해당집에 들어와서 거주하는게 아니라면 즉, 어떠한 사유로 인해 빈집이 되더라도 현관비번등을 오픈하지 않고 그 상태그대로를 질문자님이 유지하고 있다면 이 또한 실질점유로 볼수 있습니다. 즉 주택에서 꼭 살지 않더라도 전입신고를 유지하고, 주택내 출입에 대한 제한을 그대로 둔다면 실질점유로 볼수 있습니다. 그냥 현관문 비번을 임대인이나 다른 사람에게 오픈하지 않으면 되고, 내부물건의 경우는 필요에 따라 옮기셔도 관계가 없습니다. 단 일부는 남겨두시는게 좋으나, 꼭 무겁거나 일정규모가 있어야 하는 것은 아닙니다. 우선 해당 요구는 거절하셔도 그만입니다. 만기일에 보증금 반환의무가 임대인에게 있는 만큼 질문자님이 위 조건에 동의하지 않아도 관계가 없고, 동의를 한다면 당연 전세대출연장에 따른 이자비용등은 임대인에게 부담요청을 하시는게 맞습니다. 그리고 만기 다음날에 임차권 등기명령을 신청하시면 되는데, 협의에 따라 해당과정은 보류할수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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재계약 후, 만기 전 이사...복비문윽
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다해당 상황판단에는 중개사마다 의견에 차이는 있을것으로 보이는데 기본적으로 특약등에 중도해지시 중개수수료 부담과 같은 특약이 있는 경우 이를 인정하는 범위는 중도해지에 따른 임대인의 실질적인 손해를 나타낸다고 판단이 됩니다 ,그에 따라 다른 sh지원등으로 중개수수료에 부담이 없음에도 퇴거하는 임차인에 대해서 중개보수를 추가적으로 요구하는 것은 본래의 손실보상의 의미로 보기는 어렵기 때문에 지급의무는 없다고 보는게 맞을듯 보입니다. 앞에서 말한 것처럼 중도해지시 상대방과 해지동의를 위한 조건협의를 하는 과정이 있고 해당 과정에서 별도의 위약금의 형태로 일정 금액을 요구하는 것이라면 이는 중개보수가 아닌 위약금으로써 지급의무를 인정할수 있겠으나, 중도해지 합의시 이러한 위약금에 대한 구분없이 명목상 중개보수라고 확정하여 요청하였다면 해당하는 항목의 실질손해에 대해서만 지급의무가 있다고 판단할수 있고 그에 따라 sh측에서의 중개보수지급에 따른 실질손해가 없다면 임차인이 중개보수를 지급할 의무는 없다고 볼수 있다는게 개인적의견입니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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청약점수를 높이게 하려면 어떻게 해아하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.청약에서 가점은 무주택기간 , 부양가족, 청약통장보유가간에 따라 달라지게 되고, 사실상 질문자님이 인위적으로 단기간 높을수 있는 방법은 없다고 보시는게 맞습니다. 경우에 따라 부양가족의 수를 늘려서 청약가점을 높일수 있겠으나, 이또한 일정요건에 해당이 되어야 하는 만큼 현실적으로 청약점수룰 높이는 것보다는 현 신생아 특별공급처럼 경쟁이 덜 치열한 유형으로 선택청약하시는게 더 당첨가능성이 높을것으로 예상이 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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중도퇴실시 임대료 일할계산 방법 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대료 일할 계산의 경우 월세납입일자를 기준으로 선납인지 후납인지에 따라 달라지게 됩니다. 질문에서는 월세납입방식이나 월세납입일을 기재하지 않아소 정확한 판단이 어려우며, 일반적으로 입주일인 15일에 선납을 하셨다면 11월 15일에 납입한 월세가 12월15일까지 납입한 것이기에 3일차에 대한 월세는 환급받으시면 되고, 후납으로써 15일 납입이라면 11월 16일부터 12월 12일까지의 월세를 일할 계산하여 지급하시면 됩니다. 일한 계산의 경우는 1년월세를 365일로 나눈 금액에서거주일수를 곱하여 계산하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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주택담보대출 실행 전입관련궁금한게 있어요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용을 읽어봤을때 위장전입등의 문제는 발생될 부분이 없습니다. 그러므로 질문처럼 하셔도 크게 문제될 여지는 없으며 대출의 경우 비규제지역에서는 2주택자라도 대출자체는 가능하기에 대출에서도 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 그리고 대출금리나 한도등은 이용하는 은행이나 대출상품별 그리고 본인 소득이나 신용도에 따라 달라지는 부분이므로 이는 은행을 통해 확인하시면 됩니다 그리고 우대금리적용에 있어 동일지역내 거주자 조건이 있는 상품을 이용하시기 때문에 위처럼 말한게 아닌가 싶긴 합니다.
경제 / 부동산
25.11.02
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한국 집값은 앞으로 폭등가능할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어떠한 상황이 생긴다고해도 시간에 따라 부동산 가격이 폭등이 될 가능성은 매우 낮다라고 판단이 됩니다, 즉 서서히 상승되는 지역이나 매물은 등장할수 있지만 이전처럼 주택가격이 폭등되는 현상이 나타나기는 어려울것이라는 의미이고 이는 시간이 갈수록 주택공급량이 늘어나고 반대로 인구감소에 따라 수요는 줄어들수 있기 떄문입니다. 물론 지역양극화에 따라 서울 한강벨트지역내에서는 가격상승세가 이어질수 있고 단기적으로는 정책이나 세금변화에 따라 급등정도가 나타날 가능성이 있지만 지방에서는 현 가격상태유지 또는 하향세가 이어질것으로 보이고, 수도권내 해당 지역을 제외한 곳에서는 상승이 되더라도 그 상승폭은 제한적일것이라 판단됩니다,
경제 / 부동산
25.11.02
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