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청약에 당첨됐는데 계약을 할까요 말까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 그대로 입주를 할지 아니면 당첨포기에 따른 불이익을 감수할지에 대한 고민이 있으신듯 보입니다. 일반적으로 자녀가 없고 신혼부부의 경우 1층에 대한 수요도가 매우 낮기 때문에 실제거주를 추천드리기는 어려운 부분이 있습니다. 다만 주변시세대비 낮은 분양가로써 분양을 받을수 있다면 다소 생활에 불편이 있더라도 분양 받으시는게 유리할수 있습니다. 이유는 3~5년 실거주 이후에 해당 주택에 대한 임대차나 매매를 통해 어느정도의 시세차익을 확보할수 있고, 결국에는 거주기간동안 주거안정성은 높아질수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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집소유 한명이 아파트새채보유 세금 어떻게??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문처럼 1인 3주택을 보유하고 있으며 흔히 말하는 3주택자이자 다주택자로 볼수 있습니다. 우리나라에서 다주택자의 경우 취득, 보유, 양도시 모두 중과세가 적용되게 되고, 취득세의 경우 추가 주택구매시 중과세율 8~12%가 적용될수 있고, 보유세에서는 재산세에 대해서는 1가구1주택 공제등을 받을수 없고, 보유주택의 기준가격합이 9억을 초과하게 될 경우 그에 따른 중부세 과세대상이 되어 세금을 많이 내셔야 합니다. 당연히 양도세에도 기본세율에 추가적인 중과세율 적용으로 세부담이 커질수 있습니다. 결과적으로 주택수를 줄이시거나 가장 유리할수 있고 보유기간동안 임대주택사업자등을 통해 세금감면혜택을 받으시거나 지금처럼 중과세율 배제기간중에 매도를 하시는게 유리할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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원룸 입주 전 계약 파기 시 어떻게 하나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.계약금계약을 체결한 이후에 해지는 임차인은 계금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하면 일방적 해지가 가능할수 있습니다. 그리고 중개보수의 경우 계약이 성사된 시점에 청구권이 발생하기 떄문에 질문처럼 계약이 이미 성립된 이후에 해지가 된다고 해도 중개보수는 기존대로 지급을 하셔야 합니다. 즉 현시점 계약해지를 하게 되시면 계약금+중개보수에 대한 손실이 발생할수 있고 마지막에 해당 중개사가 다른 매물에 계약여부를 알수 있는지에 대한 문의는 현실적으로 불가능하며, 개인에 대한 계약조회를 할 권한도 없기에 걱정하실부분은 아닙니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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어머니 명의로 아파트를 구입해 드리려는데 증여세 문제가 걱정됩니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실상 질문과 같이 매매자금을 지원하는 것은 현금증여로 볼수 있고 직계존비속간 5000만원까지는 비과세 가능하지만, 초과하는 부분에 대해서는 증여세부담이 발생할수 있습니다. 당장은 아무런 문제가 없더라도 막상 증여신고를 하지않고 자금조달계획서나 어떠한 경로로 이러한 문제가 발견되면 증여세외 그에 따른 미신고가산세등의 추가적인 세부담이 커질수 있습니다. 보통은 증여비과세 초과분에 대해서는 차용을 통한 방법으로 진행을 할수도 있지만 이런 경우 차용증 작성은 물론 매년 법적이자율에 해당되는 이자지급등의 입출금 기록을 남겨두셔야 하기에 세금별 어느게 유리한지를 직접 판단하시어 결정하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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임차권등기 있는집 월세 들어가도 괜찮을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자체에서도 알수 있듯이 이미 정상적인 안전매물에는 해당되지 않습니다. 임차권 등기가 있다는 말은 결국 보증금을 받고 반환을 하지 못했다는 의미이고, 일반적인 경우 다음 임차인을 받아서 보증금을 반환하고 임차권 등기를 말소하면 되는데, 그런것도 아닌 시세보다 적은 금액으로 임차권 등기말소없이 다른 세입자를 받는다는 것 자체가 이미 임대인의 경제능력은 위험한 수준이고, 이를 알고 중개하는 중개사 역시 이러한 위험성에 대한 설명보다는 확실하지 않은 특약등을 기재하여 계약체결을 서두르는 느낌이 듭니다, 개인적으로는 계약자체를 하지 않는게 가장 안전합니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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주택의 공시지가와 매매가에 대해서 궁금한점 질문드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 시가는 실제 거래를 통해 형성되는 가격으로 질문에서 말하는 매매가가 이에 해당된다고 보시면 됩니다. 그리고 공시지가는 매년 1월1일 기준으로 국토부, 지자체가 세금 부과를 위한 산정한 가격을 말하는데, 쉽게 보유세등의 세금부과를 위한 기준가격으로 세부담에 직접적인 영향을 줄수 있기에 보통은 시세 대비 60~70%수준으로 유지를 하게 됩니다. 그런데 법인이 공시지가가 낮아서 접근하기 좋다는 것은 결국은 취득, 보유, 양도시 발생하는 세금에 대해서 상대적 부담이 적을수 있기 때문에 위와 같이 말하는 부분인데, 현실적으로는 개인들도 부담하는 세금이 줄어들기 때문에 꼭 법인에게만 유리한 것은 아닙니다, 물론 법인과 개인이 부담하는 세금이나 산정기준이 다르기에 일정부분 법인이 개인보다는 세금면에서는 유리한게 일반적입니다.
경제 / 부동산
25.12.21
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부동산매매계약후 수정사항 질문이요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 거래신고후 수정사항이 발생한 경우 그에 따른 정정또는 변경신고를 하시면 됩니다. 별도의 해지후 재신고의 방식이 아닙니다. 보통 계약서상 내용과 다르게 오류기재를 한 경우는 정정신고를 하면되지만 질문처럼 계약내용이나 지급일자등이 변경되는 경우에는 별도의 변경신고를 진행하시면 됩니다. 참고로 부동산 거래신고의 경우 중개사가 있는 경우 우선신고의무자는 중개사가 되므로 중개사를 통해 이러한 부분을 요청하시면 되고, 두 당사자가 수정신고를 하셔도 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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친구가 경기가 좋아져서 집값이 오른다고 하던데여?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경기가 좋아지만 이후에 부동산 시장도 상승하는것은 일반적인 과정상 맞는 이야기 입니다. 다만 부동산 시장은 후행경제로써 실물경기가 좋아지고 시장내 유동성이 커지면 해당자금이 부동산시장으로 유입되면서 가격이 상승되는 구조인데, 지금처럼 정부주도로 부동산시장에 대한 자본시장화를 억제하려고 있고, 이전처럼 투자가능한 부동산도 서울수도권 상급지에 집중되고 있는 경우라면 단순히 경제가 좋아진다고 해서 모든 부동산시장의 가격이 오를것으로는 보이지 않습니다. 아마도 오르는 지역 더많이 오르고, 비인기지역이나 비수도권은 보합세 또는 약간의 상승세정도만 나타날수 있기 때문입니다. 그리고 내년도에도 이러한 흐름은 이어질 가능성이 높기에 부동산 가격이 오르긴 하겠지만 그 상승폭은 지역에 따라 크게 달라질것으로 보입니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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전세 연장 관련 현재 상황에 대한 질문입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이미 갱신청구권에 대한 의사를 밝힌것으로 보이고, 연장의사는 합의가 된 만큼 세부사항에 대한 조율은 12월 23일이전에 꼭 하지 않아도 되며, 계약이 시작되는 만기전까지만 합의하시면 됩니다. 법에서 말하는 만기 6~2개월전은 사실상 연장이나 퇴거에 대한 의사통보기간이지 합의까지 반드시 끝나야 되는 기간은 아니기 때문입니다. 즉, 연장합의는 되었기에 연장은 되는것으로 이해를 하시면 되고 세부사항에 대해서는 만기전까지만 협의하여 최종 마무리 하시면 될듯 보입니다. 그리고 마지막처럼 대폭 상승은 불가합니다. 어차피 임대인이 실거주할 것도 아니고, 본인이 갱신청구권 사용의사를 밝힌만큼 상승되도 기존조건의 5%이내 인상입니다,
경제 / 부동산
25.12.18
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공공분양이 주변 시세보다 비싼 경우는 왜 그런걸까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가는 원칙상 택지비용+건축비용에 따라 결정이 됩니다. 즉, 주변시세에 따라 결징이되는게 아닙니다. 일반적으로 상급지역이나 수도권에서는 택지비가 높고 주택가격이 높게 형성되어 있기에 공공주택처럼 낮은 택지비용이 들어간 경우 분양가가 시세보다 낮게 형성이 되지만 질문처럼 해당 공공주택 주변지역이 비수도권에 시세하락등이 나타나는 인기없는 하급지라면 최근처럼 건축비가 오른 상황에서는 분양가가 시세보다 높아질 가능성도 있습니다. 결국은 공공분양이 주변 시세보다 비싸다고 한다면 해당 지역자체가 상승가능성이 낮고 비인기지역이라는 추측이 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.18
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