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요즘 아파트 매매를 할 때 과거와 어떤 점이 달라졌나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매나 임대차 절차는 바뀐게 없습니다. 다만 임대차에서는 전세사기 이슈등으로 인해 임대인의 국세납입증명서등의 추가적인 서류요구가 늘어난 정도이고, 매매에서는 준비할서류등이 늘어나지는 않았으나, 부동산거래신고와 같은 별도의 사후과정만 추가되었다고 볼수 있습니다. 그리고 부동산 매매계약이라는게 결국은 사적계약형태이기에 세부적인 절차변경이나 경우에 따른 특이성은 두 당사자간 합의를 우선하기에 결국 당사자간 합의에 따라 매매를 진행하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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최근 이슈되고 있는 토허제는 부동산 가격을 어떤쪽으로 가게끔 할 가능성이 높나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 지정되면 가장 큰 변화는 실거주가 아닌 경우 주택을 매수할수 없다는 점입니다. 보통 허가구역내에서 유상매매를 진행할 경우 지자체 허가를 받아야 하는데 갭투자 목적의 경우 허가가 되지 않아 소유권이전이 되지 않기 떄문입니다 이렇게 되면 해댱 지역내 투자자금 유입이 어려워지고, 주택거래량이나 수요가 감소하게 됩니다 그에 따라 주택가격도 보합세를 유지하거나 하향될 가능성이 있습니다. 그리고 이러한 규제지역이 발생하게 되면 그 주변지역에 풍선효과가 나타나 시세가 상승되는 게 이전까지의 구조였으나, 이제는 주택간, 지역간 양극화가 심화되었기에 수도권에 대한 전면규제가 지방부동산으로의 수요분산은 사실상 이루어지기 어려운 구조입니다. 그에 따라 수도권의 주택가격은 단기적으로 상승없이 보합세를 유지하거나 약간의 하향이 나타날것으로 예상되며, 지방의 경우는 종전과 크게 다르지 않은 상황으로 지역에 따른 차이는 있겠으나, 풍선효과에 따른 상승가능성은 낮다 판단이되고 종전과 같은 수준으로 유지 혹은 지방소멸화에 따른 하락세가 지속될것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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전세 계약 만료 전 중도 해지 관련 질문입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지를 하는 이유는 임대인이 보증금 반환의 가능성이 낮기에 현시점에서 계약을 종료하고 임차권 등기 및 보증보험청구를 통해 보증금 손실을 막기위해 진행하는 것으로 보입니다. 해당 부분은 임대인이 최종적으로 보증금 반환이 가능토록 취하는 조치로 이러한 조치가 된 이후에 보증회사가 지급한 보증금에 대한 구상권청구가 들어올것이기에 사실상 현 매물이 경매등으로 진행될 가능성이 높습니다. 일단은 거주의사를 충분히 이해하나 보증금 보호를 위해 중도해지를 하신뒤에 보증보험을 통해 진행하시는게 좋을듯 보이고, 주변 매물이 나올경우 해당 주택으로 이사를 하시는게 유리할것으로 보이긴 합니다. 일단 보증금을 지키는게 가장 중요할수 있기 때문입니다. 매물의 경우도 실제 찾다보시면 좋은 주택이 나올 가능성도 배제할수는 없기 떄문입니다.
경제 / 부동산
25.10.22
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월세 묵시적 갱신 계약상태입니다 중개수수료 부담을 얼마나 해야할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 현상태는 25년 8월 30일에 연장된 계약은 묵시적갱신이 아닌 법적최소기간에 따른 연장으로 보셔야 합니다. 즉, 중도해지시에는 묵시적갱신에서의 중도해지가 적용되지 않기 때문에 임대인의 동의가 필수 있고, 임대인이 요구하는 해지요건에 따라 충족이 되어야 해지가 가능합니다. 질문에서 임대인이 이에 동의하였고 다음임차인 주선과 중개보수 지급을 요구하였다면 중개보수는 원칙적으로 다음 임대차계약으로 발생되는 임대인의 부담분을 지급하시면 됩니다. 만약 조건이 변경되어 중개보수가 현계약조건보다 더 나온다고 해도 부담하셔야 할수 있으며, 임대차가 아닌 매매를 진행할 경우로써 매매에 따른 중개보수가 발생하게 된다면 이때는 현임대차조건으로써 산출되는 중개보수분 정도만 지급을 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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부동산 월세 계약에 관해서 질문 드립니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적인 과정으로 크게 문제될 여지는 없습니다. 다만 오늘 체결하는 가계약이라도 실제 내용상 계약금의 일부로써 계약의 효과를 가질것으로 보이기에 이후에 변심에 따른 일방적인 해지시 계약금에 대한 손실가능성이 있기에 이점만 주의하시면 됩니다. 만약 가계약과 계약서작성간 기간차이가 있어 해지의 가능성이 있다면 특약등에 일정한 사유에 따른 해지시 계약금반환특약을 넣어두시는게 좋을듯 보이긴합니다. 단 협의가 되지 않으면 특약 기재는 어려울수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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부동산 계약시 복비 관련 이럴경우 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문자님은 질문자님을 중개한 중개사에게만 중개보수를 지급하시면 됩니다. 질문의 내용상 질문자님을 중개한 부동산은 A부동산, 임대인을 중개(대리)하는 부동산은 B로 보입니다. 이럴 경우 두명의 중개사와 계약당사자간 계약을 체결하는 공동중개로 보이고, 이에 따라 질문자님은 A부동산에만 중개수수료를 지급하시면 됩니다. B부동산에 대해서는 임대인이 알아서 지급할것이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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전세 주인아닌 대리인 계약시 꼭 필요한 서류는 무엇이 있을까요?ㅇ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대리인 계약시 인감증명서와 위임장은 반드시 확인하여야 합니다. 부부관계라도 가족관계증명서로써 대리인간의 신분확인은 가능하겠으나, 위임장과 인감증명서 원본확인은 계약이후 문제발생시 중요한 근거자료가 되기 때문입니다. 보통 중개사를 통해 위임장과 인감증명서 확인을 요청하시고, 해당 서류의 복사본은 계약서와 함께 보관하고 원본은 대리인이 가져가도록 하시면 됩니다. 그리고 대리계약을 하더라도 확정일자부여등은 게약서만 있으시면 되고 위임장이나 인감증명 첨부는 하지 않아도 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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1015 대책 이후 아파트 구매 시 기존 전세 계약은 해지해야 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택을 구매한다고해서 지금의 전세계약을 반드시 해제할 이유는 없습니다. 그러므로 질문처럼 본인만 구매주택에 실거주를 하신다고하고 현 전세주택에 부모님이 남아계서도 문제되지 않습니다. 보통 전세대출이 있는 상태에서 주택구입시 주담대를 받는 다면 대출한도산정시 해당 대출이 영향을 줄수 있기에 상환조건부 대출을 해야하고 그에 따라 일정기간내 전세계약을 종료하여야 합니다. 또한 주담대시 6개월내 전입의무(수도권)이 있고 현재 토지거래허가구역 지정내라면 허가후 4개월내 실거주를 해야하므로 과정상 기존 전세계약을 종료해야 하는 상황으로 이어질수는 있습니다. 질문처럼 전세대출이 없고 구매후 실거주가 바로가능한 상황이라면특별히 자금조달의 목적으로가 아닌 이상 현 전세계약을 해지를 하여야 하는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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생애첫주택 대출 관련 질문입니다..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.형제간은 동일 세대를 구성해도 주택수 합산은 되지 않기 떄문에 세금관련해서는 별다른 영향은 없을것으로 보입니다. 다만 주택수산정에 영향을 받지 않더라도 청약등을 진행할때 무주택세대주(새대주 및 세대원 무주택)로써 인정이 안될 가능성이 있기에 이러한 부분에서는 일부 제한이 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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부동산 거래 절벽의 시기가 본격화 되는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.20일부터 실질적은 토지거래허가구역까지 적용되면서 이에 해당되는 지역에서는 더이상 실수요를 제외한 투자수요 문의는 줄어들었다고 볼수 있습니다. 특히나 규제발표 시점부터 5일간은 그나마 지정기간이 아니였기에 계약을 서두르는 사람들로 인해 일시적 가격상승이 나타난 부분도 있으나, 현시점에서는 투자수요는 사실상 없어진것으로볼수 있고 실수요라도 현 대출규제로 인해 이전보다 문의가 크게 줄어든 상황입니다. 결국 단기간은 이러한 상홍이 계속적으로 이어질 가능성이 높고, 그에 따라 주택거래량도 크게 감소될것으로 예상됩니다.
경제 / 부동산
25.10.21
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