답변 내역

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가족 간 거래는 시가와 거래가액의 차이가 5% 또는 3억원 이내여야 증여세와 양도세 불이익을 피할 수 있습니다. 현재 21평이 3억원에 거래된 상황에서 30평을 3억 2천만원에 매매하는 것은 평당 단가 차이가 너무 적어 세무상 저가 양도로 의심받을 가능성이 큽니다. 나홀로 아파트라 시가 산정이 어렵다면 거래 전 감정평가를 받아 객관적인 몸값을 확보하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 단순히 4억원에 안 팔린다는 사실만으로는 부족하므로 실제 부동산 매물 등록 이력이나 감정가를 근거로 거래 가격을 결정하시길 권장합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.무상 임대 이익을 산출할때는 아파트의 주택공시가경르 기준으로 계산하는 것이 일반적이며 이 가격에 법정 이율을 곱해서 5년간의 이익을 산정합니다. 현행법상 공시가격이 약 13억 2천만원 이하인 주택에 무상으로 거주한다면 5년간 계산된 임대 이익이 1억원을 넘지 않아 증여세가 부과되지 않습니다. 다만 주택 가액이 기준을 초과하여 증여세가 발생할 경우에는 성인 자녀가 받을 수 있는 10년간 5천만원의 증여재산공제를 활용해 세금을 줄일 수 있습니다. 증여세와는 별개로 부모님이 다주택자라면 자녀에게 임대료를 받지 않더라도 종합소득세 문제가 발생할 수 있으니 세무 전문가의 확인이 필요합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.방문 전 전화 예약을 통해 실거주 목적의 진성 고객임을 알리고 가용 자산과 대출 계획을 구체적으로 밝혀 계약 의지가 확실함을 보여주는 것이 가장 중요합니다. 사회초년생이라도 자금 계획이 명확하면 사장님들에게는 최고의 우량 고객이므로 신생아 특례 대출 활용 계획 등을 언급하며 준비된 매수자라는 인상을 심어주세요. 단순히 연락처만 남기기 보다는 매물을 2~3개 직접 보며 선호하는 조건과 피드백을 공유해야 사장님이 질문자님을 기억하고 좋은 급매물이 나왔을 때 1순위로 연락을 줍니다. 아이를 위해 독립하려는 진정성 있는 태도로 대화하며 사장님을 단지 전문가로 존중한다면 초보자라고 무시하기보다 더 꼼꼼하고 유익한 정보를 챙겨줄 것입니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전입신고가 불가능한 매물은 주택임대차보호법의 사각지대에 있으므로 반드시 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 전세권 설정 들기에 집주인이 동의하는지 확인하고 계약해야 합니다. 계약 당일 등기부등본을 발급받아 선순위 대출이 시세의 30%를 넘지 않는지 확인하고 잔금 시까지 추가 대출을 받지 않는다는 권리 변동 금지 특약을 명시하세요 업무용 오피스텔은 임대인이 부가가치세를 별도로 요구할 수 있으니 계약서 작성 시 월세에 부가세가 포함되어있는지와 전세권설정 비용 부담 주체를 명확하게 기재하시길 바랍니다. 첫 독립인 만큼 리스크를 최소화 하기 위해 가급적 보증금이 낮은 월세 계약을 권장 드리며 모듬 대금은 반드시 등기부상 소유주의 본인 명의 계좌로만 입금하시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.만 30세 미만은 부양가족과 6개월 이상 합가 기록이 있어야 대출이 가능하고 세대주 변경 전부터 함께 살았음을 등본으로 입증해야 합니다. 주민등록상 두 분과 한집에 산 기간이 6개월을 넘었다면 기금e든든 고객센터나 은행에서 수동으로 기간 소명을 진행하세요 부양가족인 두 분 모두 무주택자여야 하며 연금 등 연간 소득이 부양가족 인정 기준을 초과하지 않는지도 함께 확인해야 합니다. 만약 합가 기간이 실제로 6개월 미만이라면 현재 신청이 불가하므로 기간을 모두 채운 뒤에 다시 시도하거나 은행 창구 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.전세금 5% 인상은 임대인의 권리이지만 세입자와의 상호 합의가 반드시 있어야 효력이 발생하므로 세입자가 거부하면 강제로 올릴 수 없습니다. 세입자가 증액을 거부할 경우 임대인은 분쟁조정위원회를 통해 인상 사유를 입증해야 하며 합의 없이 일방적으로 계약을 해지할수도 없습니다. 전세를 월세로 전환하는 것 역시 세입자의 동의가 필수이며 세입자가 동의하지 않는다면 임대인이 월세를 강요할 법적인 근거는 없습니다 .따라서 계약갱신 시에는 세입자와 충분히 협의하여 인상 폭이나 월세 전환 여부를 결정하셔야 하며 원만한 합의가 되지 않을 경우 기존 조건으로 갱신될 가능성이 큽니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.건축법상 다중주택은 각 실별 취사시설 설치가 엄격하게 금지되어 있고 내부에 싱크대나 가스레인지가 있다면 명백한 불법 개조 상태입니다. 현재 대장이 깨끗한 것은 단지 적발 전이기 때문이며 추후 적발 시 위반건축물로 등재되어 전세자금 대출 연장이나 보증보험 갱신이 거절될 수 있습니다. 위반 사실을 숨기고 가입하더라도 사고 발생 시 보상 과정에서 문제가 생길 수 있으므로 중개사의 말만 믿기보다 실제 보증 증권 발행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 동네 관행이라는 말은 법적 보호를 해주지 않으므로 자산 안전을 최우선으로 하신다면 가급적 적법한 취사가 가능한 다가구주택을 선택하는 것이 안전합니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.세입자가 계약갱신청구권을 사용하지 않고 서로 합의하에 새로 계약하는 것이라면 법적으로 5%를 초과하여 증액할 수 있습니다. 만약 세입자가 이번 계약에서 갱신청구권을 사용하겠다고 주장한다면 주택임대차보호법에 따라 5% 이내에서만 증액이 가능합니다. 현재 보증금 300만원에 월세 30만원을 받고 계시므로 5% 이내로 증액한다면 월세는 최대 31만 5000원 까지 올릴 수 있습니다. 세입자와 원만하게 합의가 된다면 그 이상도 가능하지만 세입자가 거부하면서 갱신청구권을 행상할 경우 5% 이내로 제한된다는 점을 고려하여 협의를 진행하시는 것이 좋습니다. 즉 세입자의 갱신권 사용 여부에 따라서 달라지며 합의만 된다면 5% 초과 증액도 가능하지만 세입자가 법적 권리를 주장하면 5% 이내로 제한이 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.해당 항목에는 1억 4천만원 전체가 아닌 본인의 순수 자금인 2800만원만 기재해야 합니다. 전세 보증금 중 대출금이었떤 1억 1200만원은 퇴거 시 은행으로 바로 상환되는 금액이므로 이번 주택 매수 자금에는 포함되지 않는 것이 맞습니다. 추후 소명 요청 시 전세계약서와 퇴거 후 보증금을 돌려받는 통장 입금 내역을 통해 해당 2800만원의 출처를 증빙하시면 됩니다. 만약 1억 4천만원 전체를 기재할 경우 실제 매수 자금 총액과 맞지 않아 계획서상 오류가 발생하거나 국세청으로부터 자금 출처 조사를 받을 수 있으니 반드시 실가용 자산만 기입하시기 바랍니다. 즉 부동산 처분대금란에는 본인 자금인 2800만원만 쓰시고 나머지 부족한 매수 자금은 현재 준비하신 대출이나 다른 예금 항목으로 나누어 기재하시면 됩니다. 감사합니다.

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.가족 간 거래 시 시세대비 차액이 30% 이내이거나 1억원 미만이어야 세법상 증여로 간주되지 않으므로 시세 5억 기준 최소 4억원 이상으로 계약하는 것이 안전합니다. 계약서 작성은 물론 보증금을 부모님 계좌로 실제로 송금한 내역이 반드시 있어야 하며 현금 거래나 허위 계약은 추후 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 시세보다 저렴하게 거주하여 얻는 이익이 5년간 합산 1억원을 넘지 않아야 하며 이를 초과할 경우 깎아준 보증금 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 가족 간 계약일수록 공인중개사를 통하거나 확정일자를 받는 증 정상적인 거래 형태를 갖추어야 국세청의 자금 출처 소명 요구나 의심을 피할 수 있습니다. 감사합니다.