경제
전입불가 오피스텔 계약시 주의사항 질문드립니다🥹
이사희망하는곳 주변 오피스텔이 거의 전입불가이고
계속 부모님과 살다보니 집계약 자체도 처음하는거라 계약시 더 꼼꼼히 확인해야할 사항이나 특약같은거 있을까요??
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전입신고 불가 오피스텔의 경우 가격이 조금 싼 대신 전입신고가 불가하므로 주태임대차보호를 받을 수가 없습니다.
또한 연말정산 월세 공제도 받기 어렵습니다. 임대료가 싼 대신 이러한 법적 리스크가 있기 때문에 잘 판단을 하셔야 될 것으로 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔에 전입신고를 금지하는 이유는 임대인이 세금을 적게내기위해 업무용으로 오피스텔을 등록했기 때문입니다. 전입신고 금지를 했더라도 전입신고는 가능하지만, 이런 경우 주거용 오피스텔로 변경되어 주거용으로 과세가 되고 주택수에 잡히기 때문에 임대인과 분쟁이 발생할 수 있습니다. 그런데 전입신고가 되지 않으면 대항력과 우선변제권을 획득할 수 없어서 경매로 넘어가는 경우 보증금을 지킬 방법이 없게되는 위험이 있습니다. 이런 경우에 보증금을 지키려면 전세권을 설정해야 하는데 임대인의 협조가 필요하고 비용이 좀 소요되는 문제가 있음에 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
어려운 말로 집주인이 일반임대사업 인거 같아요
특약이고 뭐고 중요한게 아니라
전입이 안되면
내 보증금 보호가 안되요
당연히 주택임대차보호법도 적용이 안되구요
그러니
보증금에 전세권 설정 가능한지 물어보시구요
가능하다고 하면
특약에
전세권 설정에 임대인은 적극 협조한다 이에 필요서류를 제공한다 라는 문구를 넣으세요
솔직히
전입가능한 곳에 이사하라고 하고 싶은데
제가 중개하는 강남도 전입안되는 호실이 많아서
들어갈수 밖에 없는 상황이 많을걸 앎니다.
나중에 수 틀리면 전입한다고 협박?할수도 있어요 ㅎㅎ
좀 많이 공부하셔야 안전해요~
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
전입이 불가하면 결과적으로 대항력이 인정되지 않습니다.
또한 서울시 청년월세지원 등 혜택이 없기에 잘 생각해보시고
딱히 상관 없다 하시면
등기부상 개인명의 또는 법인명의로 되어있는지 [가압류, 신탁등기가 아닌지]
보증금은 500만원 이하. [월세가 100이 넘어가면 1000이하]
이렇게 소액보증금으로 설정하시는게 좋습니다.
더 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전입신고 + 확정일자 불가는 보증금 보호가 취약합니다
즉, 집이 경매나 문제가 생기면 보증금을 우선적으로 돌려받기 어렵습니다
이건 조금 불리한 수준이 아니라, 상황에 따라 보증금 일부 또는 전부 리스크까지도 있다는 뜻입니다
따라서 보증금 낮추고, 특약으로 리스크 최소화가 핵심입니다
,꼭 넣으면 좋은 특약
,계약 기간 중 소유권 변동 시 임차인에게 사전 통보
,보증금 반환 지연 시 지연이자 지급
,계약 종료 시 보증금 즉시 반환
,근저당 추가 설정 금지
특히 추가 대출 금지는 꼭 넣으세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
전입불가로 되어 있는 매물은 주의가 많이 필요합니다.
집주인이 전입신고를 막는 이유는 본인이 ‘일반임대사업자’로 등록해 부가세 환급을 받았거나, 해당 오피스텔이 주택 수에 포함되어 세금(종부세, 양도세 등)이 중과되는 것을 피하기 위해서입니다.
전입신고를 못하면 우선변제권과 대항력이 생기지 않습니다.
이를 방지하기 위해서는 반드시 전세권설정등기를 하여야 합니다. 이렇게 되면 등기부에 내 보증금 액수가 직접 올라가게 되면서 보증금을 선순위로 보호할 수 있습니다. 다만, 설정 비용(등록면허세 등)이 수십만 원 발생합니다. 보통 임차인이 부담하지만, 전입신고를 막는 쪽이 임대인이므로 비용을 절반씩 부담하거나 집주인이 부담하는 조건으로 협의해 볼 수 있습니다.
전세권 설정도 거부하는 경우는 계약하지 않는 것이 상책입니다.
전세권 설정을 하더라도 내 앞에 은행 대출이 너무 많으면 소용없습니다. [대출금 + 내 보증금]이 매매 시세의 70%를 넘는지 꼭 확인하세요. 이런 집은 계약을 하면 안됩니다.
참고하시어 안전한 계약 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전입신고가 불가하면 대항력을 유지할 수 없기 때문에 임대차보호법을 받지 못합니다.
그래도 계약을 해야겠다면 특약을 잘 기재하시는 것이 좋을 듯 합니다.
전입이 안 되면 보증금이 경매에서 밀릴 수 있고 보증금 규모를 최대한 낮추거나 다른 집을 보는 쪽이 더 안전하다고 생각합니다.
이사희망하는곳 주변 오피스텔이 거의 전입불가이고
계속 부모님과 살다보니 집계약 자체도 처음하는거라 계약시 더 꼼꼼히 확인해야할 사항이나 특약같은거 있을까요??
==> 전입신고가 불가한 오피스텔에 입주를 하는 경우 보증금 보호를 위해서라도 전세권 설정등기가 필요합니다. 따라서 임대인에게 전세권 설정등기에 동의를 하는지 여부를 확인하고 게약여부를 판단해야 합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
전입신고가 불가능한 매물은 주택임대차보호법의 사각지대에 있으므로 반드시 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 전세권 설정 들기에 집주인이 동의하는지 확인하고 계약해야 합니다. 계약 당일 등기부등본을 발급받아 선순위 대출이 시세의 30%를 넘지 않는지 확인하고 잔금 시까지 추가 대출을 받지 않는다는 권리 변동 금지 특약을 명시하세요 업무용 오피스텔은 임대인이 부가가치세를 별도로 요구할 수 있으니 계약서 작성 시 월세에 부가세가 포함되어있는지와 전세권설정 비용 부담 주체를 명확하게 기재하시길 바랍니다. 첫 독립인 만큼 리스크를 최소화 하기 위해 가급적 보증금이 낮은 월세 계약을 권장 드리며 모듬 대금은 반드시 등기부상 소유주의 본인 명의 계좌로만 입금하시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
전입신고가 안되면 주택임대차보호법 보호를 받지 못하므로 반드시 보증금을 법적으로 보호받을 수 있는 전세권 설정 등기에 집주인이 동의하는지 확인하고 계약해야 합니다. 계약 당일 등기부등본을 확인하여 대출이 과도한 집은 피해야 하며 잔금 당일까지 추가 대출을 받지 않는다는 권리 변동 금지 특약을 반드시 명시해야 합니다. 집주인이 세금 문제로 전입을 막는 만큼 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해 전세권 설정 비용 부담 주체와 부가세 10% 포함 여부를 계약서에 명확하게 기재하시기 바랍니다. 첫 계약이라 위험 부담이 크다면 보증금을 최대한 낮춘 월세 계약을 우선 고려하시고 계약 전후로 신분증 확인 및 통장 사본을 대조하여 실제 소유주와 거래하는지 재차 확인하세요.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
전입신고가 불가하다는 것은 보증금 보호가 어렵다는 이야기로 중개사가 전입신고 안해도 괜찮다는 이야기를 100% 믿으시면 안됩니다 등기부등본과 건축물대장을 꼼꼼히 확인하시고 임대인 신분 확인과 저는 가급적이라면 전입신고 가능한 곳을 택하라고 말씀드리고 싶습니다