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한국 부동산전망에 대해서 알고 싶습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리면, 당장사야한다, 혹은 절대 안된다는 식으로 말씀드릴 수는 없습니다. 최근 이재명 정부는 민간에 토지를 팔아 시행하는 방식에서 LH 공공주도로 대규모 공급을 하겠다는 계획을 발표했습니다. 하지만 즉시 대량공급으로 집값이 바로 내려가는 것은 아니죠.단기적으로 시장은 정책 불확실성, 대출규제, 금리 등 요인에 민감합니다. 전문가들은 공급부족 우려와 함께 이러한 규제나 금리 변동이 당분간 가격 불균형을 심화시킬 것이라고 지적합니다. 그래서 결정은 개인 상황에 따라 달라져야 합니다. 실거주 목적이고 장기간 거주할 목적이시라면, 주택 구입을 고려하시는 것이 맞고 투자 목적이라면, 현금 확보가 많이 되지 않는 이상 시장 반응 본 뒤 매수하는 것이 좋습니다. 질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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주택처분문의순서 1주택1분양권시
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 1주택 + 1분양권 보유중이며, 기존주택 현재 처분시 비과세 요건 충족 상태이네요.현행 규정으로 보았을 때는 분양권이 주택으로 전환 되기 전에 기존 주택을 매도하는 것이 키 포인트 입니다. 양도세 비과세를 모두 적용받기 위해서는 먼저 기존 주택 처분하시고, 분양권이 주택이 되면, 2년 실거주 요건 충족하신뒤, 다른 주택 한채를 또 구매 하시고, 분양권 비과세 처리 하여 판매 후 신규 주택 2년 거주 후 판매 하시는 쪽으로 하면 되겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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요즘 같은 때엔 전세랑 월세 중 뭐가 나을까요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.선택을 하기 전에 전, 월세의 장단점부터 먼저 확인이 필요합니다. 월세의 장단점을 보면, 초기 목돈이 적게 들어가고 계약 구조가 단순해 안정성이 있습니다. 다만 매달 50만 원씩 꾸준히 나가기 때문에 장기적으로는 부담이 커지고, 그 돈이 쌓이면 사실상 전세 대출 이자와 비슷하거나 더 비싸질 수도 있습니다.반대로 전세의 장단점은 , 목돈만 마련하면 매달 나가는 월세의 부담이 없다는 것이 핵심입니다. 다만, 전세사기, 보증금 미반환에 대한 부담은 좀 있는 편이네요. 대출이 원활하고 저리로 대출을 받을 수 있는 경우에는 보증보험을 이용하여 안전장치를 마련한 후, 전세를 들어가는 것이 더 나은 선택지입니다. 월 지출 비용을 최대한 줄여야 하니까요.다만, 월세나, 이자나 비슷한 경우로 간다면, 월세를 내는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방법입니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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다가구주택 월세 계산 방법이 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세에서 반전세로 전환하는 계산을 해야겠네요. 질문 주신 경우를 계산해보면,기존 계약: 보증금 3억 + 월세 20만 원재계약 조건: 보증금 2억 5천만 원(-5천만 원), 월세 45만 3천 원즉, 보증금을 5천만 원 줄이고 대신 월세를 25만 3천 원 더 올린 것입니다.이를 연 이율로 환산하면,25만3천원×12개월÷5천만원= 연 6%(절사)즉, 세무사가 제시한 방식은 보증금 전환율을 약 연 6%로 계산한 셈입니다. 이율을 높게 잡은 편이지만, 시장에서 자주 쓰이는 6% 전환율 기준으로 맞춘 것으로 보입니다.즉, 보증금을 줄이고 월세 올릴 때는 보증금 전환율 4-6% 사이를 잡고 기준으로 계산합니다. 이번은 환산이율 6% 로 계산되었네요.계산 방식이 이해가 가시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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주택청약종합저축 납입금액 관련 문의
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.청약 가점제에서 중요요소 중 하나는 청약통장 납입금액인데요. 2024년 11월 1일부터는 월 납입금이 25만원을 초과해도 최대 25만원까지만 인정된다는 것입니다. 따라서 말씀하신 대로 9월 17일에 목돈을 한꺼번에 청약통장에 넣더라도, 이 부분은 월납입금으로 인정되지 않고 단순히 예치금액으로만 계산됩니다. 결국 가점 산정에는 영향을 주지 못한다는 것입니다. 그래서 가점을 높이기 위해서는 납입기간을 꾸준히 채우시고,무주택 기간을 길게 관리하시며,부양가족 수를 늘려서 가점을 확보하시는 것이 유리합니다. 문의 사항에 대한 답변이 되었길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.17
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집매입 관련해서 부동산 전망 궁금합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.수도권 주택 매입 때 가장 중요한 것은 장기 수요/공급 흐름과 정책, 금리를 같이 살펴보는 것입니다. 몇년간 시장을 살펴보면, 서울과 수도권 핵심 입지는 여전히 수요가 몰리면서 가격이 버티고 있지만, 외곽 지역이나 신규 공급이 많은 곳은 금액이 선을 유지하지 못하고 무너지는 모습을 많이 보이고 있지요.지역적으로는 GTX 라인을 잘 살펴보시기 바랍니다. 시기적으로는 현재 금리가 상당히 높은 상황이어서 거래량이 많지 않으므로 금리 인하가 본격화되거나 정부 규제가 약화될 시점이 좋을 것 같습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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부동산 중개수수료 넘 비싼것 같슴니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 많은 분들이 실무에서도 중개수수료 아깝다는 말씀을 직접적으로 혹은 돌려서 말씀하시곤 합니다. 현행 법상 중개수수료는 상한요율이 정해져 있고, 실제로는 그 범위 안에서 협의로 정할 수 있습니다. 즉, 무조건 최고요율을 내야 하는 건 아니며, 협상 여지는 충분히 있습니다. 먼저 거래 전 단계에서 중개수수료 할인에 대한 협의를 먼저 꺼내 보는 것이 중요합니다. 실무에서는 요율을 조정하는 경우가 많이 있습니다. 그리고 인근 중개소 2-3군데의 수수료 견적을 받아 보시거나 협상을 해 보시고 가장 저렴한 곳을 이용하시는 것도 방법입니다. 잘 협의하셔서 좋은 거래 저렴한 가격에 하시길 바랍니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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아파트 매매 지금도 늦었을까요? 빠릌걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.단순히 늦다 , 빠르다로 단정지을 수는 없습니다. 하지만, 현재 부동산의 전체적인 추이를 보았을 때 지금이 적절한 시기인지에 대해서는 몇 가지 고려할 부분이 있습니다. 첫째, 금리 수준이 여전히 높아 매수 심리가 위축되어 있어 단기적인 급등은 기대하기 어렵습니다. 둘째, 정부 정책 방향에 따라 규제 완화나 세제 혜택이 나올 경우 매수세가 살아날 수 있어 정책 변화를 살펴보는 것도 필요합니다. 셋째, 본인의 재무 여건입니다. 집값은 변동성이 크기 때문에 무리한 대출을 동반한 매수는 금리 부담이 커질 수 있습니다.정리하자면, 지금이 절대적으로 늦은 것은 아니지만, 시장이 뚜렷하게 반등하는 흐름도 아니라서, 서울 내에서도 입지와 상품성이 검증된 지역·단지 위주로 장기 거주 목적을 갖고 접근한다면 무리 없는 선택이 될 수 있고, 반대로 단기 시세차익을 기대한다면 아직은 정책 변화와 시장 분위기를 좀 더 지켜보는 게 안전할 수 있습니다.문의 하신 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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똘똘한 한채 과연 언제까지, 어디까지 ?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 시장을 현재 관통하는 키워드는 양극화 입니다. 인구는 지속적으로 줄고 있지만, 1인가구, 가족의 소형화에 힘입어 가구 수는 늘고 있습니다. 그래서 서울이나 핵심 수도권 집값은 계속오르고요, 지방의 금액은 계속 떨어지는 것입니다. 하지만 이 현상이 무한정 이어지지는 않습니다. 금리, 경기 흐름, 정부 규제, 공급 물량 같은 변수에 따라 단기적으로는 조정이 불가피할 수 있습니다. 특히 서울과 일부 인기 지역 아파트는 이미 가격 부담이 크기 때문에, 매수 수요가 줄어드는 시점에는 하락이나 정체 가능성도 충분히 존재합니다.그래도 여전히 지역적 메리트가 큰 곳에서는 장점이 존재합니다. 질문하신 "계속 오를까?"에 대한 답변은 그렇다 입니다. 하지만 금리 환경과 공급 계획, 경기 사이클을 함께 고려해야 합니다.질문하신 내용에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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2억 미만은 전세대출이 불가능하다는데 맞나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.보증금 2억 미만 시 전세대출 불가하다는 것은 사실이 아닙니다. 약간의 와전이 있었습니다. 원룸이나 소형주택의 경우 보증금이 너무 낮으면 은행이 위험 관리 차원에서 대출을 제한하는 경우가 있고, 보증 한도나 심사 조건 때문에 “2억 전후부터 가능하다”는 식으로 안내하는 사례가 생긴 것입니다.따라서 실무적으로 2억 이상에서 승인되는 것이 많다 라고 생각하시면 이해하시기 편하겠습니다. 은행과 보증기관별 제한이나 심사 강화로 인해 발생하는 상황으로 보입니다. 질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
경제 / 부동산
25.09.16
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