답변 내역

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.약간 경우가 달라 가능할지 모르겠으나 저희집은 베이킹소다를 물에 1:1로 희석해서 뿌려 놓은 뒤 뜨거운 걸레로 박박 문지르니 지워졌습니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.취득세는 2022년 12월 21일 취득(잔금지급일) 분부터 취득세 중과 완화되었습니다. 임대 사업자가 60㎡이하 신축/분양받은 공동주택(아파트 포함) 을 2개월 내에 취득 등록 시 100% 감면(200만 원 초과 시 85% 감면)되며 전용면적 85㎡이하 신규 아파트( 기준 시가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하)에 한하여 매입 등록할 경우 그동안 감면 제외되었던 취득세 감면 혜택( 60㎡ 이하 85~100%,60㎡~85㎡ 이하 50% )을 받을 수 있으며 다주택자 법인도 취득 중과 (4~6% 적용) 완화되었고요.(공동주택 오피스텔 최초 분양 시 60㎡~85㎡ 사업자는 20호 이상 구매해서 임대하는 경우에 한함)재산세는 취득 유형과는 상관없는 신축. 분양, 증여, 상속, 매매 등 모든 유형이 해당되며 임대주택이 2호 이상(다가구주택 우 1채 이상)일 때 혜택을 받을 수 있습니다. 재산세는 보유세이기 때문에 기준이 되는 가액은 공시가격(시가 표준액)입니다. 40 ㎡ 이하 소형일 때 건설임대 ( 30년 이상 면제 ) 50% 준공공(다가구 포함)만 면제입니다. 또한 주택 공시가격이 공동주택(공시가격 6억 이하/수도권 외 지역 3억 이하) 오피스텔(시가 표준액 4억 이하/수도권 외 지역 2억 이하)입니다.양도소득세는 2019년 2월 12일 이후 취득분부터 주택임대사업자가 살고 있는 거주주택을 양도할 때 5년 이상 임대, 거주 주택은 2년 이상 거주 요건을 충족할 경우 비과세 혜택을 주고 있습니다. 단기 임대 사업자의 경우 2020년 7월 11일에 폐지되어 더 이상 재등록을 할 수 없기 때문에 5년에서 4년만 임대를 하더라도 비과세 적용을 받습니다. 여러 채를 가진 주택임대 사업자의 경유한 채라도 주택임대 사업을 하고 있다면 평생 한 번만 주택 비과세를 받을 수 있으나 주택임대 사업을 더 이상 하지 않는다면 비과세 요건을 갖추면 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있구요임대 사업자가 양도소득세 세재혜택을 받으려면 가액 요건과 전용면적 요건을 충족해야 합니다.등록 주택 임대 개시일 당시 기준 시가 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하의 가액 요건은 2018년 9월 14일 이후 취득분부터 적용하며 임대 개시일의 경우 지자체 주택임대 등록, 세무서에 사업자등록. 실제 임대를 개시한 날 중 가장 늦은 날 모두 충족해야 임대 개시일이며 의무임대기간 기산일로 동일하게 적용됩니다

증액의 경우는 무조건 받아야하지만 감액의 경우는 다시 받지 않습니다.이유는 다시 확정일자를 받을 경우 후순위 물권이 있을시 그보다 순위가 밀려서 추후 법적분쟁이 발생할 소지가 있기 때문입니다

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.일반적으로 수익률만 보았을때는 지방의 상업용부동산이 서울의 상업용부동산보다 높습니다.하지만 공실이라는 리스크를 안아야하겠죠.서울의 경우 상가임대차보호법으로 인해 큰 폭의 임대료 상승이 저지되고 있는 상황에서 몇년사이 금리는 폭등하여서 수익률보다 금리가 앞지르는 사태가 발생했죠.개인적인 생각이지만 거시적으로 보았을때 인터넷쇼핑의 발달과 인구감소로 인해 아주 목이 좋은 상가가 아닌이상 큰 수익을 기대하기는 어려울것으로 보입니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.모든 가격은 수요와 공급으로 정해진다고 보시면 됩니다.비인기지역에 공급은 많고 그에 맞는 수요가 없기 때문이죠.부동산거래 침체기에 비인기지역의 높은 분양가 새아파트에 투자할 사람이 있을까요?

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.일반적으로 먼저 집을 매도 후 새로 매수한 집으로 대출을 발생시키는 것이 유리합니다.기존집에 대출을 설정하고 매도시 갚는 조건이면 조기상환수수료가 발생되고 아무래도 큰집이 공시가격이 높을 수 있으므로(모두 그런것은 아님) 대출한도가 더 높을 수 있습니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.일반적으로 점검은 계약전에 하셨어야합니다. 다시 확인하셔도 큰 문제는 없지만 작은하자를 이유로 계약을 변경하기는.....잔금전에는 반드시 통장이체한도를 꼭 확인하시고 등기부등본을 다시 체크하시고 입금은 등기상소유자에게 하십니다.또한 매수관련한 영수증은 반드시 챙기시고요.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.큰집으로 갈아타기에 뽀족한 방법이 있을까요?작은집에 살면서 돈을 모으고 대출을 받은 후 평수를 넓히는 것이 가장 원초적이고 기본적인 방법입니다.아니면 하급지로 옮기는 방법이 있고요. 강남에 20평대 아파트 팔면 수도권60평을 가고도 돈이 남으니깐요.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.장단점이 두개의 사업방식에 있기에 어떤게 좋다 나쁘다라고 말하기는 어렵습니다.신탁방식의 경우 조합에 비해 빠른 사업속도를 낼 수 있지만 조합원들의 개발이익을 신탁사와 나눠야 하는 단점이 존재합니다. 약 3%의 분양매출을 수수료로 지불합니다.

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.【판례해설(분묘기지권과 지료지급시기)】《승낙형 분묘기지권과 양도형 분묘기지권에서의 지료지급의무(대법원 2021. 9. 16. 선고 2017다271834, 271841 판결)<법정지상권과 지료지급, 시득취효형 분묘기지권>》〔윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소〕 1. 판결의 요지 【판시사항】 [1] 분묘의 기지인 토지가 분묘의 수호ㆍ관리권자가 아닌 다른 사람의 소유인 경우, 토지 소유자가 분묘의 설치를 승낙한 때 분묘기지권을 설정한 것으로 보아야 하는지 여부(적극) 및 위 분묘기지권 성립 당시 토지 소유자와 분묘의 수호ㆍ관리자가 지료 지급의무의 존부나 범위 등에 관하여 약정한 경우, 그 약정의 효력이 분묘 기지의 승계인에 미치는지 여부(적극) [2] 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 분묘기지권이 성립한 때부터 분묘 기지에 대한 지료 지급의무를 지는지 여부(원칙적 적극) 【판결요지】 [1] 분묘의 기지인 토지가 분묘의 수호ㆍ관리권자 아닌 다른 사람의 소유인 경우에 그 토지 소유자가 분묘 수호ㆍ관리권자에 대하여 분묘의 설치를 승낙한 때에는 그 분묘의 기지에 관하여 분묘기지권을 설정한 것으로 보아야 한다. 이와 같이 승낙에 의하여 성립하는 분묘기지권의 경우 성립 당시 토지 소유자와 분묘의 수호ㆍ관리자가 지료 지급의무의 존부나 범위 등에 관하여 약정을 하였다면 그 약정의 효력은 분묘 기지의 승계인에 대하여도 미친다. [2] 자기 소유 토지에 분묘를 설치한 사람이 그 토지를 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써 분묘기지권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 분묘기지권자는 분묘기지권이 성립한 때부터 토지 소유자에게 그 분묘의 기지에 대한 토지사용의 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다. 2. 사안의 개요 및 쟁점 가. 사실관계 ⑴ 원고 2 소유의 이 사건 토지 위에 분묘 A, B가 설치되었는데, 분묘 A는 원고 1이 원고 2의 승낙을 얻어 설치하였고, 분묘 B는 원고 2가 스스로 설치하였다. ⑵ 이 사건 토지가 임의경매되어 피고에게 경락되었고, 피고는 원고들에게 각각 분묘 A, B의 철거를 요구하며 분묘의 수호ㆍ관리행위를 방해하였다. ⑶ 이에 원고들은 각각 피고에게 분묘기지권의 확인 및 방해배제를 구하는 이 사건 본소를 제기하였고, 피고는 이를 다투면서 원고들에게 지료의 지급을 구하는 이 사건 반소를 제기하였다. ⑷ 원심은, 원고 1은 분묘 A에 관한 승낙형 분묘기지권과 취득시효형 분묘기지권 모두를, 원고 2는 분묘 B에 관한 양도형 분묘기지권을 각 취득하였다고 인정하는 한편, 원고들의 차임 상당 지료지급의무를 인정하였다. ⑸ 대법원은, 분묘 A에 관하여서는 승낙형 분묘기지권의 지료 결정에 관한 법리오해를 이유로 원심을 파기하였고, 분묘 B에 관하여서는 원심 판단을 수긍하였다.결론은 언제나 그렇듯 상호간에 합의가 안될 경우 소를 통해 판결을 받는 것이 가장 확실한 방법입니다.