안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 공시지가는 어떻게 정해지게 되는 건가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.우리가 흔히 말하는 공시지가는 개별공시지가를 말하는 것입니다. 개별공시지가는 주로 구세 및 지방세를 부과할때 활용하는 근거가 됩니다.개별공시지가는 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가 기준과 개별토지, 비교표준지의 특성과 비교합니다. 그리고 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 시ㆍ군ㆍ구 부동산평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 결정ㆍ공시하는 개별토지의 단위면적당 가격을 책정합니다.
부동산
Q. 전세계약시 전세사기 방지하려면 어떤 조취를 해야하나요.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.저런 유형의 사기는 처음 들어봤네요100% 사기를 방지할 수는 없겠지만 사전에 등기부등본 등 서류를 꼼꼼하게 체크를 해주신다면사기 당하는 것을 최소화 시킬 수 있습니다.전세사기를 방지하기 위해서는 아래 항목을 체크해주시면 좋습니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 7000만원짜리 아파트 구매시 최소 얼마가 있어야할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.대출은 은행마다 다르기 때문에 직접 문의하셔야 되고중개수수료, 취득세 등을 대충 계산해보면 넉넉하게 200만원 정도의 부수비용을 잡고 계산을 하셔야 될 것 같습니다.
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Q. 전세기간이 10월인데 2개월도 남지 않아 자기가 들어오겠다고 나가 달라고 하는데 어찌 해야하는가요 ㆍ2개월이 지나서 우리는 그대로 사는
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.임대인 실거주 등 정당한 사유로 계약갱신 거절이 가능합니다. 이는 정당한 사유의 거절이기 때문에임대인이 임차인의 이사비용을 부담할 의무는 없습니다.다만, 임대인이 실거주를 최소 2년을 해야 하는데 기간 안에 다른 사람한테 임차한다면이사비 등 손해배상을 청구할 수 있습니다.
부동산
Q. 용적율이란 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연면적의 비율을 말합니다.계산식은 다음과 같습니다.용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 10018평=59.5041제곱미터, 29평=95.8678제곱미터18평x3층=178.5123제곱미터(178.5123÷95.8678) × 100 = 약 186.2067% 지역마다 용적률 규제가 다 다릅니다.보통 용적률을 초과한 불법건축물인지 여부를 파악하거나건물을 증축할때 용적률을 확인합니다.
부동산
Q. 월세 계약 만기 후 이사 갈 때 질문있습니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.현실적으로 이사일을 만료일에 딱 맞추는 것이 쉽지 않기 때문에 보통은 서로 합의에 따라 계약기간 만료일보다 조금 더 일찍 나가거나 조금 더 늦게 나갈 수는 있습니다.임대인이 동의를 한다면 문제가 없을 것 같습니다. 임대인하고 원만한 합의가 이뤄지길 바라겠습니다.
부동산
Q. 공인중개사 없이 월세, 전세, 매매가 가능할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.공인중개사 없이 월세, 전세, 매매 다 가능하긴 합니다. 하지만 부동산 지식이나 정보가 부족하다면 그만큼 부동산 사기, 거래사고 노출 위험이 커질 수밖에 없습니다. 직거래는 하되 조금 안전하게 거래하고 싶다면 5~10만원선에서 부동산에 대필료를 지불하여 공인중개사분한테 계약서 작성을 도움 받아보시면 좋을 것 같습니다. 대필 같은 경우에는 부동산 중개수수료 보다는 조금 더 싸게 계약서 내용을 검토 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 코로나 피해로 임대계약 중도해지하는데 이 법안이 유효한가요??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.상가임대차보호법 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.이미 올해 1월달부터 개정하여 시행하고 있습니다. 감염병 예방 또는 방역을 위해 3개월 이상 집합 금지나 집합 제한 조치로 폐업한 상가 임차인에게 해지권을 부여하고 임대인이 해지 통고를 받고 3개월 후 효력이 발생하도록 했습니다.
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Q. 상가 임대계약 단축. 가능한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.이미 2년 계약을 맺으셨다면 계약한 것을 무르고 다시 재계약 하기는 어려울 것으로 보입니다.임대인이 착하시면 보증금을 돌려주고 그냥 보내주는 경우가 있긴 하지만 이 경우는 흔치 않습니다.지금 상황에서는 새로운 세입자를 빨리 구하시는 방법 밖에 없을 것 같고 임대인과 원만하게 합의하셔야 됩니다.
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Q. 집값과 전세값은 하락하는데 월세는 왜오를까요.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.매매가가 떨어지면 전세가가 매매가보다 시세가 높게 형성되면 안되기 때문에 결국은 전세가도 같이 떨어질 수 밖에 없습니다.그에 비해 월세는 매매가에 맞춰야 한다는 제약이 없기 때문에 수요가 높아지면 소폭 오를 수도 있다고 봅니다.