안녕하세요 반갑습니다
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Q. 오피스텔이 있으면 생애최초 주택 혜택을 못받나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.업무용 오피스텔은 주택으로 포함되지 않아서 생애최초 주택 혜택을 받으실 수 있을겁니다.그러나 업무용인데도 실질적으로 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 볼 수도 있습니다.
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Q. 전세사기를 안당하는 방법은 뭐가 있나요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.전세사기를 최소화 하려면 아래 항목을 검토하시면 됩니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 임대차 정보 등록 제도 시행 의무는 언제부터?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.임대차 신고제도는 21년 6월 1일부터 시행되고 있고 신고 유예기간은 23년 5월 31까지입니다.유예기간 안에 신고하시면 과태료가 부과되지 않고 유예기간이 지나도 신고하지 않는다면 과태료 처분을 받을 수 있는 점 참고하셔야 됩니다.
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Q. 반전세에서 재계약시 월세보증금 조정하면서?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.보증금을 감액하거나 월세 변동이 있을 경우에는 계약서를 새로 작성할 필요는 없고 기존 계약서에 연장 기간과 변경된 보증금 등을 기재하고 쌍방 확인 후 날인하는 것으로 마치면 됩니다.그러나 보증금을 증액하는 경우에는 등기부등본을 발급해서 계약기간 동안에 근저당 등 권리관계의 변동이 없는지 꼭 체크하시고 계약서를 새로 작성하시는 것이 좋습니다.부동산에서 계약서 작성을 도움 받고 싶다면 중개수수료는 아니어도 약간의 대필료를 지불하셔야 됩니다. 부동산마다 다르지만 통상 5~10만원 정도 비용이 발생합니다.
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Q. 전세 재계약 시 전세금 조정 요청?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.해당 사안은 임대인하고 사전에 대화를 통해 합의해서 전세보증금을 조정하셔야 됩니다.곧 재계약이시니 임대인하고 연락을 취하시길 바랍니다.
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Q. 임대인이 전세계약만료일까지 전세보증금 반환 안할경우
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.계약만료일이 도래하면 당연히 보증금을 돌려줘야 합니다.우선 만료 전에 임대차관계를 종료하고 보증금을 돌려달라는 내용증명을 보내시고만약에 임대인이 계약 만료일이 지났는데 보증금을 돌려주지 않는다면법원에 임차권등기명령을 신청하셔야 됩니다.임차권등기명령을 신청하고 등기가 경료되면 이사가셔도 기존 집에 대항력 및 우선변제권이 유지되며집주인은 신규임차인을 구하기 힘들어집니다.
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Q. 집주인과 트러블 어떻게해야하나요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.계약서에 지급일자를 기재했다면 계약서 기준으로 하시면 되고특별히 집주인과 사전에 지급일자에 대한 합의가 없었다면 일반적으로는 입주한 날을 기준으로 합니다.그리고 장판이 얼마나 훼손되어 있는지는 정확하게 파악하기 어렵지만계약기간에 생활하시면서 발생한 하자에 대해서는억울하시겠지만 물어줘야 될지도 모릅니다.자국이 생길만한 장판이면 침대나 화장대를 두실때러그를 쓰시거나 다이소에서자국 방지하는 스티커 하나 사서 붙여주셔야 되는데이미 그렇게 두셔서 자국이 생겼다면 어쩔 수 없을 수 같습니다.임대인과 원만한 합의가 이뤄지길 바랍니다.
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Q. 월세 계약기간이 얼마 안남았습니다. 계속 지내려고 하는데 또 계약을 해야하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.계약만료 2개월 전까지(2020년 12월 10일 이전에 체결한 임대차 계약인 경우에는 1개월전까지) 집주인이 갱신거절, 조건 변경 등 계약에 관련된 사항에 대해 아무런 의사표시를 하지 않으면 묵시적갱신으로 계약이 2년 연장됩니다. 묵시적갱신의 경우 세입자는 언제든지 계약해지를 할 수 있으며 계약해지를 요구하는 경우 3개월 후에 해지의 효력이 발생합니다. 자동 연장이 되기 때문에 특별히 하셔야 될 것은 없습니다.
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Q. 금리인상이 지속되면 앞으로도 계속해서 집값이 떨어질까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.현재로써는 금리인상이 추가적으로 이뤄질 가능성이 높고 그렇게 된다면 지금보다도 집값이 더 하락할 것으로 보입니다. 최적의 매수 시점이 언제인지는 예측하기 어려운 부분이나 우선은 물가가 어느정도 안정되고 금리인상을 더 이상 하지 않을때 매수하기 좋은 타이밍이 아닐까 싶습니다. 정부정책도 중요하지만 무엇보다도 거시적인 경제 추이를 계속 주시해야 된다고 봅니다.
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Q. 세입자가 계약만료 20일전에 나간다고 하면 이사비. 복비를 달래요.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.정당한 사유로 갱신 거절을 하신 것이므로 엄연히 말하자면임차인에게 이사비, 복비 등을 지원할 이유는 없습니다.계약 만료일에 이사일정을 맞추기 어려울 경우에는계약만료일과 다소 차이가 있더라도 임차인과 임대인 간에서로 원만한 합의를 통해 이사 일정을 조율해야 됩니다.