안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 부동산 가격하락으로 깡통전세가 무슨 말일까요~~?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.쉽게 말해서 전세가가 매매가와 비슷하거나 높을때 깡통전세라고 합니다.통상적으로 전세가는 매매가의 60~70% 시세가 형성되는데그보다 시세가 더 높게 형성될 경우를 깡통전세라고 하며그런 깡통전세매물을 전세 계약하실때 보증금을 돌려 받지 못할 수 있으므로 주의하셔야 됩니다.
부동산
Q. 계약 갱신 청구권 관련 질문입니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.임대차보호법 제 6조 1항- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 즉, 계약만료 6개월전~2개월전에 임대인과 얘기가 오간게 없으면 묵시적갱신으로 계약 연장이고 추가로 계약갱신청구권 행사로 2년 더 연장하실 수 있습니다. 임대인이 계약갱신이라고 주장하는 근거가 무엇인지 모르겠지만 문제를 잘 해결하셨으면 좋겠습니다.
부동산
Q. 전세 입주시 주의할점 가르쳐주세요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.최근 금리인상으로 부동산 가격이 하락하는 추세이고 깡통전세가 늘어나면서 주택 소유자가 보증금을 편취하여전세사기사례가 많아지고 있습니다. 아래 10가지 항목을 체크하시면서 전세사기를 대응하시면 됩니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
부동산
Q. 월세 연장 계약에 대해 문의 드립니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.새로 쓰실 필요는 없습니다.월세 인상만을 하실때 기존 계약서에 증액하신 금액을 기재하시고 날인하시고 계약서를 잘 보관하시면 됩니다.보통 이렇게 계약 연장하는 경우에는 중개사를 끼지 않고 계약을 많이 하시는 편입니다.
부동산
Q. 전세계약 후 집주인이 바뀌면 임대인의 기준으로 알려주세요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드리며 구체적인 사정으로 결과가 바뀔 수 있습니다.혹시라도 전입신고, 확정일자 아직 안 받아놓은 상태인데 그 전에 집주인이 바뀌고 저당권을 설정하는 경우질문자님이 피해를 보실 수 있습니다.그렇지만 집주인이 바뀌지 전에 그 전에 이미 주택 인도 받고 전입신고, 확정일자까지 받아놓으셨다면대항력, 우선변제권이 유지 되기 때문에 법적으로 발생하는 불이익은 없습니다.
부동산
Q. 8.16부동산 공급 대책의 핵심내용이 궁금
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.정부에서 서울 50만가구, 서울 제외 수도권 158만가구, 수요가 많은 지방 대도시에 52만가구 등을 공급할 방침이라고 합니다.이번 8.16 공급 대책의 핵심은 도심에서 내 집을 마련할 수 있는 기회를 확대하는 것입니다. 주택 시장에서 중요한 핵심 연령 층인 2030 젋은 세대들이 도심 주택을 특히 선호하는 경향이 높은데 정부가 시장 수요에 맞춰 대응하는 정책이라고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 갭투자에 대해 간단명료하게 설명부탁드려요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.갭투자는 전세를 끼고 주택을 구매하는 것을 말하는데요.예를들어 5억원 짜리 아파트에 4억원 전세가 있는 집을 살때필요한 자금은 1억입니다. 그래서 투자금 1억원으로 5억원짜리 집을 살 수 있고적은 금액으로 비싼 주택을 구입할 수 있다는 것이 장점입니다. 그리고 부동산 시세가 오르면 그 차익으로 많은 이익을 얻을 수 있습니다.다만 그 반대로 시세가 떨어지면 손해를 크게 손해를 볼 수 있다는게 단점입니다.
부동산
Q. 원룸 3년이 다 되어갑니다~이사할려면??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드리며, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.임차인이 임대인의 중개수수료까지 지불해줘야 하는 법적인 의무는 없지만 실무 상 임차인의 사정으로 계약만료 전에 이사가야 되는 경우 통상적으로 임차인이 임대인의 중개수수료를 부담합니다.계약 만료까지 얼마 남지 않은 2~3개월 전일때 새로운 임차인을 빨리 구해서 나가신다면 잔존기간 월세를 부담하지 않고 나갈 수도 있습니다. 그렇지 않을 경우에는 임대인이 잔존기간 월세를 요구할 수 있습니다. 임대인과 의견을 잘 조율하셨으면 되겠습니다.
부동산
Q. 집 월세는 현재 몇 프로까지 인상 가능한가요 관리비로 인상 하는 건 괜찮나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.임대료는 재계약 시 5% 이내로 인상할 수 있습니다.https://www.renthome.go.kr/webportal/minwon/common/rncrgAtmcCalc/rncrgAtmcCalcPopup.open임대료 계산은 링크 들어가셔서 해보시기 바랍니다.그리고 임대료 대신 관리비로 인상하는 사례가 빈번하게 많아짐에 따라국회에서 관리비 인상 편법을 방지하기 위한 개정안을 발의했는데이 점은 참고하셔야 될 것 같습니다.
부동산
Q. 전세계약 2년 몇개월 계약이 가능한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.주택임대차 기본기간은 2년이고임대차 보호법상 2년 미만의 계약은 2년으로 보고 있지만임차인이 2년 미만의 임대차를 주장할 수 있습니다. (임대인은 2년 미만 임대차 주장할 수 없음.)우선 2년 계약을 맺고 연장하실 때임대인하고 협의해서 단기 계약을 맺으면 될 것 같습니다.