안녕하세요 반갑습니다
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Q. 전세자금대출 시 은행이 저당권등을 확인해보나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.네 당연히 소유자의 저당권, 압류 등 권리관계를 확인하고 그걸 바탕으로 대출을 해줍니다.경매 실행 시 대출금을 전액 회수해야 되기 때문에 은행 입장에서는 중요하게 확인할 사항입니다.
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Q. 현재 전세계약중입니다. 월세로 바꾸고 싶은데..
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.임차인의 사정으로 계약 만료 전에 이사를 가셔야 한다면진짜 임대인분이 좋으신 분이라서 그냥 서로 합의해지하고 보증금 바로 돌려주고 끝나는 경우는 흔치 않습니다.기본적으로 집주인에게 사전에 이사간다고 정중하게 알려야 하고집주인이 새임차인을 구하거나 세입자가 새 임차인을 구해서 이사가는 방법이 있습니다.하지만 집주인이 새임차인을 구한다고 해놓고 시간을 지체하는 경우가 있기 때문에 세입자가 직접 새임차인을 구하고 계약해지해서 보증금 받고 이사가는 것이 나을 수 있다고 판단됩니다.
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Q. 월세 중도계약 해지 위약금 지불 해야하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드립니다.법적으로는 세입자가 중개수수료를 낼 의무는 없지만 계약기간 만료 전 세입자의 사정으로 계약을 해지할 경우에는 세입자가 중개수수료를 납부하는 것이 통상적인 관례입니다. 중개수수료를 세입자가 거절하고 내지 않는다면 사실 계약기간 만료 전에는 임대인이 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 없기 때문에 보증금을 바로 돌려주지 않을 가능성이 큰데 이미 보증금 다 돌려받으시고 난 후에 중개수수료를 내달라고 요청하셨으면 보증금 반환 문제는 없을거라고 봅니다. 다만, 중개수수료를 안 내도 법적인 책임은 없다고 하지만 그래도 임대인과 중개수수료에 관해서 원만하게 타협을 보시는게 도의적으로 맞을 것으로 보입니다.
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Q. 세입자가 아직 계약기간인데 방을 보여줘야하는게 의무인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.질문자님이 이사를 가셔야 하기 때문에 새 임차인을 구하기 위해서 임대인이 방을 보여달라고 요청할 수 있다고 하지만 집주인한테 비밀번호를 알려줄 의무는 없습니다. 비밀번호는 알려주기 어렵다고 말씀드리고 질문자님이 집에 계실때 방을 보여주는걸로 서로 타협을 하시는 것이 좋겠습니다.
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Q. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 "상생임대차계약'으로 인정되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.계약갱신 시 기존 임대료의 5% 이내에서 인상한 임대인은양도세 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다.그러나 실거주 이유로 계약갱신을 거절하셨다면 상생임대인 조건에 맞지 않기 때문에 혜택을 받으실 수 없습니다.
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Q. 전세 계약 연장 시 계약서 작성은 다시 해야하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.전세금이 증액 없이 기존과 동일하다면 계약서를 새로 쓰실 필요는 없습니다.변경사항, 특약이 생겼을 때에는 기존 계약서에 수정하시고도장을 서로 찍으면 될 것 같습니다.
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Q. 올해 부동산 시장은 어떨까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.내년 내후년 부동산 전망은 예측하기 어렵습니다.다수의 의견과 반대로 간다는 얘기도 일리가 있는 말입니다.예상을 깨고 부동산 등 자산시장이 상승할 가능성도 있는데요.다만 거시적인 경제 관점에서 보면 금리인상은 큰 악재이고부동산도 그런 경제적 큰 흐름에 휩쓸리기 때문에하락할 가능성을 배제할 수 없을 것 같습니다.
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Q. 전세나 월세를 들어갈때 임대인에게 요청할수있는것들이 무엇이있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.전월세로 입주하시면수리에 대한 요청 외에는 계약기간 중에 특별히 집주인에게 요청할만한 사항은 없습니다.민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 따라서 질문자분이 집 시설에 하자가 발생하면 임대인에게 수리를 요청해야 됩니다.그리고 계약 만료 6개월전부터 2개월전까지 임대인에게 문자, 서면 등 임대인이 인지할 수 있는 것으로 계약갱신의 의사를 전달하여 2년 계약 연장을 하실 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.
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Q. 지역주택조합이 무엇을 뜻하는지요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.지역주택조합 사업은 서울특별시, 인천광역시, 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85제곱미터 이하 주택 1채 소유자가 주택법에 의하여 조합을 설립하고 토지를 확보하여 등록사업자와 협약을 맺고 공동으로 아파트 건설을 추진하는 사업을 말합니다.지역주택조합 사업에 관심이 있으시다면 요건과 자격을 꼼꼼히 확인하시면 될 것 같습니다.
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Q. 최근 반지하가 침수되는 피해가 있었습니다.반지하는 무엇을 말합니까?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.1. 반지하는 무엇을 말합니까?건축법 제2조 제 1항 제 5호에 따르면 반지하는 건축물의 바닥이 지표면 아래에 있는 층으로서 바닥에서 지표면까지 평균 높이가 해당 층 높이의 2분의 1 이상인 것을 말하며, 반지하 주택에는 지하층도 포함됩니다.2. 반지하의 단점은 무엇입니까?반지하의 단점은 질문하신 내용처럼 침수 피해에 항상 노출되어 있습니다. 그리고쥐나 각종 벌레들이 많고 곰팡이에 취약해서 불편함을 호소하는 반지하 세입자들이 많습니다.3. 반지하의 장점은 무엇이 있습니까?반지하의 장점은 반지하가 아닌 다른 매물보다 월세가 값싼 편인게 장점입니다.4. 불가피하게 반지하를 구하는 경우 어떠한 주의가 필요합니까?곰팡이가 많은 집이면 냄새가 나고 그런 집은 거르는게 좋습니다.그리고 환기를 잘 시킬 수 있는 곳인지 방범창이 견고하게 잘 되어있는지 확인하셔야 됩니다.