안녕하세요 반갑습니다
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Q. 임대차 보호법이 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.임대차보호법은 임차인의 지위를 보호하기 위해서 만들어진 취지에서 제정한 법이며임대차보호법에 따르면 계약갱신요구로 인한 임대차 재계약을 할때 임대료 5% 초과하여 증액할 수 없습니다.이 제도를 전월세상한제라고 합니다.
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Q. 월세계약 연장시 보증금이 안전할까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드리는 것으로, 질문 내용 이외의 요인으로 결과가 달라질 수 있습니다.1. 현kb시세가 2억5000천인데 보험대출 채권 최고액이 1억7400 이면 제 보증금 3000천이면 보증금이안전하다고 할수있을까여?근저당권의 채권최고액은 실제 채무액과 다르며 통상 실제채무액의 120~130% 정도 채권최고액을 형성하므로 실제채무는 1억 2천~1천 4천이 될 것입니다. 최권채고액은 임대인이 대출금을 변제하지 않고 연체이자가 발생할 경우를 대비하여 설정하는 것이고 우선변제를 받을 수 있는 최고치라고 보시면 됩니다. 따라서 경매실행 시 근저당권자가 지연손해금까지 포함하여 총 1억 7400만원을 우선변제를 받았다고 쳐도 보증금을 충분히 반환 받으실 수 있습니다.2. 제가 살고있었지만 확정일자를 늦게받아 경매진행시 제가 순위가 어떻게될수있나여? 같은날등기되었는데 제가 후순위로 되나여?확정일자 받은 날과 대출일이 같은 경우 임차인이 후순위로 밀려납니다. 왜냐하면 확정일자의 효력은 확정일자 받은 날의 다음날에 발생하기 때문입니다.3. 월세 연장시 구두로 17개월만 연장하려고 하는데 계약서 다시 써야되나여?기존 계약 그대로 유지하는 것이 아니기 때문에 계약서를 다시 작성하셔야 될 것 같습니다.
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Q. 용적률과 건폐율에 대해 알고 싶어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하고 용적률은 대지면적에 대한 지상층의 면적합계(지하층 산정 제외)입니다.만약에 1000제곱미터의 토지를 샀는데 건폐율이 50%이고 용적률이 300%라고 한다면 건축할 수 있는 바닥면적이 500제곱미터이고 지상층의 면적합계(지하층 제외)가 3000제곱미터(1층당 500X6: 이론상 6층까지 지을 수 있음) 입니다.각 지역마다 건폐율 용적률 규제가 다르고 농촌보다 도시가 보통 건폐율 용적률 기준이 완화된 지역이라서 더 높은 건물을 지을 수 있습니다.
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Q. 레버리지를 이용한다는데 그게 무엇인지 궁금합니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.대출을 해서 부동산을 구매하는 경우가 레버리지를 이용하는 대표적인 사례라고 보시면 됩니다.레버리지를 이용하지 않고 현금 100%로 부동산을 사는 것보다 레버리지를 이용해서 부동산을 사는 것이더 큰 수익을 얻을 수가 있습니다. 하지만 레버리지를 많이 이용할수록 리스크도 존재합니다.
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Q. 월세계약위반에 대해 자세히알고싶어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 질문 내용 이외의 변수로 결과가 달라질 수도 있습니다.임대인, 임차인 모두 계약기간을 준수해야 될 의무가 있습니다.임차인의 사정으로 계약기간 만료 전에 이사를 가야하는 경우에잔존기간 월세를 지급하길 원하지 않는다면질문자님이 직접 새로운 임차인을 빨리 구하고 나가시는 방법으로 하여 임대인에게 차질을 주지 않게 하는 것이 바람직합니다.그렇지 않으면 잔존기간 월세를 내고 나가는 수 밖에 없을 것 같습니다.임대인분하고 원만하게 타협을 보셨으면 좋겠습니다.
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Q. 집주인이 바뀌면서 나가라하네요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.우선 이 사안을 보면 22.12월에 계약이 만료될 것으로 보여집니다.20년 12월에 자동갱신이 되셨다고 하셨는데 실제로 묵시적 갱신으로 계약이 연장되신건지 계약갱신청구권을 행사하셨는지 질문 내용에서 정확히 파악이 어렵지만 현재 계약갱신청구권을 행사하실 수 있더라도임대차보호법상 임대인 또는 임대인 가족이 실거주의 이유로 계약갱신을 거절할 수 있습니다.따라서 임대인이 그런 이유를 들고 나가달라고 한다면 계약 만료되는대로 이사를 가셔야 될 것 같습니다.
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Q. 집을 잘 선택하는 방법을 알려주세여
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.매매, 전세, 월세 중 어떤 방식으로 집을 구하시는지 모르겠지만 등기부부본을 직접 발급하시거나 열람하셔서 소유자 인적사항과 근저당 설정/압류 등을 확인해보시고계약하실 때 소유자한테 신분증을 요구하고 실소유자가 맞는지 진위를 파악하셔야 됩니다.그리고 매매대금/전세금/월세보증금 입금하실때 소유자 명의의 계좌로 입금하는 것이 좋습니다.
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Q. 하락장 이라고 방송에서나오지만 실제로는 안그래요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.금리인상으로 부동산이 하락 국면인 것은 사실이나 이 말이 모든 부동산 가격이 다 하락한다는 의미는 아닙니다.전체 시장 분위기가 좋지 않아도 지역별 또는 개별 요인으로 일부 부동산은 상승할 수도 있다고 봅니다.
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Q. 세입자 요청시 화장실 공사를 해줘야 할까요??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 질문 내용 이외의 변수로 결과가 달라질 수 있습니다.민법 제 623조에 따르면 임대인은 계약 기간 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다. 화장실의 하자가 발생하여 사용의 어려움이 발생했다면 임대인이 수리의무를 부담하는 것이 원칙이지만 임차인의 고의 또는 과실로 발생한 하자이거나 사용에 문제가 없다면 보수를 해줄 의무는 발생하지 않습니다.
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Q. 보증금없이 월세만 내는 부동산의 중개수수료는 얼마인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.무보증금 월세 계약에 대해 중개 수수료 요율이 따로 법적으로 정해져 있지 않습니다.그래서 이 경우에는 일정한 기준이 없기 때문에부동산마다 중개수수료 차이가 있고공인중개사와 협의하여 중개수수료를 정하셔야 됩니다.