안녕하세요 반갑습니다
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Q. 전세계약시 주의사항 및 깡통전세 피하는 방법 알려주세요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.요즘 깡통전세 등 전세사기가 기승을 부리고 있습니다.전세 사기를 최소화 하기 위해서는 아래 항목을 꼼꼼하게 체크해주시면 될 것 같습니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 부동산 종부세와 재산세의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.재산세와 종부세는 과세대상자에서 차이가 있습니다. 재산세는 현재 재산을 갖고 있는 사람을 과세대상자로 보고 있는데종부세는 일정 공제금액을 초과하면 종부세 과세대상이 될 수 있습니다.예를들어, 주택일 경우 6억 원(1세대 1주택 11억 원)이 초과하게 되면 종부세를 과세하게 됩니다.그리고 종부세를 부과하게 되더라도 종부세액에서 재산세액을 공제하기 때문에 이중과세 문제는 발생하지 않습니다.
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Q. 전세 관련 궁금증 문의드립니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로 구체적인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.전세 만료가 11월이시니 계약 만료일까지는 주택을 인도할 의무가 발생하지 않습니다.그렇지만 사정에 따라 생각보다 일찍 나가야 될 수도 있는 상황이 발생하기 때문에 통상 계약 만료 1개월 전에임대인과 협의해서 미리 집을 빼는 경우도 있습니다. 질문자님은 이미 전세집을 구하셨고 이사날짜가 정해졌는지 모르겠지만 1달~1달 반 안에 못 빼시겠다면 임대인한테 조금 더 뒤로 늦춰야겠다고 말씀 드리면 될 것 같습니다.
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Q. 전세 대출관련해서 질문 드립니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드립니다.청년들 대상으로 하는 대출상품을 알려드리겠습니다.카카오 청년전세대출도 사람들이 많이 이용하시는데그 외 청년버팀목전세자금대출과 중소기업청년전세자금대출을 추천드립니다.가입조건 올려드릴테니 자세한 사항은 직접 문의해보시길 바랍니다.1. 청년버팀목전세자금대출 가입 조건- 임대차 계약 후 보증금 5% 이상을 지불해야 됨- 만 19세 이상 만34세 이하의 세대주 (셰어하우스에 거주하는 경우 세대주가 아니어도 조건 충족)- 주택 임대차 계약서 상 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자- 주택도시기금과 은행의 전세자금대출 혹은 주택담보대출 이용한 적이 없어야 됨. (중복 대출X)- 대출 신청인과 배우자의 합산 연소득이 5000만원 이하 - 순자산 3억 2500만원 이하. (해당 년도 기준)- 연체, 부도 등 대출 신용도에 문제있을 경우 신청 불가- 공공임대주택 입주하고 있는 경우 신청 불가2. 중소기업 청년 전세자금대출 가입 조건 (중기청)- 주택 임대차계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지불한 자- 민법상 성년인 만 34세 이하 세대주- 세대주 포함 세대주 전원이 무주택인 자- 주택도시기금, 은행 전세대출 주택담보대출 미이용자(다른 대출이 없고 중복대출X)- 부부 합산 소득 연 5천만 원 이하 (외벌이 단독 3천5백만 원 이하)- 순자산 3.25억 원 이하인 자(해당년도기준)- 연체, 대위변제, 부도 등 신용에 문제없는 자- 중소기업 취업자 또는 청년창업자- 접수일 기준 공공임대주택에 살고 있는 경우 불가(퇴거예정일 경우에는 가능)
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Q. 부동산 관련 정책이나 정보를 쉽고 빠르게 알수있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.부동산 관련 정책이나 정보를 빠르게 얻고 싶으시면 규모가 큰 부동산 커뮤니티 사이트를 자주 이용하시면 됩니다.대표적인 커뮤니티 사이트 5개를 알려드리겠습니다. 1. 부동산 스터디 cafe.naver.com/jaegebal 2. 내집장만 아카데미 cafe.naver.com/ishift 3. 월급쟁이 부자들 cafe.naver.com/wecando7 4. 콜롬버스 부동산 cafe.naver.com/columbusrealty 5. 아름다운 내집갖기 cafe.naver.com/rainup
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Q. 1주택자는 집 안팔아도 괜찮겠죠?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다. 투자의 선택은 본인이 하시는거지만현재 금리인상으로 부동산이 하락하고 있는 추세이긴 해도 장기적으로는 부동산 같은 자산은 결국은 우상향할 수 밖에 없습니다.대출이자가 감당이 안되거나 현금이 급하신 상황이 아니라면 보유하는 편이 더 낫지 않을까 싶습니다.
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Q. 지방 소형 아파트 투자시 주의할점은 무엇인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.공업지역에 위치한 지방 소형아파트 매수할때 주의할 점은 다음과 같습니다.우선 공업지역에 위치하여 시세 상승이 제한적이기 때문에 투자금과 대비하여 수익률 낮을 수 있고아무래도 지방쪽이라 거래량이 적어서 매도가 어려울 수 있습니다.또한, 부동산 규제 시기에 추가 대출이 쉽지 않아서 소형 아파트 소유자분들이 다소 불리할 수도 있다고 봅니다.이 점은 참고하시고 부동산 투자를 하셨으면 좋겠습니다.
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Q. 부동산 월세 계약시 특약사항에 명시된 날짜를 변경 가능한가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.특약사항의 내용을 수정하려면 이미 계약을 체결하셨기 때문에 당사자와 원만하게 협의해서계약서를 수정하셔야 될 것 같습니다.특약대로라면 25일 이후에 임차인이 대출이 안 나오면 임차인에게 계약금을 돌려줘야 합니다.
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Q. 부동산중개인은 무엇으로 돈을 버나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.부동산 중개인이 수입을 얻는 방식은 다음과 같습니다.1. 중개수수료원룸, 아파트, 상가 등 부동산에 대한 거래를 안전하게 하기 위해서 중개를 하는데이때 부동산 공인중개사는 거래금액의 극히 일부에 대해 중개수수료를 받을 수 있습니다.2. 경매 매수신청 대리공인중개사는 의뢰인의 경매 신청을 대리할 수 있고 경매 매물에 대한 상담이나 의뢰인이 신청한 경매 매물이 낙찰됐을 경우수입을 얻을 수 있습니다.3. 계약서 대필료당사자들끼리 직접 거래를 하는 경우 공인중개사는 계약서 작성에 도움을 주고 대필료를 받을 수 있습니다.이는 중개행위가 아니고 단순히 계약서 작성만 도움을 주는 것이기 때문에 공인중개사에게는 책임이 없습니다.통상적으로 대필료는 10~20만원 정도 받습니다.
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Q. 월세는1년단위로계약인거죠???
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.임대차보호법 상 임대차 계약시 임대차 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.그러나, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.따라서 월세/전세는 2년 단위라고 보시면 됩니다. 2년 임대차 계약하시고 더 연장하고 싶으시다면 재계약 하시면 되겠습니다.