안녕하세요 반갑습니다
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Q. 부동산 사기 안당하는 방법을 알려주세요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.요즘 전세사기 사례가 많아져서 걱정이 많으시죠?전세 사기를 최소화 하기 위해서 계약 전에 아래 항목을 꼭 체크해주시는 것을 권장드립니다.1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 반드시 내용 확인 (집주인 인적사항, 근저당 설정/압류 등 확인)2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈에서 조회)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기 (집주인이 확정일자 전에 근저당을 설정할 수 있음)9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기 (깡통전세 사기 방지)
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Q. 월세 살다가 친형 전세집으로 이사가는데 제 주소지를 월세 방에서 친형 전세집 주소지로 바꾼다면 (전입신고)친형 보증금 우선순위 어떻게 되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.친형이 전세계약 당시 전입신고, 확정일자를 잘 받아두었다면 가족이 들어가서 전세집에 사는 것과 무관하게 보증금 우선변제권과 대항력은 유지됩니다.
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Q. 임대사업자가 아니더라도 전세 보증보험을 가입해야 되나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변드립니다.지방자치단체에 등록한 임대사업자는 의무적으로 보증보험에 가입해야 하는데임대사업자를 해지하셨으면 가입 의무대상자에 해당되지 않습니다.
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Q. 전세계약 만료전 집주인이 이사 하라네요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.1. 임대인이 주택을 하자를 보수하는 것이 원칙이지만 임대인의 과실로 인해 발생한 문제가 아닌 천재지변이기 때문에 숙박비, 침수된 가전 옷 등까지의 피해보상까지 임대인이 책임지지 않습니다.2. 해당 사례는 임대차 계약 해지 사유에 해당되지 않습니다. 따라서 계약 만료 기간까지 살아도 법적으로 문제가 없습니다. 임대차보호법에 따라 2년 동안 거주할 권리가 있으며 이사를 원치 않으시다면 임대인에게 이야기하시면 됩니다. 그렇지만 질문자님이 이사를 가셔야 한다면 이사비 복비 등의 비용을 지원한다는 조건을 걸고 나간다고 하시면 됩니다.
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Q. 지하철역 기차역중 어떤게 더 좋나요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.다른 변수나 개인 사정이라는게 있으니 어디가 더 좋다고 말하기는 어렵습니다.기차역은 장거리를 이동할때, 지하철역은 비교적 단거리 이동을 할때 많이 이용합니다.출퇴근 하시는 직장인분들 입장에서 볼때는 지하철이 있는 역세권이 편하지 않을까 싶습니다.매번 자차로 출퇴근 하는 사람이어도 때로는 대중교통을 이용하는 것이 편할 때가 있고 이럴 경우 기차보다는 지하철을 더 많이 이용하기 때문이죠.
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Q. 강남 부동산이 특별히 비싼 이유가 있을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.강남이 부동산 가격이 상승하기 시작한 계기는 다음과 같습니다.1970년대 강북 지역 쪽에 인구가 과밀되어 있었는데 과밀된 인구를 분산시키기 위해 강남 지역을 개발하였고명문 중∙고등학교들을 이전시켜 많은 사람들을 강남으로 유인시켰습니다. 그래서 교육열이 뜨거운 강남 8학군이 형성되었습니다.이후로 많은 중심상업건물 , 문화시설들도 많이 들어왔고 지금은 강남이 서울에서 가장 잘 사는 도시가 되었습니다.
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Q. 부동산 금액이 떨어지고 있다고 하던데 왜그런가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변 드립니다.전쟁과는 연관성이 크다고 생각하지 않고금리인상 이슈로 인해 부동산 가격이 하락하고 있다고 봅니다.금리가 상승하면 대출이자 부담이 높아져서 아파트 매매 수요가 줄어듭니다.따라서 가격도 현재 하락 압력을 받고 있습니다.
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Q. 월세 들어온 사람 갑자기 이사 후 피해 보상을 요구한다면?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로, 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.서로 원만하게 해결하셨으면 좋겠지만 글 내용을 봤을때 임차인이 너무 본인 입장만 내세우고 강경한 태도를 취해서 법적 분쟁까지 갈 가능성도 있어보입니다.법적 절차 이전에 임대차분쟁조정위원회에서 조정신청을 한번 해보셔서 해결을 시도해보시는 것을 권장드립니다.일단 쓰신 내용 중에 "임차인이 이사 이후 환기도 전혀 안 하고 여름에도 문을 계속 닫고 있었고청소도 하지 않고 고양이도 키웠습니다" 이 부분이 사실이라면 임차인의 과실로 인해서 발생한 곰팡이이니 임대인이 책임을 질 필요가 없어집니다. 질문자분이 임차인이 환기도 안하고 살았다는 사실을 어떻게 아시게 된건지 모르겠지만 질문자분도 그에 대한 증거자료를 갖고 계시면 충분히 대응을 하실 수 있을 것 같습니다.
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Q. 임차인이 계약갱신권을 사용하지 않을 경우 전세금을 시세 반영해서 올릴 수 있을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.계약갱신청구권이든 전세 재계약이든 간에 임대차 보호법 상 임대인은 임대료 5% 이내에서 증액이 이뤄져야 됩니다.집주인은 전세집에서 살고 있고 집주인이 거주하고 있는 집의 임대인이 질문자분이 거주하는 그 집에 입주한다는 말씀이신 것 같은데 그 집주인과 집주인의 임대인분은 어떤 관계인가요?구체적으로 어떤 경우인지 내용이 명확하지 않아서 계약갱신을 거절할 수 있는 다양한 경우를 말씀드립니다.집주인이 집주인의 임대인과의 관계가 가족관계이고 가족이 지금 질문자분 전세집에 실거주 하겠다고 한다면 갱신청구권을 거절할 수 있습니다. 또는 집주인의 임대인이 집주인의 집을 매수해서 실거주 하겠다고 한다면 이 또한 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
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Q. 전세연장관련 질문드립니다. 도와주세요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없지만 임대인이 임대차 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지는 정당한 사유(실거주 등)를 들어 갱신을 거절할 수 있습니다.매매권한을 넘겼다는 말은 아마 집주인이 대리인을 선임해서 매매권한을 맡셨다는 말인 것 같습니다. 그런데 집주인이 빌라를 매매한다는 이유만으로는 계약갱신을 거절할 수 없는데 무슨 법적 근거로 계약만료 시 나가라고 하는건지 알아보셔야 될것 같습니다.아래 법령으로 정한 계약갱신거절 사유를 참고해주세요.아래의 경우에 해당되지 않으면 갱신청구권을 행사할 수 있습니다.1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우