안녕하세요 반갑습니다
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Q. 전세입자가 전입 신고전 집주인의 매매를 막는 특약이 유효할까요??
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.집주인이 임차인 전입신고 전에 근저당권 설정하는 행위를 방지하지 위해서 전세계약서의 특약을 적극적으로 활용하는건 아주 좋은 방법입니다. 계약서의 특약에 '전입신고의 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다' 라는 특약사항을 기재하시면 피해를 최소화 하실 수 있습니다.
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Q. 전세계약시 전세보증보험은 꼭 들어야하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임차인은 전세보증보험을 꼭 들어야할 필요는 없지만 들어두면 나쁠건 없습니다. 보증금을 만기 시에 제때 잘 돌려주는 착한 임대인분들이 많겠지만 혹여나 임대인 잘못만나서 보증금을 돌려받지 못할때 사전에 보증보험을 가입해두었다면 보증보험회사에서 전세금을 대신 돌려받을 수 있는 장점이 있습니다.보증보험을 가입하지 않은 상태에서 전세금을 받지 못한다면 임대인과 법적 분쟁까지 갈 수 있기 때문에 돌려받는 데 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.즉, 보증보험은 문제 발생시 시행착오를 줄여주는 일종의 안전장치라고 생각하시면 될 것 같습니다.그리고 참고로, 요즘은 등록된 임대사업자라면 누구나 전세보증보험에 가입하도록 의무화 되었습니다. 일반 임대인은 이에 해당하지 않지만 임대사업자는 반드시 가입해야 합니다. 계약을 맺고자 하는 임대인이 등록임대사업자인지도 확인해보세요.
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Q. 임대차 3법에 대해 알려주세요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임대차3법은 '전월세상한제', '계약갱신청구권', '전월세신고제'를 말합니다.전월세상한제는 계약을 갱신할 경우 전월세 임대료 인상폭을5%로 제한하는 제도입니다. 계약갱신청구권은 임차인이 임대인에게 1회 계약갱신을 요구하는 권리이며 임차인이 요구하면 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 전월세신고제는 임대차계약 후 일정기간 이내에 임대차계약 사실을 임대인과 임차인이 공동으로 신고하는 제도입니다.어떤 식으로 바뀔지는 아직 구체적으로 얘기가 나온게 없어서 잘 모르겠습니다.
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Q. 무상임대차계약서 작성시에도 상가임대차계약 보호법 적용받나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.민법 제609조에서 사용대차(사용대차는 당사자 일방이 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위하여 목적물을 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 물건을 반환할 것을 약정)와 민법 제618조에서 임대차(임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함)를 구별하고 있으므로 사안의 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않습니다.
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Q. 조정지역 취득세는 몇프로인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.취득세는 기본적으로 지역과 관계없이 1%~3% 세율로 부과됩니다. 조정대상지역 2주택을 보유하면 8%로 세율이 급격하게 높아지고 조정대상지역 3주택자는 무려 12%의 세율이 적용됩니다. 질문자분이 소유하고 있는 주택이 조정대상지역인지 비조정대상인지 소유하고 있는 주택수에 따라 취득세율이 결정될 것으로 보입니다. 아래 주택 취득세율 정리한 표를 참조해주세요.
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Q. 집값이 올라가고 내려가는 원리를 알려주세요.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.가격이 변동하는 여러가지 요인이 있습니다.국내 차원에서 임대차 3법 시행, 세금부과, 각종 부동산 규제가 부동산 시장을 위축하게 만든 요인들이고 세계적인 관점에서 봤을때는 치솟는 물가에 금리인상을 하는 추세라서 자산시장 전체가 침체된 것도 있습니다. 한마디로 국내외로 경기가 힘든 상황에 놓여있습니다.
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Q. 월세 계약을 했는데 입주전 계약을 파기하면?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.집주인하고 합의해제해서 계약금을 돌려받는게 최선인데 집주인과 합의가 잘 안되면 말씀하신 것처럼 계약금을 포기하셔야 될지도 모릅니다. 중개사와 집주인하고 잘 얘기해보시는 방법 밖에 없습니다.
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Q. 궁금한게 있습니다 30년 넘게 주택에 살고있습니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.입주권이란 재개발이나 재건축사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 입주권은 조합원 권리가액에 이주비용을 뺀 돈을 지불해야 하며 계약금, 중도금, 잔금을 분할 납부하는 일반분양과는 달리 한꺼번에 목돈을 내야됩니다. 그리고 이 외에도 공사지연, 일반분양미분양 등으로 추가분담금이 발생할 수 있는 점 참고하셔야 됩니다.
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Q. 우리나라 건물 옥상을 보면 초록색인곳이 많던데 왜그런가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.옥상에 칠하는 방수페인트에 '산화크롬'이라는 물질이 포함되어 있습니다. 산화크롬은 방수 기능을 가진 물질인데 그게 원래 짙은 녹색을 띱니다. 우리나라는 사계절이 뚜렷해서 기온 차에 따른 수축과 팽창이 심하고 건축물의 균열, 누수, 결로가 빈번합니다. 특히 여름 장마에 비가 많이 내리는 편이니 옥상에 방수페인트 칠을 주로 많이 했습니다.
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Q. 금리가 높은 이 시점에 집 매수보단 월전세가 낫나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면 금리인상과 부동산 침체가 지속된다면 월전세, 매매 다 어려워집니다. 대출이자 부담 줄이기 위해 전세, 매매에서 월세로 전환하는 사람들이 늘어나고 월세 수요가 늘어남에 따라 월세가 상승하게 되고 월세 부담도 만만치 않게 될 것 입니다. 불안정한 부동산 시장이 빠르게 안정되길 바랄 수 밖에 없을 것 같습니다.