안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 전세나 월세를 볼때 어떤부분부터 봐야되나요.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세 : 보증금=전세금 (통상적으로 매매가의 70%이내)월세 : 월차임+보증금(월차임을 지급하기 때문에 전세금보다 보증금 적음)궁금하신게 구체적으로 무엇인지 잘 모르겠지만 사회초년생이시거나 자취를 처음 하시는 청년이라면 전세보다는 원룸 월세를 많이 구합니다.
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Q. 부동산동산에 처음보여준집과 달라
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.가계약금 반환을 부정하는 판례도 있고 긍정하는 판례도 있습니다. 판례를 정리해서 말씀드리자면가계약금을 지급했는데 매매목적물과 매매대금의 특정, 그리고 중도금 지급방법에 관한 사항 정도의 합의가 있다면 계약이 성립된 것으로 보고 이에 따라 매수인은 가계약금을 돌려받지 못합니다.반대로 구체적인 합의는 없었고 해당 물건을 선점하고 싶다는 생각에 가계약금만 일부 입금하였다면, 계약의 본질적 사항에 대한 의사의 합치가 없으므로, 본 계약이 체결되지 않아도 매도인은 매수인에게 가계약금을 반환해 주어야 합니다.질문자분이 어떤식으로 가계약금을 지급했는지에 따라 결과가 달라질 것으로 보입니다.
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Q. 부동산 하락국면이 어느정도 길어질까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.하락국면이 얼마나 길어질지는 누구도 예측 못합니다.다만 큰 흐름으로 봤을때 세계적인 경제가 침체되어 있고물가 상승이 잡히지 않고 금리인상을 계속 한다면 하락 국면이 더 지속될 가능성이 높습니다.조짐 등을 알 수 있는 방법은 거시적인 경제, 정부의 부동산 정책 등에 대해서 꾸준히 관심있게 지켜보는 방법 밖에 없을 것 같습니다.
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Q. 전세계약 재계약 안해줄 시 어떻게하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유(실거주 등)가 아닌 이상 갱신요청을 거절하지 못합니다. 혹시 임대인이 매매로 실거주할 새로운 임대인을 구하는 것인가요? 계약갱신청구는 계약 만료 전에 다 이뤄지는데 임대인이 계약갱신을 하고난 후에 새로운 임대인에게 임대인 지위를 승계한다면 새로운 임대인은 갱신한 임대차계약이 만료될때까지 실거주 할 수 없습니다.
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Q. 부동산 신탁에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산신탁이란 부동산은 있지만 경험과 자금이 없어 관리나 활용이 제한되는 '부동산 소유자'가 소유권을 '부동산전문신탁회사'에 이전하고 부동산전문신탁회사는 소유자가 맡긴 부동산을 효과적으로 개발 관리하여 그 이익을 돌려주는 제도입니다.부동산 신탁등기 사실을 인지하지 못해 세입자가 전세사기를 당하는 등 부동산신탁과 관련한 분쟁사례가 존재합니다. 매매가와 보증금 차액만 내고 세입자가 사는 주택을 매수하는 갭투자·갭투기가 증가하면서 집주인이나 건물주가 신탁담보대출을 받는 사례도 크게 늘어 관련 피해를 발생시키고 있습니다. 신탁등기가 이뤄지면 소유권자가 신탁업체로 바뀌어 집주인이 집을 임의로 처분할 수가 없다 보니 담보의 안정성이 높아지고 대출한도를 늘릴 수 있게 되고요.집주인이 이 같은 사실을 숨기고 해당 부동산에 대해 법적 소유권이 있는 것처럼 세입자와 임대차계약을 체결하는 경우 불법 점유가 되고 세입자는 최후에 명도소송을 당할 수 있습니다. 비교적 저렴한 보증금의 집을 찾는 사람들이 주로 피해를 입고 있습니다. 이렇게 부동산이 신탁됐다는 사실을 숨기고 세입자를 기망해서 보증금을 받는 경우 사기죄가 성립될 수 있고 이때 징역 10년 이하, 2000만원 이하의 벌금에 처해집니다. 그리고 사전에 부동산 신탁 사기를 방지하기 위해서는 계약 전 등기부등본을 반드시 확인해봐야 하고 신탁등기가 돼 있으면 신탁회사와 임대차계약을 체결하거나 신탁회사의 동의를 받아 임대차계약을 체결해야 안전합니다.
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Q. 8억정도의 아파트 매매시 부부공동명의가 유리할지요?나중에 비슷한가격의 아파트를 추가로 보유할 가능성이 있습니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부부공동명의, 단독명의 어떤 것이 더 나은지 유불리를 판단하기 어려운 부분이 있지만 세금 혜택 측면에서 봤을때 부부공동명의가 보통 더 낫다고 판단됩니다.
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Q. 부동산관련에서 궁금해서 물어봅니다 답변부탁드립니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산 폭락시점이나 전망에 대해서는 섣불리 예측할 수 없습니다. 그러나 세계적인 경제가 침체에 놓여있기 때문에 부동산 시장도 부정적인 영향을 미쳤고 악재가 해소되지 않는 이상 아파트든 빌라든 부동산 시장 전반적으로 하락은 계속 진행될거라고 예상합니다.
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Q. 재산세 관련 질문드립니다...
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.재산세란 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박과 같은 재산에 대해 정기적으로 부과되는 지방세를 말합니다.재산세의 과세표준은 지방세법 4조(취득세 과세표준)의 규정에 의한 시가표준액으로 합니다.다만, 토지.건축물.주택에 대한 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 합니다. 참고로 공시지가는 건축물을 제외한 순수한 땅에 대한 가격을 의미하고 시가표준액은 지방자치단체에서 부동산에 대해 미리 책정해 놓은 가격이며 취득세, 재산세를 산정할 때 사용하는 기준입니다.
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Q. 현관문 스토퍼 설치는 집주인이 하나요? 세입자가 하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.현관문 스토퍼는 나사로 뚫어야 하는거라 아마 집주인한테 허락 받고 설치해야 되지 않을까 싶습니다.그리고 현관문이 방범, 보안에 취약한 사유가 아닌 이상 보통 사소한 수선은 임차인이 비용을 부담합니다.현관문 스토퍼는 비싸지 않아서 크게 부담 가지실 필요는 없고 주인과 잘 얘기하시면 설치를 허락해줄 것 같습니다.
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Q. 전세에서 나갈때 기존에 있는 기구들
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.샤워기, 전자레인지 등 기구가 정상적으로 작동하면 수리 없이 그냥 나가셔도 문제될 일은 없을 것 같습니다.