안녕하세요 반갑습니다
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Q. 부동산 급매는 시세보다 얼마나 낮춰서 내놓는걸 말하는걸까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.급매물은 통상적으로 시세보다 10% 싸게 나온 물건들을 말합니다. 부동산 경기가 좋을때는 매매가 활발해서 금방 거래가 되지만 경기가 침체되어 있을때는 10%에서 더 낮은 가격으로 급매물이 올라올 때도 있습니다.
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Q. 전세 재계약 문의 드립니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세자금 대출 만기 연장은 한 달 전에 신청하시고 재계약 시 임대인은 증액을 요구한다고 하더라도 약정한 보증금의 5%의 금액을 초과하여 청구할 수 없습니다.
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Q. 부동산 세금 내는 달인데.. 너무이것저것 많네요. 도대체 관련세금이 뭐가 더있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산 관련 세금은 취득세, 재산세, 종부세, 양도소득세가 대표적입니다.각 세목별로 납부시기에 대해 말씀드리겠습니다.1. 취득세: 과세물건을 취득한 날로부터 60일이내에 관할구청에 신고 납부2. 재산세: 매년 7월, 9월 - 7월 16일~7월 31일: 건축물(사무실,상가,빌딩), 주택분 2분의 1 - 9월 16일~9월 30일: 토지분, 주택분 2분의 13. 종부세: 12월 1일에서 12월 15일 사이에 납부4. 양도소득세 : 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할 세무서에 예정신고·납부
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Q. 전세사기 당했을때 대처법좀 알려주세요!
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.전세보증금반환보험에 가입하였을 경우 집주인으로 받지 못한 전세금을 가입한 기관한테 대신 돌려받을 수 있습니다. 그러나 반환보험에 가입하지 않을 경우가 문제인데요. 보통 은행 대출을 하면 서울보증보험이나 주택금융공사 등을 통해 보증서를 발급 받아 시중 은행에 대출을 받는 형태입니다. 따라서 어떤 기관의 보증서를 통해 대출을 받았는지에 따라 세부적인 절차나 대처 방안이 달라집니다.그 외 전세보증금 반환 소송을 통해 경매로 보증금을 돌려받는 방법이 있는데 이 방법은 시간과 비용이 많이 드는 만큼 부담이 상당합니다. 그리고 확정판결을 받아 집행하는 데까지 1년 반 정도 소요된다고 합니다.
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Q. 전세사기 아예 방지하는 방법이 있나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.100% 사기 방지는 없지만 전세 사기를 최소화 시키는 방법은 있습니다.전세사기 방지 방법1. 등기부부본을 직접 발급 받아서 확인2. 신분증 진위 확인 및 실소유권자와 직접 만나서 계약하기3. 전입신고 및 확정일자 받기4. 전세금 반환 보증보험 가입하기5. 공인중개사 신분 조회 (국가공간정보포탈)6. 근저당 금액이 매매가의 20% 초과시 계약하지 않기 7. 계약 전 건축물대장을 확인하여 불법적인 용도변경이 있는지 확인하기8. 전입신고나 확정일자 미뤄달라고 요구할 시 의심하기9. 전세대출이 안된다고 해도 대출이 나오는 건물인지 확인해보기10. 주변 전세시세말고 매매시세도 꼭 같이 확인하기
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Q. 월세 2년 계약이 끝났는데요,
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.계약서를 따로 쓰지 않아도 묵시적갱신으로 계약이 연장된 사례입니다. 임대차 계약의 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 그러나 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 이러한 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 결론은 2년 다 채우지 않으셔도 됩니다.
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Q. 계약 만기전 이사나갈때 잔존기간 임대인이 임대를 내야하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.새로운 세입자에게 임차권이 승계되기 때문에 새로운 세입자 구해서 임차권이 넘어가면 이후에는 임대료는 새로운 세입자가 지불합니다. 계약 만료전 임차인이 개인 사정으로 이사할때 중개수수료는 특약사항이 없는 한 임대인과 새로 들어오는 임차인이 내야하는데 실제로는 임차인이 내야하는 경우가 많습니다. 중개수수료 부분은 임대인과 어느정도 합의점을 찾아야 합니다.
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Q. 깡통전세란 무엇인가요꼭좀 알려주세요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.보통 전세가는 매매가의 70% 전후로 시세가 형성되는데 깡통전세는 매매가보다 전세 시세가 더 높을때를 말합니다. 깡통전세를 예방하려면 우선 등기부등본을 확인하여 압류, 저당, 근저당 등 권리관계를 파악하는 것이 중요하고 임대인이 전입신고를 늦게 해달라는 요청을 하는 경우 확실하게 거절하시는게 좋습니다. 전입신고, 확정일자를 받지 않고 그 전에 임대인이 대출을 하면 전세가 후순위로 밀려나고 최악의 경우 전세금을 돌려받지 못할 수도 있기 때문에 주의하셔야 합니다.
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Q. 재건축 이거 확실한 투자인가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.재건축은 호재라고 보는데지금 부동산 시장 전체가 위축되고 있는 상황이라지켜보셔야 될 것 같습니다.
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Q. 택지개발지구 옆동네도 호재일까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.택지개발지구란 도시지역의 주택가격 폭등으로 인한 부동산 투기 등 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 낙후된 미개발지역을 선정 개발하여 저렴한 택지를 대량으로 조성 공급하기 위한 『택지개발촉진법』에 의한 택지개발사업 시행 예정지로 지정된 지역 입니다.주변에 택지개발지구로 지정이 되면낙수효과를 받을 것으로 예상됩니다.즉, 호재라고 봐야죠.