안녕하세요 반갑습니다
부동산
Q. 세입자가 월세를 한두달씩 밀리기 시작하면 어떻게 대처하면 좋을까요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.차임의 2개월치의 연체가 있는 경우에는 이에 대해서는 즉시 임대차 계약을 해지하고 인도 청구를 할 수 있습니다.그 외의 방법도 있는데요.1. 지급명령신청 법 제도를 이용해 연체금을 받아내는 방법이고 임차인이 연체에 대해 이의를 제기하지 않으면 법원은 임차인에게 지급명령을 결정하며 재판장에 가서 재판을 받는 등의 절차 없이 신청 서류 제출만으로 이용이 가능합니다. 2. 명도소송 월세 안내고 버티는 세입자에 대한 대응방식입니다. 세입자로부터 2회 이상 월세 미납한 경우 집주인이 명도소송을 낼 수 있습니다. 계약이 끝났으니 집 비우고 부동산 반납하라는 소송인 명도소송은 계약 기간이 만료된 이후에도 할 수 있고요. 점유 이전금지 가처분을 해야 임차인을 법률적으로 묶어둘 수 있습니다.3. 제소전화해앞서 말씀드린 명도소송은 시간과 비용이 많이 든다는 단점이 있기 때문에 판사 앞에서 강제력 있는 합의를 진행하는 제소전화해를 통해 소송으로 인한 피해를 줄일 수 있습니다. 제소전화해는 명도소송보다 시간과 비용을 절약할 수 있으며 승소 판결과 동일한 효력을 가지는데요. 만약 임차인이 이에 따라 합의한 내용을 따르지 않을 경우 임대인은 화해조서를 근거로 법원에 강제집행을 신청할 수 있습니다.4. 보증금 공제법적인 문제까지 번지면 난감해지기 때문에 월세를 연체하면 보증금에서 제하라는 임차인도 많습니다. 그러나 임차인이 가지는 그런 논리로는 채무 불이행의 책임에서 벗어나는 것은 아니고 임대인이 보증금에서 월세를 제해야 할 의무도 없습니다. 그래서 임대차 계약 때 계약서에 별도의 약정으로 법정이율을 기준으로 한 연체이율을 기입하는 것이 좋습니다. 무엇보다 가장 좋은 방법은 이런 임차인과 소송까지 가기엔 임대인들의 부담이 크다 보니 결국 원만한 타협을 통해 임대차관계를 유지해 나가는 편이 중요하겠습니다.
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Q. 부동산하락이라는데 정말인가요???
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.거시적인 경제가 침체함에 따라 부동산 시장 전체도 하락하는 추세입니다. 하지만 자산시장은 장기적인 관점에서 봤을때 우상향이고 우리나라 부동산 시장도 다시 상승추세가 올거라고 생각하는데 그 시기가 언제인지는 아무도 모릅니다. 부동산 투자는 본인이 신중하게 잘 결정하셨으면 좋겠습니다,
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Q. 1주택자가 다주택자보다 유리한점은?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.조세정책, 정부의 각종 부동산 정책 등 다양한 변수요인들이 많아서 어느 쪽이 유리할거라고 확실하게 말씀드리기는 어렵습니다. 다만 최근 몇년 동안 다주택자에게 부담을 가중시키는 부동산 정책으로 1주택자가 유리하다는 인식을 가지는 분들이 생겨났습니다 이번 정부는 반대로 그런 인식을 사라지게 만드는 정책을 펼칠지는 지켜봐야 될 것 같습니다.
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Q. 부동산 관련 커뮤니티, 사이트, 정책 알아보는 방법
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.부동산 관련 커뮤니티에 대해 안내해드리겠습니다.정책이나 정보를 빨리 입수하려면 규모가 큰 커뮤니티 사이트를 이용하시는걸 권장드립니다.1. 부동산 스터디 https://cafe.naver.com/jaegebal회원수 약 180만 명에 달하는 단일 규모로는 최대인 부동산 시세정보 카페이고 주로 오가는 이야기는 당연히 부동산과 관련된 이야기이며 주택거래 전반의 내용과 후기 등을 다룹니다.2. 아름다운 내 집 갖기https://m.cafe.naver.com/rainup.cafe?국내에 부동산 커뮤니티 중 순위권 안에 드는 규모를 자랑하며 부동산에 대한 정보성 컨텐츠가 주로 올라옵니다. 각 지역별 게시판이 있는데 우리 동네에서 무슨 일 있는지 대강 알 수 있을 정도로 정보가 많은 편입니다.
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Q. 부모님 사망후 자녀들에게 등기이전은
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.상속등기는 언제까지 해야 한다는 기한이 정해진 것은 아니고요. 등기를 늦게 하면 과태료가 부과 되는 등기는 매매, 증여 등 계약을 원인으로 한 소유권이전등기이며 상속등기는 과태료 규정에 적용되지 않습니다. 다만, 배우자공제를 5억원 넘게 받기 위해서는 상속세 과세표준 신고기한의 다음날로부터 6개월이 되는 날까지 협의분할에 의한 상속등기를 해야 됩니다.상속세, 취득세는 도와드리기 어려운 부분이라서 세무사한테 상담 받아보시는 것을 권장드립니다.
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Q. 매매 실거래가와 전세 실거래가 75% 이상 매물문제
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.보통 전세가는 매매가의 70%이내에 시세가 형성됩니다. 깡통전세가 되는 경우 전세가가 매매가보다 높을때를 말하는데 만약에 금리인상을 더 많이 하고 부동산 경기가 침체되는 경우 매매가가 폭락하게 되면서 전세기간 동안 급격한 변동성 때문에 깡통전세가 될 가능성도 있습니다.
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Q. 층간소음 발생되어 이사계획 중입니다
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.이사때 층간소음을 확인하는 방법을 4가지로 추릴 수 있는데요.1. 기둥식인지 벽식인지 확인하는 방법층간소음은 라멘식, 무량판식, 벽식 순으로 적게 발생합니다. 즉, 값비싼 아파트가 라멘식을 많이 사용합니다. 집을 사실때 라멘식인지 무량판식인지 벽식인지 확인해보시길 바랍니다.2. 2015년 이후 준공된 아파트인지 확인값비싼 라멘식 아파트를 고를 처지가 아니라면 2015년 이후에 준공된 아파트를 찾아보세요. 그 시점에서 시공할때 바닥두께 기준이 강화되서 2015년 이후에 준공된 아파트가 층간소음이 덜할 수 있습니다.3. 직접 이사갈 집을 확인하기층간소음에서 안전하다고 보장되는 아파트라도 직접 현장에서 확인해보시는 것이 더 확실합니다. 집을 방문하면 거실이나 방 가운데서 두번 정도 뒷꿈치를 찧어보십시오. 그렇게 했는데 바닥이 떨리거나 울리는 소리가 난다면 소음에 취약할 가능성이 큽니다. 그리고 방문하신 아파트 관리사무소에 소음민원 현황을 확인하는 것을 권장드립니다.4. 단지내 층간소음위원회 설치 여부그런 조직이 있는 것 자체가 소음 민원이 많다는 것을 의미할 수 있습니다.
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Q. 자금조달계획서 코인내용은 어떡하나요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.현재 가상화폐는 과세 유예를 해서 세금 걱정은 안하셔도 되고요.가상화폐 투자금으로 부동산을 취득하는 경우에는 자금조달계획서에 자기자금 5번란에 기입하셔야 합니다.5번란에 기입하는 경우 소명요구가 나올 가능성이 매우 높으니 투자수익에 대한 증빙자료를 미리 준비하셔야 됩니다.
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Q. 22년11월20일 월세 2년 계약 만료일자 입니다. 임차인에게 전세로 전환하고 싶어요
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.임대인이 임대차계약 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 어떻게 할지 의사를 밝히시고 임차인이 계약갱신 여부를 물어보시면 될 것 같습니다.그리고 재계약으로 기간 연장할때 증액하더라도 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다. 임대료 인상률 계산이 복잡한데https://www.renthome.go.kr/이 사이트에 들어가시면 우측 상단에 "임대료 인상률 계산" 누르시고 계산하시면 됩니다.
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Q. 부동산에서 똘똘한 한채를 가지라는 말이 뭔가요?
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.똘똘한 한 채라고 함은 입지가 좋고 시세가 높고 질 좋은 주택 한 채를 말하는데요. 각종 부동산 규제로 다주택자들에 대한 보유세(재산세, 종부세)에 대한 부담이 커짐에 따라 주택 여러개 갖고 있는 것보다 비싸고 좋은 주택 1채만 남겨두는게 낫다는걸 의미합니다.