안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
Q. 만60세 이상 부모님과 함께 사는중인데 무주택자 세대주 가능여부+가능한 청약 궁금합니다
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.세대주 변경 시 무주택 여부는 세대 전체가 아닌 개인의 주택 소유 여부를 기준으로 합니다. 즉, 본인이 아파트나 주택을 소유하고 있지 않다면, 세대주로 변경된 후에도 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 하지만 어머니와 같은 세대를 구성하고 계신다면, 청약에서 무주택 세대로 인정받는 데 있어 약간의 변수가 있을 수 있습니다. 어머니가 아파트를 소유하고 계시기 때문에 세대원 전체가 무주택 세대로 인정받지 못할 가능성이 있습니다. 세대 분리 후에만 본인이 무주택 세대주로 인정받을 수 있습니다.청약을 고려할 때, 주로 '국민주택'과 '민영주택'의 청약 제도가 있습니다. 각 제도에서 무주택 여부는 중요한 요소로 작용하며, 특히 무주택 세대주인 경우 우선순위가 부여됩니다. 현재 어머니의 아파트에 본인이 세대주로 등록된다면, 주택 소유 여부를 확인하는 과정에서 '세대 분리' 여부에 따라 본인이 무주택 세대주로 인정받을 수 있습니다. 특별공급 (신혼부부, 다자녀 가구, 생애최초 등): 특정 조건을 충족하는 경우 우선순위가 부여됩니다.청년 우대형 청약통장: 본인이 무주택자이고 청년 기준에 부합하면, 청년 우대형 통장을 통해 금리 혜택을 받을 수 있습니다.청년대출의 경우, 청년 주거안정을 위한 다양한 대출 상품이 있으며, 보통 무주택자에게 유리한 조건으로 제공됩니다. 세대 분리 및 소득 요건 등을 충족하면 주택 구입자금 대출, 전세자금 대출 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다.요약하면, 세대주 변경만으로는 본인이 바로 무주택 세대주로 인정받기 어려울 수 있으며, 어머니와의 세대 분리가 필요할 수 있습니다. 청약 및 대출 혜택에 대해 더 구체적인 지원 가능성을 확인하시려면 LH나 주택청약 관련 기관의 상담을 받아보시는 것도 추천드립니다.
Q. 오피스텔 1주택 간주 및 세입자 자녀 가능 여부
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.1. 주택 수에 포함 여부주거용 오피스텔은 주택으로 간주될 수 있습니다. 오피스텔이 주거 목적으로 사용되고, 이를 근거로 해당 오피스텔이 주택으로 인정되면 2주택자로 간주될 가능성이 있습니다. 주택 수 계산에서 2주택자로 판정되면, 추후 매도 시 비과세 혜택을 받기 어려울 수 있습니다.2. 세입자가 자녀일 경우전세 세입자가 자녀인 경우, 국세청은 이를 '거짓 임대차'로 간주할 수 있습니다. 자녀와의 임대차 계약을 근거로 실질적으로 거주하지 않고 혜택을 누리려는 의도가 있다고 판단되면, 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.3. 비과세 혜택 요건비과세 혜택을 받기 위해서는 일반적으로 아래 요건을 충족해야 합니다:해당 주택에 2년 이상 실거주.주택 수가 1주택일 것 (일시적 2주택의 경우에는 특정 기간 내에 기존 주택을 매도해야 비과세 혜택을 받을 수 있음).세입자가 자녀일 경우에는 실거주 요건을 충족하지 못할 가능성이 높고, 따라서 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.따라서, 2억 이하의 주거용 오피스텔을 전세를 끼고 자녀를 세입자로 두고 2년 이상 거주시켰다 하더라도 비과세 혜택을 받기는 힘들 것으로 보입니다.
Q. 전세 예금주명 다른데 상관없나요??
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.계약금 또는 보증금을 송금할 때, 예금주 명의가 실제 집주인과 다르다면 나중에 법적인 문제가 생길 수 있습니다. 예금주명이 "홍길동"이 아닌 "롯데아파트 홍길동"으로 되어 있는 것은 크게 문제되지 않을 가능성이 높습니다. 이는 집주인의 계좌에 추가 설명(예: 아파트 이름)이 붙은 것일 수 있기 때문입니다.다만, 향후 보증금 반환이나 보증이행 청구를 할 때 문제가 생길 수 있으니, 이를 방지하기 위해 다음 조치를 취하는 것이 좋습니다:1. 계약서 확인: 계약서에 명시된 집주인의 명의와 예금주명이 다르지 않은지 다시 확인해보세요.2. 집주인 확인: 계약을 체결한 집주인에게 직접 확인하여 해당 계좌가 본인 소유인지 확인서를 받거나, 문자 메시지나 이메일 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.3. 송금 기록 보관: 송금한 내역(계좌번호, 예금주명 등)을 꼼꼼히 보관해 두세요. 추후 문제가 발생할 경우 이를 증거로 활용할 수 있습니다.
Q. 전세 계약 종료 1개월 전 이사 가능할까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.지금 상황에서 전세 계약이 연장되었으므로, 법적으로는 이미 새로운 계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 따라서 계약 기간이 이미 자동으로 연장된 상태에서 이사를 가려면 몇 가지 법적 의무가 따를 수 있습니다.복비 부담 여부만약 집주인과 협의를 통해 새로운 세입자가 들어오고, 이로 인해 계약이 조정된다면 복비를 부담해야 할 가능성이 있습니다. 하지만 집주인이 세입자를 구하는 방식에 따라 달라질 수 있으므로, 이 부분은 집주인과 구체적으로 협의해보는 것이 좋습니다.전세금 반환 일반적으로 세입자가 이사갈 때 전세금을 돌려받기 위해서는 새로운 세입자가 들어와야 하는 경우가 많지만, 집주인이 새로운 세입자 없이도 전세금을 돌려줄 의사가 있다면 전세금 반환에는 문제가 없을 수 있습니다. 계약 연장 후 중간에 이사하는 경우, 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못할 경우 전세금 반환이 늦어질 수 있습니다. 하지만, 집주인이 방을 직접 보여주고 새로운 세입자를 찾는 데 적극적이라면 전세금 반환에 대한 걱정은 덜할 것 같습니다.중도 해지 협의집주인과 중도 해지에 대해 협의를 시도하는 것이 좋습니다. 집주인이 동의한다면 복비 부담이나 기타 불이익 없이 계약을 종료할 수 있습니다
Q. 전세안고 사는 아파트 세입자조사 되나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.임대차 계약서 확인: 매도인에게 현재 세입자와 작성된 임대차 계약서를 요청할 수 있습니다. 이를 통해 보증금 금액, 임대차 기간, 계약 조건 등을 직접 확인할 수 있습니다.확정일자 확인: 세입자가 확정일자를 받은 경우, 확정일자는 주민센터에서 확인 가능합니다. 확정일자를 통해 보증금이 보호되는지를 알 수 있습니다.전입신고 확인: 세입자가 전입신고를 한 경우, 이를 통해 주택에 대한 권리 관계를 어느 정도 확인할 수 있습니다. 전입신고는 등기부등본에 표시되지 않으므로 세입자와의 협의를 통해 확인이 필요합니다.등기부등본 열람: 등기부등본을 열람하면 해당 주택에 설정된 근저당, 가압류, 가처분 등의 사항을 확인할 수 있습니다. 만약 세입자가 전세권 설정을 해둔 경우, 등기부등본에 해당 내용이 기재됩니다.매매 계약서 작성 전, 매도인과 협의하여 세입자의 임대차 계약 내용을 명확히 확인하고, 필요 시 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.