안녕하세요. 김미영 전문가입니다.
Q. 전세낀 부동산 구입할 때 주택담보대출은 얼마까지 되나요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.전세가 낀 경우: 전세가 낀 부동산은 이미 전세금이 있는 만큼, 주택담보대출 한도에서 전세금을 제외한 나머지 금액에 대해서만 대출이 가능합니다.20억 원짜리 부동산이고, 전세가 8억 원이라고 가정합니다.LTV가 40%인 경우, 20억 원의 40%인 8억 원이 주택담보대출의 최대 한도입니다.이때 전세금 8억 원이 있으므로, 8억 원에서 전세금을 차감한 0원이 실제 대출 가능한 금액입니다.따라서, 전세가 끼어 있는 상황에서는 추가적인 주택담보대출이 거의 불가능하거나 제한될 수 있습니다.은행이나 금융기관과 상담을 통해 구체적인 대출 조건을 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 근저당권 말소 조건으로 전세 뭘 챙겨야할까요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.전세 계약 시 근저당권 말소 특약을 걸어두셨다면, 임대인의 근저당권 말소가 확실히 이행되도록 하기 위해 몇 가지 추가적인 특약과 대비책을 고려할 수 있습니다. 또한, 근저당권 말소를 이행하지 않았을 경우 대비한 위약금 조항도 추가하는 것이 중요합니다.추가로 고려할 수 있는 특약 사항:1. 근저당권 말소 시기 명시: 임대인이 근저당권을 언제까지 말소해야 하는지 구체적인 시점을 명시하세요. 예를 들어, "전세 계약 체결 후 2주 이내에 근저당권을 말소해야 한다"와 같이 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 2. 확인 절차 명시: 근저당권 말소가 완료되었음을 임차인에게 확인할 수 있는 증빙 자료(등기부등본)를 제출하도록 요구하는 특약을 추가합니다. 이를 통해 근저당권 말소가 확실하게 이루어졌는지 확인할 수 있습니다.3. 전세금 반환 보증 가입: 임대인이 근저당권 말소 전에 문제가 생길 경우를 대비해, 전세금 반환 보증 보험에 가입하는 것도 안전한 방법입니다. 이를 특약으로 요구할 수 있습니다.4. 전세금 보전 방법: 근저당권 말소 전까지 전세금을 일부만 지급하도록 설정할 수 있습니다. 예를 들어, 근저당권 말소가 완료될 때까지 보증금의 일정 부분을 에스크로(제3자 보관) 하거나, 잔금을 근저당권 말소 후에 지급하도록 명시할 수 있습니다.위반 시 대처 방안 (위약 조항):1. 위약금: 임대인이 근저당권을 말소하지 않거나 말소 기한을 지키지 않았을 경우, 계약을 해지할 수 있으며, 임대인은 위약금(전세금의 일정 비율)을 지급해야 한다는 조항을 추가할 수 있습니다. 예를 들어, "근저당권 말소를 이행하지 않을 시 전세금의 10%를 위약금으로 지급한다"와 같은 내용이 일반적입니다.2. 계약 해지 조건: 근저당권 말소가 이루어지지 않을 경우 계약을 즉시 해지할 수 있는 권리를 특약에 명시할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 전세금을 즉시 반환해야 하며, 이행 지연 시 법정 이자도 요구할 수 있는 조항을 넣는 것이 좋습니다.3. 손해배상 청구: 근저당권 말소가 지연되거나 이루어지지 않아 임차인에게 금전적 손해가 발생할 경우, 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있다는 조항을 포함시킬 수 있습니다.확인해야 할 사항:근저당권 말소 후 등기부등본을 확인하여, 실제로 근저당권이 말소되었는지 다시 확인하는 것이 중요합니다.또한, 선순위 채권이 남아 있지 않은지 등기부등본을 꼼꼼히 검토하세요.이러한 특약을 포함시켜 근저당권 말소가 확실히 이행되도록 하고, 만약 말소가 이루어지지 않을 경우에 대비한 법적 보호 장치를 마련하는 것이 중요합니다.
Q. 월세 계약 만료 한 달전에 월세 인상하겠다는데 가능한가요?
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 임대인은 월세와 같은 임대료를 인상하려면 최소 2개월 전에 임차인에게 통지해야 합니다. 따라서 임대인이 8월 말에 월세를 인상하겠다고 통보했을 경우, 그 통지는 법적으로 유효하지 않을 수 있습니다.묵시적 갱신의 경우 기존의 계약 조건이 그대로 유지되며, 계약을 종료하거나 임대료를 인상하려면 임대인은 2개월 전에 통지해야 합니다. 즉, 임대인이 2개월 전에 임대료 인상을 통보하지 않았다면, 현재 상황에서는 임대료 인상을 거절할 수 있습니다.임대인의 통보 시점이 늦었다는 이유로 임대료 인상을 거절하는 것은 법적으로 타당합니다.
Q. 복도식 아파트 이사오셨는데 상자가 많아요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.5개월 동안 참으셨다면, 이제 적절하게 말씀드려도 될 시점인 것 같습니다. 다만, 대화를 할 때는 상대방이 상처받지 않도록 배려하는 것이 중요해요. 예를 들어, 이렇게 말해볼 수 있어요:"이사하시고 정리하시느라 많이 힘드셨을 텐데, 저도 이해해요. 그런데 복도가 좀 좁아져서 다니기가 불편할 때가 있어서요. 혹시 짐을 조금만 정리해주실 수 있을까요? 도와드릴 수 있는 부분이 있다면 말씀해주세요."이런 식으로 부탁하면 상대방도 덜 부담스러워하고, 상황을 이해할 가능성이 높아집니다.
Q. 경기도 성남 판교하구요 수원 광교하구요
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.판교와 광교는 둘 다 경기도의 대표적인 고급 주거지로, 각각의 장점과 특징이 있습니다. 선택은 개인의 생활 패턴, 선호하는 환경, 직장 위치 등에 따라 달라질 수 있습니다. 판교: 판교는 서울 접근성이 뛰어납니다. 판교역에서 신분당선을 이용하면 강남까지 약 20분 정도 소요되며, 경부고속도로와 분당-수서 간 고속도로와도 가깝습니다. 대중교통 이용이 편리하고, 자가용으로도 서울 도심이나 수도권 주요 지역으로 이동하기 좋습니다. 광교: 광교 역시 교통이 편리한 편입니다. 신분당선을 이용하면 강남까지 30분 내외로 갈 수 있고, 경부고속도로, 영동고속도로 등 주요 고속도로 접근성도 좋습니다. 다만, 판교에 비해 서울 접근성은 조금 더 시간이 걸립니다.판교: 판교는 현대적이고 트렌디한 상업시설이 많습니다. 판교테크노밸리 주변에는 다양한 쇼핑몰, 카페, 레스토랑, 문화시설이 밀집해 있어 젊은 층에게 인기가 높습니다. 아울러 현대백화점 판교점, 여러 대형마트, 병원 등 생활 편의시설이 풍부하게 자리 잡고 있습니다.광교: 광교는 자연환경과 조화를 이루며 개발된 지역입니다. 롯데아울렛 광교점과 갤러리아백화점 등 쇼핑 시설이 있고, 광교중앙역 주변으로 상업시설도 발달해 있습니다. 판교에 비해 좀 더 조용하고 안정된 분위기를 느낄 수 있습니다판교: 판교는 테크노밸리의 영향으로 IT 및 벤처 기업 종사자가 많고, 젊은 가족들이 많이 거주하고 있습니다. 현대적이고 역동적인 분위기가 특징입니다. 광교: 광교는 비교적 중년층과 가족 단위의 거주 비율이 높은 편입니다. 조용하고 안정된 분위기를 선호하는 사람들이 많이 살고 있습니다- 교통 및 상업시설의 접근성을 중요시한다면 판교가 더 유리합니다.- 자연환경과 조용한 주거 환경을 선호한다면 광교가 더 매력적일 것입니다.따라서 본인의 생활 스타일과 우선순위에 따라 적합한 지역을 선택하는 것이 중요합니다.