안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 신세계백화점 수서점 상암DMC 롯데몰이요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 서울에서 진행 중인 주요 개발 프로젝트들에 대한 설명이 맞습니다. 조금 더 자세히 설명드리겠습니다.1. 신세계백화점 수서점수서역 주변에 신세계백화점이 들어설 예정입니다. 이 백화점은 수서역과 직접 연결될 계획이며, SRT(수서고속철도), 지하철 3호선, 수인분당선, 그리고 앞으로 개통될 GTX-A 노선까지 연결될 예정입니다. 이러한 교통망의 확충은 수서역 주변 지역을 서울의 주요 교통 허브로 만들고, 백화점과 상업 시설의 접근성을 높여 지역의 상권을 크게 활성화시킬 것으로 기대됩니다.2. 상암 DMC 롯데몰상암DMC 지역에 롯데몰이 들어설 계획입니다. 이 롯데몰은 디지털미디어시티역과 직접 연결될 예정이며, 이 역은 지하철 6호선과 공항철도가 지나가는 중요한 환승역입니다. 또한 경의중앙선 디지털미디어시티역과도 연결될 예정입니다.특히 롯데몰이 민자역사로 개발될 예정인데, 이는 민간 자본이 투입되어 상업 시설과 교통 시설이 함께 개발되는 형태를 의미합니다. 이러한 방식으로 역과 몰이 결합된 복합 시설이 만들어지면, 상암DMC 지역의 유동인구가 증가하고, 상권의 발전이 가속화될 것으로 예상됩니다.이 두 프로젝트 모두 서울의 중요한 교통 중심지에서 이루어지는 대형 상업 개발이기 때문에, 해당 지역의 부동산 가치 상승과 지역 경제 활성화에 큰 영향을 미칠 것입니다.
Q. 현재 강북에서 가장 발전된 곳, 그리고 집값이 비싼 곳은 어디인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.강북 지역에서 한강 변을 제외하고 가장 발전된 곳이자 집값이 비싼 지역을 꼽자면, 용산구와 한남동이 가장 대표적입니다.1. 용산구용산구는 서울의 중심부에 위치해 있으며, 국제 업무지구 개발과 같은 대형 개발 프로젝트로 인해 꾸준히 발전하고 있는 지역입니다. 특히 한남동과 이태원, 한강로 일대는 고급 주택가와 함께 외국 대사관, 고급 레스토랑 및 문화 시설 등이 밀집해 있어 주거 선호도가 매우 높습니다.용산구 내에서도 한남동은 매우 높은 집값을 자랑하는 곳입니다. 한남동은 외교단지와 고급 주택이 많아 부유층의 주거지로 잘 알려져 있습니다. 특히 한남동의 고급 빌라와 주택들은 가격이 매우 높습니다.2. 종로구종로구의 일부 지역도 발전 수준이 높고, 특히 삼청동과 평창동은 주거지로 인기가 많습니다. 특히 평창동은 조용하고 쾌적한 환경 덕분에 고급 주택지로 알려져 있습니다.명동도 종로구에 속해 있으며, 상업적인 가치는 높지만 주거용 부동산보다는 상업용 부동산이 주를 이루기 때문에 순수한 주거 지역의 집값과는 조금 다를 수 있습니다.3. 성북구성북구의 성북동과 정릉동 역시 고급 주택가로 유명합니다. 성북동은 서울의 전통적인 부촌으로, 전통 한옥과 현대식 고급 주택들이 공존하는 지역입니다.4. 강북구강북구는 상대적으로 개발이 덜 된 지역이지만, 미아동 일대는 최근 재개발과 재건축이 활발히 진행되면서 부동산 가격이 상승하고 있습니다. 그러나 여전히 용산구나 성북구에 비해 집값은 낮은 편입니다.결론적으로, 한강 변을 제외하고 강북 지역에서 가장 비싼 지역은 용산구 한남동이 꼽히며, 그 외에도 종로구의 평창동, 성북구 성북동 등이 비싼 주거지로 알려져 있습니다.
Q. 서울아파트가 매매가 늘고 전월세 거래가 줄어들면 전세가는 올라가나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.서울 아파트 매매가가 증가하고 전월세 거래가 줄어드는 상황에서 전세가가 어떻게 변할지는 여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.일반적으로 매매 거래가 활발해지면 집을 구매하려는 수요가 증가하면서 전세 수요가 줄어들 수 있습니다. 이는 전세가에 하락 압력을 가할 수 있는 요인입니다. 하지만, 동시에 전월세 거래가 줄어든다는 것은 전세 공급이 부족하거나, 매매 수요가 전세 수요로 전환되지 못하고 있다는 의미일 수도 있습니다. 이러한 상황에서는 전세가가 크게 하락하지 않을 수도 있으며, 오히려 공급 부족으로 인해 전세가가 유지되거나 상승할 가능성도 있습니다.따라서, 매매가 증가와 전월세 거래 감소가 전세가에 미치는 영향은 복합적이며, 매매와 전세 시장의 동향, 경제적 여건, 대출 규제 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 최근 매매가가 늘어났다는 것은 매매 수요가 강하다는 신호일 수 있지만, 이로 인해 전세가가 하락할지 여부는 좀 더 지켜봐야 할 부분입니다.
Q. 지방 중소도시에 40층 빌딩이 건축되고 있습니다 저 빌딩도 PF 대출 같은 거 받아서 지은 것 같은데 분양이 안되고 있는것 같아요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.지방 중소도시에서 40층 이상의 빌딩이 건설되고 있는 상황에서, 공사 자금으로 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출이 사용되었을 가능성이 큽니다. PF 대출은 대형 건설 프로젝트에서 자주 사용되는 금융 방식으로, 프로젝트의 예상 수익을 담보로 자금을 조달하는 구조입니다. 하지만, 이런 대출은 프로젝트가 계획대로 진행되지 않으면 심각한 금융 위험을 초래할 수 있습니다.현재 빌딩의 분양이 잘 이루어지지 않고 있다면, 건축주와 관련된 금융기관들은 상당한 위험에 처할 수 있습니다. PF 대출의 경우 분양 수익을 통해 대출을 상환해야 하는데, 분양이 저조하면 대출 상환이 어려워지고 이는 결국 금융 부실로 이어질 수 있습니다.가능성 있는 결과:건축주의 재정적 어려움: 분양이 원활하지 않으면, 건축주는 대출 이자와 원금을 갚기 위해 다른 자금을 마련해야 할 것입니다. 이는 추가적인 부채로 이어질 수 있으며, 최악의 경우 파산에 이를 수 있습니다.금융기관의 리스크: PF 대출을 제공한 금융기관들도 채권 회수가 어려워지면 손실을 입게 됩니다. 이는 금융기관의 재정 건전성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.매각 또는 경매: 분양이 계속 안 되면 건축주는 빌딩을 매각하거나 경매에 넘길 수 있습니다. 그러나 현재 불경기 상황에서는 이러한 방법으로도 충분한 자금을 회수하기 어려울 수 있습니다.지역 경제에 미치는 영향: 미분양 상태가 지속되면 지역 경제에도 부정적인 영향을 미칩니다. 건물의 공실률이 높아지면 상업활동이 저조해지고, 이는 지역 경제 전반에 악영향을 줄 수 있습니다.현재 경제 상황이 어려운 만큼, 많은 지역에서 이러한 문제를 겪고 있으며, 정부와 금융기관이 이를 해결하기 위해 다양한 지원책을 모색하고 있습니다. 그러나, 상황이 개선되지 않으면 장기적으로 심각한 경제적 문제가 발생할 가능성이 큽니다.
Q. 월세계약 만료 전 전세집 구하고 전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 상황에서 전입신고와 관련된 대항력 문제는 중요한 부분입니다. 전입신고를 새로운 전세집에 미리 하면, 기존 월세집에 대한 대항력이 상실될 수 있습니다. 대항력은 임대차보호법에 따라 임차인이 임차주택에 대해 우선 변제권을 가지게 되는 권리로, 전입신고와 확정일자가 필요합니다.해결 방법:이중 전입신고를 피하세요: 전입신고를 새로운 전세집에 하게 되면, 기존 월세집에서의 대항력이 사라질 수 있습니다. 따라서, 전입신고는 전세집으로 이사한 후에 하는 것이 안전합니다.잔금일과 전입신고 시기 조정: 새로운 전세집에 전입신고는 잔금일에 하시는 것이 일반적입니다. 잔금을 치르고 이사를 한 후에 바로 전입신고를 하시면 됩니다.월세 계약 종료 전까지는 기존 주소 유지: 월세 계약이 끝날 때까지 기존 집에서 전입신고를 유지하고, 임대료를 계속 납부합니다. 기존 집에 대항력을 유지하면서 새로운 집에 입주할 준비를 할 수 있습니다.임대인과 협의: 월세 계약이 종료되기 전에 이사를 한다면, 임대인과 협의하여 조기 해지를 논의하는 것도 하나의 방법입니다. 만약 임대인이 동의한다면, 조기 해지 후 전입신고를 새 전세집으로 변경할 수 있습니다.이렇게 하면 전입신고를 통해 새로운 집에 대항력을 확보하면서도, 기존 월세집에 대한 보호를 유지할 수 있습니다. 정확한 절차와 법적 보호를 위해 변호사나 부동산 전문가의 상담을 받는 것도 좋은 방법입니다.