안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 중기청(HF) 대출 만기 전 임대차 재계약 시 무엇을 해야하나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.중기청(HF) 대출을 받은 상태에서 임대차 계약을 재계약하려는 경우, 특히 월세가 인상되는 상황에서는 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다. 기본적으로 보증료 납입 외에도 몇 가지 체크리스트가 있습니다:1. 임대차 계약서 갱신새로운 임대차 계약서에 서명하게 되면, 계약 조건(예: 월세 인상) 등이 변경되므로, 이를 중기청(HF) 대출 기관에 알려야 할 필요가 있습니다. 임대차 계약서의 변경 사항을 기관에 통지하지 않으면, 추후 문제가 발생할 수 있습니다.2. 임대차 계약서 제출재계약한 임대차 계약서를 중기청(HF)에 제출해야 할 수 있습니다. 대출 신청 시 제출했던 임대차 계약서가 만료되기 때문에, 갱신된 계약서를 제출하여 대출 조건의 지속성을 유지해야 합니다. 이를 통해 대출 약정에 위배되지 않도록 할 수 있습니다.3. 대출 조건 확인임대차 재계약에 따른 월세 인상으로 인해, 기존의 대출 조건에 변화가 있는지 확인해야 합니다. 대출 상환 능력에 변화가 있거나 대출 기관에서 요구하는 요건을 다시 점검하는 것이 필요합니다.4. 대출 상환 계획 재점검임대료 인상으로 인해 가계에 부담이 될 수 있으므로, 대출 상환 계획을 다시 한번 점검하는 것이 좋습니다. 월세 인상으로 인해 상환에 어려움이 예상된다면, 미리 대출 기관과 상의하여 상환 조건을 조정할 수 있는지 문의해보는 것도 방법입니다.5. 추가 비용 고려재계약 시 발생할 수 있는 부대비용(예: 계약서 작성 비용, 보증료 추가 납부 등)을 고려해야 합니다. 월세 인상에 따른 추가 보증금이나 보증료가 발생할 수 있으므로, 이를 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.6. 대출기관과의 소통대출기관에 현재 상황(임대차 계약 갱신 및 월세 인상)에 대해 설명하고, 필요한 절차나 서류 제출에 대해 정확히 안내받는 것이 중요합니다. 대출 조건에 맞는지를 확인하고, 필요시 대출기관의 승인을 받는 것이 좋습니다.결론적으로, 임대차 재계약 시에는 대출기관에 변동사항을 정확히 알리고 필요한 서류를 제출하며, 대출 조건에 변동이 없는지 확인하는 것이 중요합니다. 이를 통해 불필요한 문제를 방지할 수 있습니다.
Q. 아파트 갈아타기로 상급지 이동은 실질적으로 가능한 전략일까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.아파트 갈아타기를 통해 상급지로 이동하는 전략은 많은 사람들이 꿈꾸는 방법이지만, 현재의 부동산 시장 상황에서는 실질적인 어려움이 있을 수 있습니다. 몇 가지 중요한 요소를 고려해야 합니다:1. 아파트 가격 상승최근 몇 년간 아파트 가격이 급격히 상승하면서, 같은 금액으로 상급지의 아파트로 갈아타는 것이 점점 더 어려워졌습니다. 상급지의 경우 더 높은 프리미엄이 붙어 있어, 기존 아파트를 매도하고 추가 자금 없이 상급지로 이동하는 것이 현실적으로 힘들 수 있습니다.2. 대출 규제정부의 대출 규제가 강화되면서 대출을 통한 자금 조달이 예전보다 어려워졌습니다. 특히, 주택담보대출비율(LTV)이나 총부채상환비율(DTI) 등의 규제가 강화되면서, 추가 대출을 받기가 쉽지 않습니다. 상급지로 이동하려면 현재 보유한 자산 이상의 추가 자금이 필요할 수 있는데, 대출이 제한적이라면 이 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있습니다.3. 자금 조달 계획상급지 이동을 위한 추가 자금을 마련할 수 있는지, 예를 들어 다른 자산의 매각이나 투자 소득 등을 통해 필요한 자금을 확보할 수 있는지 확인해야 합니다. 만약 자금 조달이 가능하다면 상급지로 이동하는 것이 가능하지만, 그렇지 않다면 오히려 기존 주택을 유지하는 것이 더 현명한 선택일 수 있습니다.4. 향후 시장 전망부동산 시장의 향후 전망도 고려해야 합니다. 만약 상급지의 가격 상승률이 둔화되거나 하락할 가능성이 있다고 판단된다면, 굳이 무리해서 상급지로 이동하기보다 현재 위치에서 추가적인 가치 상승을 기대하는 것이 나을 수 있습니다.5. 기타 비용상급지로 이동하면서 발생할 수 있는 세금, 이사비용, 중개수수료 등 추가 비용도 고려해야 합니다. 이 비용들은 상급지로 이동하는 총 비용을 증가시켜 실질적인 이득을 줄일 수 있습니다.결론적으로, 아파트 갈아타기를 통한 상급지 이동은 현재의 시장 상황과 개인의 재정 상황에 따라 실현 가능성이 달라질 수 있습니다. 충분한 자금 조달 계획과 시장에 대한 명확한 전망을 바탕으로 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.
Q. 분양권 공동명의 매매계약서 작성 질문입니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.분양권을 아버지와 50:50 지분으로 공동명의로 진행하시려는 상황에서, 어떻게 계약서를 작성해야 할지 고민이 많으실 텐데요. 다음과 같이 정리해드리겠습니다.매매계약서 vs 증여계약서:매매계약서: 아버지와 지분을 나눠 공동명의로 분양권을 이전하는 경우, 매매계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. 이 경우, 실제로 금전 거래가 이루어지며, 매수자가 분양권의 절반을 매수하는 형태가 됩니다.증여계약서: 만약 자식이 무상으로 분양권의 절반을 아버지에게 이전하려는 경우에는 증여계약서를 작성해야 합니다. 증여는 세금 문제가 발생할 수 있으므로, 세무사와 상담하여 세금 문제를 확인하는 것이 중요합니다.지분표시:매매계약서 작성 시, 지분 50:50으로 공동명의로 하려는 사항은 특약사항에 명확히 기재해야 합니다. 예를 들어, "본 매매는 매수자와 매도자 간의 50:50 지분을 바탕으로 한 공동명의로 진행된다."라는 문구를 추가할 수 있습니다.총매매금액:총매매금액은 말씀하신 대로 **"분양금액(분양가 + 옵션) + 프리미엄금액"**으로 작성하시면 됩니다.정산지불금액:정산지불금액은 **"현재까지 납부한 금액 / 2 + 프리미엄금액"**으로 작성하시면 됩니다. 즉, 분양권을 매수할 때 현재까지 납부한 금액을 반으로 나누어 아버지와 분담하고, 프리미엄 금액은 매수자가 추가로 지불하는 방식입니다.융자금 처리:융자금에 대한 조건은 특약사항에 상세하게 기재하는 것이 좋습니다. 예를 들어, "매수자(아버지)는 0월 0일까지 매도인(자식)에게 융자금(중도금 대출)의 50%를 입금하고, 매도인은 해당 금액으로 중도금 대출을 상환할 의무가 있다."라고 명시할 수 있습니다.이와 같이 계약서를 작성할 때는, 각 항목을 명확하게 기재하고, 양측의 동의를 명확히 해두는 것이 중요합니다. 계약서 작성 후에는 법률 전문가나 공인중개사에게 검토를 받는 것이 안전합니다.
Q. 투기과열지구에 매매하고싶은데 현금을 어느정도 갖고있어야할까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.동탄2로 이사를 고려 중이시군요. 아파트 가격이 7.2억이라면, 투기과열지구에서 매매할 때 필요한 현금은 아래와 같은 요소들에 따라 달라질 수 있습니다.주택담보대출비율(LTV): 투기과열지구에서는 주택담보대출비율(LTV)이 최대 40%로 제한됩니다. 즉, 7.2억의 40%인 2.88억을 대출받을 수 있습니다. 나머지 금액인 4.32억은 본인의 자금(현금)으로 준비해야 합니다.기타 비용: 취득세, 법무사 비용, 중개 수수료 등 추가 비용도 고려해야 합니다. 취득세는 보통 아파트 가격의 1~3% 정도로 계산되며, 중개 수수료는 아파트 가격에 따라 상이합니다.실제 준비해야 할 금액: 7.2억 아파트의 경우, 40%의 대출(2.88억)을 받고 나머지 4.32억에 취득세 등 기타 비용을 더하면, 약 4.5억~4.6억 정도의 현금을 준비하셔야 할 수 있습니다.따라서, 단순히 20%의 자금만으로는 부족할 수 있으며, 최소 60% 이상을 현금으로 준비하셔야 한다고 보시면 됩니다.좀 더 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있으니, 해당 지역의 대출 가능 여부와 기타 비용을 상세히 확인하시는 것이 좋습니다.
Q. 서울 마곡동 마곡역이요 스타필드 마곡은 무산 됐지만요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.현재 서울 마곡동 마곡역 인근에 트레이더스 홀세일 클럽 마곡점이 들어설 예정입니다. 이마트 트레이더스가 브랜드명을 "트레이더스 홀세일 클럽"으로 변경하며, 마곡 지역에도 새롭게 지점을 오픈할 계획을 가지고 있습니다. 이 지점은 대형 창고형 할인매장으로, 기존의 이마트 트레이더스와는 달리 더 강화된 창고형 할인점의 이미지로 운영될 예정입니다.스타필드 마곡이 무산된 이후, 이마트 트레이더스 홀세일 클럽의 입점이 마곡 지역의 새로운 대형 상업 시설로 자리 잡을 가능성이 높습니다. 마곡은 이미 LG, 롯데 등 대기업들이 자리 잡고 있어, 상업 및 주거 중심지로 계속해서 발전하고 있는 지역입니다.따라서, 트레이더스 홀세일 클럽 마곡점의 입점은 마곡동 일대의 상권과 생활 편의성을 더욱 향상시킬 것으로 보입니다