안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 공매결정,공고,통지와 매각결정,통지의 차이
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.질문하신 공매결정, 공고, 통지와 매각결정, 통지의 차이점은 주로 행정법적인 처분성과 관련된 문제입니다. 처분성의 여부는 행정행위가 법적 효력을 가져서 당사자에게 권리 또는 의무의 변동을 가져오는지를 기준으로 판단합니다.1. 공매결정, 공고, 통지 (처분성 부정)공매결정은 국가나 공공기관이 체납세액 등을 회수하기 위해 해당 재산을 공매에 부치기로 결정하는 행위입니다. 이 결정은 행정기관 내부의 사전 절차에 불과하고, 외부로 법적 효과를 미치는 행위는 아닙니다. 즉, 처분성이 부정되는 이유는 법적 효력이 이 단계에서는 발생하지 않기 때문입니다.공고와 통지는 공매가 이루어진다는 사실을 널리 알리는 과정으로, 공매가 진행될 것임을 알리는 절차적 단계에 해당합니다. 이 또한 권리의 변동을 직접적으로 일으키는 행위가 아니기 때문에 처분성은 인정되지 않습니다.즉, 공매결정, 공고, 통지는 모두 공매를 준비하고 알리는 단계로서, 실질적인 법적 권리의 변동을 초래하는 행위가 아니라는 점에서 처분성이 부정됩니다.2. 매각결정, 통지 (처분성 인정)매각결정은 공매를 통해 구체적으로 재산의 매수인이 결정되고, 매각 대상이 확정되는 행위입니다. 이때부터 매수인은 법적 권리를 취득하고, 매각 대상 재산의 소유권 등 권리 변동이 이루어집니다. 따라서 이 단계에서는 당사자의 법적 지위에 실질적 변화가 생기므로 처분성이 인정됩니다.매각 통지는 매수인이 결정된 후 그 결과를 당사자에게 알리는 절차입니다. 이 통지는 이미 법적으로 확정된 매각결정을 알려주는 것으로, 법적 효과를 직접적으로 발생시키는 매각결정과 함께 처분성이 인정됩니다.차이점 정리공매결정, 공고, 통지는 재산을 공매에 부치기 위한 절차적인 과정이며, 이 단계에서는 법적 권리나 의무의 변동이 발생하지 않기 때문에 처분성이 부정됩니다.매각결정, 통지는 재산의 매수인이 확정되고 권리 변동이 발생하는 실질적인 행위이므로, 당사자의 법적 지위에 영향을 미치며 처분성이 인정됩니다.따라서, 두 단계 모두 "팔아치우는 것"이라는 공통점은 있지만, 공매는 절차적 행위에 불과한 반면, 매각은 법적 권리 변동을 수반하는 실질적인 행위라는 차이가 있습니다.
Q. 비 아파트 주택 매수하려 합니다. 현재 세대주인데요
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.세대주가 주택을 구입했을 때, 세대원에게도 주택 구입 이력이 적용되는지에 대해 알아보면, 주택 구입 이력은 세대 기준으로 적용되기 때문에, 세대주가 주택을 구입하게 되면 세대원도 해당 주택 보유 이력에 포함됩니다.즉, 세대원이 나중에 본인의 명의로 주택을 구입하려 할 때, 세대주가 이미 주택을 구입한 이력이 있다면 생애최초 특례나 무주택자 혜택을 받기 어려울 수 있습니다. 생애최초 주택 구입 특례는 세대 전원이 주택을 소유한 적이 없어야 하기 때문에 세대주가 주택을 구입하면, 세대원도 해당 조건을 충족하지 못하게 됩니다.다만, 이러한 규정은 구체적인 상황에 따라 다를 수 있으므로, 세대 분리 등 특정한 방법을 통해 혜택을 받을 수 있는지 확인하려면, 세무사나 관련 부동산 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.세대 분리를 통해 세대원이 별도의 세대로 분리될 경우, 그 이후 주택을 구입할 때 생애최초 혜택을 받을 수 있을 가능성이 있습니다. 다만, 세대 분리가 인정되려면 일정한 요건을 충족해야 하므로 이 점도 유의하셔야 합니다.
Q. 미등기 건물인데.. 문제는 건물이 있어요..
미등기 건물에 대한 매매는 상당한 리스크가 따릅니다. 특히 빌라 같은 경우, 등기가 되어 있지 않다면 소유권을 명확히 증명하기 어렵고, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 미등기 건물의 경우 공격적으로 매매하기보다는 매우 신중한 접근이 필요합니다. 아래에 미등기 건물 매매와 관련해 중요한 사항들을 정리해 보았습니다.1. 미등기 건물의 위험성소유권 불확실: 미등기 건물은 법적으로 소유권이 확정되지 않은 상태입니다. 등기가 없는 경우, 실제 소유자가 누구인지, 건물에 대한 권리가 누구에게 있는지 명확하지 않기 때문에 매매 후에도 소유권 문제가 발생할 수 있습니다.건축물 대장 확인: 건축물 대장이 없는 경우 불법 건축물일 가능성도 있습니다. 해당 건물이 건축법에 따라 정식으로 건축 허가를 받은 건물인지 확인해야 합니다. 건축물 대장은 관할 시·군·구청에서 확인할 수 있습니다.담보 설정 불가: 등기되지 않은 건물은 담보 대출을 받을 수 없습니다. 만약 건물을 매입한 후 추가 자금이 필요하더라도 은행에서 대출을 받기 어렵습니다.미등기 상태에서 매매 제한: 미등기 건물은 소유권 이전이 어렵거나 불가능할 수 있습니다. 등기부 등본에 소유권이 명확하지 않기 때문에, 매매 후에 소유권을 인정받기 어려울 수 있습니다.2. 매매 시 고려할 점등기 가능 여부 확인: 미등기 건물이라도 등기가 가능한지 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 등기 이전에 필요한 서류(건축물 대장, 건축 허가증 등)가 준비될 수 있는지 파악하고, 향후 등기 이전이 가능한지를 점검해야 합니다. 이를 위해 법무사나 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.건축물의 합법성 확인: 건물이 불법 건축물이 아닌지 확인해야 합니다. 불법 건축물일 경우, 나중에 철거 명령이 내려질 수 있으며, 건물 소유권 이전이 불가능할 수 있습니다. 관할 구청에서 해당 건물이 정식으로 허가를 받은 건축물인지 반드시 확인하세요.매도자의 신뢰성 확인: 매도자가 실제로 해당 건물의 소유주인지 확인해야 합니다. 건축물 대장과 실제 소유자가 일치하는지, 매도자의 신분이 확실한지를 반드시 검토해야 합니다.3. 2000만 원 매매가의 이유시장 가치: 21평의 빌라가 2000만 원이라는 가격은 매우 저렴합니다. 이는 미등기 상태나 불법 건축 가능성, 소유권 관련 문제 등으로 인해 시장 가격이 낮게 책정되었을 가능성이 큽니다. 만약 이러한 위험 요소를 감수할 수 있다면 매매가 가능하겠지만, 후속 법적 문제나 비용 부담이 클 수 있다는 점을 명심해야 합니다.법적 문제 발생 가능성: 가격이 낮다는 것은 그만큼 법적 리스크가 있을 수 있다는 신호입니다. 미등기 건물은 법적으로 소유권을 주장하기 어렵기 때문에, 건물 소유권이나 권리관계에서 문제가 발생할 가능성이 높습니다.4. 매매 전에 할 일법적 자문: 변호사나 법무사에게 매매 과정과 관련된 법적 위험성을 확인받는 것이 매우 중요합니다. 미등기 건물은 법적으로 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로 전문가의 도움을 받아 철저히 검토한 후 진행하는 것이 좋습니다.건축물 대장 및 권리 관계 확인: 건축물 대장을 발급받고, 현재 건물의 소유권이나 권리관계를 철저히 확인해야 합니다. 건축물 대장이 없다면 해당 건물은 무허가 건물일 가능성이 있습니다.매매계약서 작성 시 주의: 미등기 건물을 매매할 때, 계약서에 특약사항을 명확히 기재해야 합니다. 만약 등기 이전이 불가능한 경우 계약을 취소할 수 있다는 조항을 포함하거나, 향후 발생할 수 있는 문제를 명시적으로 해결할 수 있는 내용을 포함해야 합니다.5. 등기 이전을 위해 필요한 서류미등기 건물을 등기하려면 소유권 증명 서류가 필요합니다. 이는 보통 건축물 대장, 소유주 신분증명서, 건축 허가서 등이 포함됩니다. 미등기 상태에서는 이러한 서류가 준비되지 않았을 가능성이 크므로, 등기 이전 절차가 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.6. 공격적인 매매 대신 신중한 접근 필요미등기 건물은 공격적인 매매보다는 신중한 접근이 필요합니다. 단순히 저렴한 가격에 매료되지 않고, 법적 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 만약 합법적인 등기 이전이 가능하고, 건물의 가치가 있다면 매매를 진행할 수 있지만, 그렇지 않다면 매매를 피하는 것이 좋습니다.결론:미등기 건물은 소유권이나 권리 관계에서 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 가격이 저렴하더라도 매우 신중하게 접근해야 하며, 법적 자문을 받는 것이 필수적입니다. 등기 가능성과 건축물의 합법성을 철저히 확인한 후 매매를 결정하는 것이 중요합니다.
Q. 디저트 가게 창업시 가장 먼저 고려하는게 무엇인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.디저트 가게 창업 시에는 다양한 요소를 고려해야 성공 가능성을 높일 수 있습니다. 각 요소는 창업자의 상황과 목표에 따라 중요도가 달라질 수 있지만, 기본적으로 시장 조사, 상권 분석, 콘셉트 설정, 경쟁력 확보 등이 중요한 역할을 합니다. 창업 초기에 고려해야 할 사항들을 단계별로 정리해 보겠습니다.1. 시장 조사트렌드 파악: 디저트 시장의 유행은 빠르게 변하기 때문에, 현재 시장에서 인기 있는 디저트 트렌드와 고객들의 선호도를 먼저 파악해야 합니다. 이를 위해 온라인 리뷰, 소셜 미디어, 푸드 트렌드 리포트 등을 참고할 수 있습니다. 특히, SNS에서 인기 있는 디저트나 인플루언서가 소개한 디저트는 빠르게 확산될 가능성이 크므로 미리 트렌드를 선도하거나 그에 맞춘 메뉴를 개발하는 것도 좋은 전략입니다.경쟁 분석: 이미 성공한 프랜차이즈 가게나 로컬 디저트 가게들을 분석하고 그들이 어떤 요소로 성공하고 있는지 살펴보는 것이 중요합니다. 성공한 가게의 콘셉트, 메뉴 구성, 가격대, 마케팅 전략 등을 분석하고, 차별화 포인트를 찾는 것이 필수적입니다.2. 상권 분석적절한 상권 선택: 디저트 가게는 주로 유동인구가 많은 곳에서 성공 가능성이 높습니다. 상권을 선택할 때는 목표 고객층(청년층, 가족, 직장인 등)이 자주 방문하는 지역을 선정하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 대학가, 번화가, 관광지, 대형 쇼핑몰 인근 등이 디저트 가게에 적합한 상권일 수 있습니다.경쟁 가게 분석: 상권 내에 이미 비슷한 디저트 가게가 많이 존재하는지 확인해야 합니다. 경쟁이 너무 치열한 지역에서는 자신만의 차별화된 콘셉트가 없다면 생존하기 어려울 수 있습니다. 반면, 경쟁이 적으면서도 유동인구가 충분히 있는 지역이라면 기회가 될 수 있습니다.3. 창업 방식 선택창업 방식은 크게 프랜차이즈 창업과 자체 브랜드 창업으로 나눌 수 있습니다.프랜차이즈 창업:장점: 프랜차이즈는 이미 검증된 브랜드와 시스템을 사용할 수 있기 때문에, 초기 창업 리스크가 상대적으로 적습니다. 또한, 프랜차이즈 본사에서 메뉴 개발, 마케팅, 물류 등을 지원받을 수 있어 경영에 필요한 부담이 줄어듭니다.단점: 자율성이 부족하며, 프랜차이즈 비용(로열티, 가맹비)가 발생합니다. 또한, 다른 지역의 같은 브랜드 가게와 경쟁할 가능성도 있습니다.적합한 경우: 디저트 분야에 대한 경험이 부족하거나, 안정적인 운영을 선호하는 경우.자체 브랜드 창업:장점: 자율성이 크고, 본인만의 차별화된 브랜드를 만들 수 있습니다. 창의적인 메뉴 구성과 독창적인 마케팅을 통해 고객에게 신선한 이미지를 전달할 수 있습니다.단점: 브랜드를 처음부터 알리기 위해 많은 시간과 노력이 필요하며, 초기 리스크가 큽니다. 메뉴 개발, 홍보, 마케팅, 운영 등 모든 것을 스스로 해야 합니다.적합한 경우: 자신만의 기술력이나 독창적인 콘셉트가 있는 경우, 창업 경험이 풍부한 경우.4. 콘셉트 및 메뉴 개발차별화된 콘셉트: 디저트 시장에서 성공하기 위해서는 다른 가게와 차별화된 콘셉트가 필요합니다. 예를 들어, 특정 재료에 특화된 디저트(예: 오가닉 재료 사용, 글루텐 프리 디저트)나, 특정 지역의 전통 디저트를 현대적으로 재해석한 메뉴 등 독창성이 있어야 합니다.메뉴 구성: 메뉴는 너무 많지 않으면서도, 핵심 제품이 고객에게 어필할 수 있어야 합니다. 디저트의 맛은 물론이고, 비주얼이나 SNS에 공유될 수 있는 요소가 중요합니다. 트렌디한 디자인의 디저트나 독특한 패키징도 고려할 수 있습니다.재료와 품질: 디저트는 재료의 신선도와 품질이 맛에 큰 영향을 미칩니다. 재료 선정에 있어서도 독특하거나 고급스러운 재료를 사용할 경우, 가게의 프리미엄 이미지를 강화할 수 있습니다.5. 비용 및 자금 계획초기 자본: 창업에 필요한 초기 자본을 명확히 설정해야 합니다. 가게 임대료, 인테리어 비용, 설비 및 장비 구매비, 재료비, 마케팅 비용 등을 꼼꼼하게 계획해야 합니다.운영 자금 확보: 초기 몇 개월 동안 매출이 안정되지 않을 가능성을 대비해 충분한 운영 자금을 확보하는 것도 중요합니다.6. 마케팅 전략온라인 및 SNS 마케팅: 디저트 가게는 비주얼적인 요소가 중요하므로, SNS(인스타그램, 페이스북)를 통한 마케팅이 효과적입니다. 고객들이 사진을 찍어 공유하고 싶어하는 환경을 제공하는 것도 중요한 포인트입니다.이벤트 및 프로모션: 오픈 초기에는 이벤트나 프로모션을 통해 고객을 유치하는 것이 중요합니다. 할인 쿠폰 제공, 무료 시식 행사, SNS 팔로우 이벤트 등을 통해 초기 고객 기반을 확보할 수 있습니다.결론디저트 가게 창업 시 가장 먼저 고려해야 할 것은 시장 조사와 상권 분석, 그리고 자신만의 콘셉트입니다. 프랜차이즈를 통해 안정적으로 시작할지, 독창적인 브랜드로 경쟁력을 갖출지에 대한 결정은 창업자의 자본, 경험, 목표에 따라 달라집니다. 디저트 시장은 트렌드에 민감하기 때문에 트렌드와 고객 선호도를 잘 파악하고, 차별화된 제품과 마케팅을 통해 고객의 관심을 끌어야 성공할 수 있습니다.
Q. 유럽에서는 재개발이라는 사업이 있을까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.안녕하세요! 유럽에서도 재개발과 비슷한 사업이 존재하지만, 한국의 재개발과는 약간 다른 접근 방식과 철학을 가지고 있습니다. 유럽에서 재개발은 주로 도시 재생, 역사적 건물 보존, 환경 및 커뮤니티 개선을 목적으로 진행됩니다. 이를 통해 부동산 가격 상승이 일어나는 경우도 있지만, 한국처럼 투자 및 투기 열풍으로 이어지는 경우는 상대적으로 덜한 편입니다.1. 유럽의 재개발 vs 한국의 재개발한국의 재개발: 한국에서는 재개발이 주거 환경 개선과 신축 아파트 공급을 목적으로 진행되며, 보통 낙후된 지역을 철거하고 새롭게 아파트나 상업시설을 건설하는 방식입니다. 이는 종종 부동산 가격 상승으로 이어지며, 재개발 지역은 투자 대상으로 각광받는 경우가 많습니다.유럽의 재개발(도시 재생): 유럽에서는 재개발이 대부분 도시 재생 또는 역사 보존의 맥락에서 이루어집니다. 낙후된 지역을 보존하고 환경을 개선하는 것이 주요 목표이며, 단순히 건물 철거 후 신축하는 방식보다는 기존 건물을 리모델링하거나 공공공간을 재정비하는 방식으로 진행됩니다.2. 유럽의 주요 재개발 및 도시 재생 사례독일 베를린의 도시 재생:베를린은 제2차 세계대전 이후와 통일 후 많은 부분이 황폐화되었고, 여러 지역이 재개발 또는 도시 재생 프로젝트로 복구되었습니다. 베를린의 경우 역사적 건물 보존과 주거 환경 개선이 주된 목적이었습니다. 독일은 재개발을 통해 환경 개선에 중점을 두었으며, 부동산 시장이 급격히 상승하기보다는 주거의 질을 높이는 데 중점을 두었습니다.영국 런던의 킹스크로스(King's Cross) 재개발:런던의 킹스크로스 지역은 오래된 산업 지역이었지만, 최근 대규모 재개발을 통해 복합 상업 및 주거 지역으로 탈바꿈되었습니다. 이 지역은 재개발 이후 대규모 상업 건물, 문화 공간, 주택이 들어서며 런던의 새로운 랜드마크가 되었고, 부동산 가격도 크게 상승했습니다. 다만, 런던의 경우 재개발 후에도 주택 가격 규제나 임대료 제한이 적용되면서, 주거 불안 문제를 일정 부분 완화하려는 노력이 있었습니다.프랑스 파리의 르아브르(Le Havre) 재개발:파리의 르아브르 지역은 20세기 중반에 전쟁으로 파괴된 이후, 재건 프로젝트가 진행되었습니다. 이 지역은 현대적 건축 양식으로 재건되었으며, 유네스코 세계문화유산으로 등록되기도 했습니다. 파리는 재개발에서 역사적 가치를 보존하는 동시에, 현대적 건축물과의 조화를 강조하는 방식으로 접근하고 있습니다.결론:유럽에도 재개발(도시 재생) 사업이 존재하지만, 한국과는 다르게 역사적 건물 보존, 환경 및 커뮤니티 개선 등 공익적인 목적이 크고, 부동산 가격이 폭등하는 현상은 상대적으로 덜한 편입니다. 부동산 투기나 가격 상승이 제한적인 이유는 정부의 규제와 주택 임대료 통제 정책이 병행되기 때문입니다.