안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 짜장면이 2천원 하는곳이 있으면 7-8천원 하는데는
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.짜장면의 가격과 이윤 구조에 대한 질문은 주로 원가, 운영비, 그리고 마진율에 관련된 문제입니다. 짜장면이 2천 원에 팔리는 곳과 7-8천 원에 팔리는 곳의 차이는 여러 요소에 의해 결정됩니다. 아래에 이와 관련된 요점을 정리해 드리겠습니다.1. 원가짜장면의 기본 재료 비용은 일반적으로 면, 짜장 소스(춘장, 야채, 고기 등), 기름 등이 포함됩니다. 재료 원가는 대량 구매 시 더 저렴해질 수 있으며, 저렴한 원자재를 사용하면 비용을 낮출 수 있습니다.대략적인 원가가 1,000원~1,500원 정도라고 가정할 수 있습니다. 따라서 2천 원에 팔더라도 원가와 일부 비용을 충당할 수는 있지만, 이윤이 크지 않거나 거의 없는 상황입니다.2. 운영비7-8천 원에 판매하는 가게들은 더 나은 위치, 인테리어, 서비스, 높은 임대료 등의 이유로 운영비가 높을 수 있습니다.또한, 인건비, 유지비, 기타 운영비 등이 포함되어 가격에 반영됩니다.3. 이윤 구조2천 원 짜장면 가게: 이윤이 매우 적거나 없을 수 있습니다. 이 경우, 다른 메뉴에서 이익을 보충하거나, 고객을 끌어들이기 위한 일종의 "미끼 상품"(loss leader)일 수 있습니다. 예를 들어, 다른 메뉴나 추가 주문을 통해 이익을 창출하는 전략입니다.7-8천 원 짜장면 가게: 이윤이 더 많이 남을 가능성이 높습니다. 이 경우 원가와 운영비를 충분히 충당하면서도 마진을 남기고 있습니다. 이윤율이 50% 이상일 수도 있습니다.4. 마진율짜장면은 원가 대비 높은 마진율을 가질 수 있는 음식입니다. 7-8천 원에 판매할 경우, 마진율이 60-70% 정도까지 가능할 수 있습니다.2천 원에 판매할 경우, 원가만 충당되거나 극소의 마진이 발생할 수 있습니다.5. 결론2천 원에 판매하는 경우: 거의 이윤이 남지 않거나, 다른 수익원을 통해 보충하는 전략일 가능성이 큽니다.7-8천 원에 판매하는 경우: 원가와 운영비를 충분히 충당하고, 상당한 이윤을 남길 수 있는 구조입니다.즉, 2천 원에 판매하는 곳에서는 거의 마진이 없을 가능성이 크지만, 고객 유입을 위해 저가 판매 전략을 선택했을 수 있습니다. 반면, 7-8천 원에 판매하는 곳에서는 원가와 여러 운영비를 충분히 반영하면서도 상당한 마진을 확보할 수 있습니다.
Q. 부동산 계약금이 파생상품이 맞나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.부동산 계약금이 파생상품으로 간주될 수 있다는 개념은 경제학적 해석에서 비롯된 것으로, 일반적인 금융의 파생상품과는 다소 다릅니다. 이 개념을 이해하기 쉽게 설명해드리겠습니다.파생상품이란?먼저 파생상품(Derivative)은 주식, 채권, 원자재 등의 기초 자산(underlying asset)의 가치에 따라 그 가격이 결정되는 금융 상품입니다. 예를 들어, 선물, 옵션, 스왑 등이 이에 해당합니다.부동산 계약금과 파생상품의 연결점부동산 계약금이 파생상품으로 간주될 수 있는 이유는 계약금이 부동산 매매 계약의 "옵션"처럼 작용하기 때문입니다.옵션의 성격: 부동산 매매 계약에서 매수자는 계약금을 지불함으로써 해당 부동산을 나중에 구매할 수 있는 "권리"를 획득합니다. 이때, 매수자는 계약금을 포기함으로써 계약을 철회할 수 있습니다. 즉, 계약금은 부동산을 구매할 "선택권(옵션)"의 대가로 볼 수 있습니다.기초 자산: 이 경우 기초 자산은 부동산 그 자체입니다. 계약금이란 이 부동산을 구매할 수 있는 선택권을 사기 위해 지불하는 금액입니다. 이는 옵션의 프리미엄(옵션을 얻기 위해 지불하는 금액)과 유사합니다.손익 구조: 만약 매수자가 계약을 이행하면 계약금은 부동산 가격에 포함됩니다. 그러나 계약을 이행하지 않으면 매수자는 계약금을 포기해야 합니다. 이러한 구조는 파생상품의 손익 구조와 유사하다고 볼 수 있습니다.정리교수님이 부동산 계약금을 파생상품이라고 표현한 이유는, 부동산 계약금이 매수자에게 "부동산을 구매할 수 있는 권리"를 부여하며, 이를 통해 옵션과 유사한 특성을 지니기 때문입니다. 즉, 계약금이 단순히 거래의 일부가 아닌, 계약을 이행할지 여부를 결정하는 선택권의 대가로 이해될 수 있다는 점에서 파생상품의 성격을 일부 띠고 있다고 해석할 수 있습니다.이 설명이 교수님의 의도를 이해하는 데 도움이 되길 바랍니다.
Q. 저희 부부가 공동명의(5대5)로 12억대 집을 갭매수하려합니다. 전세금 8억,자본금4억으로 집을 매수하려 할 때, 자금조달계획서에 어떻게 써야하나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.갭매수를 위한 자금조달계획서를 작성할 때, 부부 공동명의로 매수하실 경우 자금 흐름을 명확하게 기재하는 것이 중요합니다. 특히 전세금 8억 원을 한쪽 배우자가 전부 받는 경우와 같은 상황에서는 다음과 같은 방식으로 자금조달계획서를 작성할 수 있습니다.1. 총 매수 금액: 12억 원2. 자금 출처 구성본인(남편)의 자금 출처:전세 보증금 수령: 8억 원배우자(부인)의 자금 출처:본인(남편)으로부터 증여: 2억 원본인(부인)의 자본금: 2억 원3. 공동 명의로 분배본인(남편): 6억 원 (50%)전세 보증금 수령: 6억 원배우자(부인): 6억 원 (50%)본인(남편)으로부터 증여받은 금액: 2억 원본인(부인)의 자본금: 4억 원 (2억 원 본인 자본 + 2억 원 증여)4. 자금조달계획서 작성 시 주의사항전세 보증금 수령: 전세 보증금 8억 원 중 남편이 8억 원 전부를 수령하고, 그 중 2억 원을 부인에게 증여한 것으로 기재할 수 있습니다.증여세: 부인에게 증여한 2억 원에 대해서는 증여세 신고 의무가 발생할 수 있습니다. 증여세에 대해서는 세무 전문가와 상담하시는 것이 좋습니다.5. 증여에 따른 세금 문제2억 원의 증여가 이루어지면, 이에 따른 증여세를 계산하여 납부해야 합니다. 증여세 면제한도(부부 간 증여의 경우 6억 원까지) 내라면 세금 부담이 없겠지만, 이를 초과할 경우 세금이 발생합니다.위의 내용대로 자금조달계획서를 작성하면 됩니다. 단, 이와 관련하여 구체적인 세금 문제나 법적 문제는 반드시 세무사나 법무사와 상담하여 정확하게 처리하는 것이 좋습니다.
Q. 아파트 주변에 의료원이 생기는게 호재인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.아파트 주변에 의료원이 새로 생기는 것은 주거지의 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 주요 호재는 다음과 같습니다편리성: 의료원이 가까이 있으면 응급 상황 시 빠르게 대응할 수 있고, 정기적인 건강 관리를 위한 접근성이 높아집니다.생활 환경 개선: 고급 의료 시설이 있는 지역은 보통 공공 서비스와 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 향상될 가능성이 큽니다.그러나 잠재적인 단점도 고려해야 합니다소음과 교통 혼잡: 의료원으로 인해 주변 교통량이 증가하고, 구급차 소음이 생활에 불편을 줄 수 있습니다.치료 시설의 영향: 감염병 관련 의료 시설일 경우 일부 주민들이 거주를 꺼릴 수 있습니다.따라서, 의료원의 유형과 운영 방식, 위치에 따라 가치 상승의 정도와 잠재적인 단점이 달라질 수 있습니다.
Q. 사업자 등록은 사업 범위가 어디까지 인정되나요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.온라인 판매로 사업자 등록을 한 경우, 추가로 부동산 임대업을 하고자 한다면 새로운 사업자 등록이 필요하지 않습니다. 대신, 기존 사업자 등록증에 해당 사업을 추가하는 절차를 거치면 됩니다.절차 요약:기존 사업자 등록증에 업종 추가: 기존에 등록된 사업자 등록증에 부동산 임대업을 추가하려면 관할 세무서에 '사업자등록 정정 신청서'를 제출해야 합니다.신청 방법:오프라인 신청: 관할 세무서를 방문해 신청서를 작성하고 제출.온라인 신청: 홈택스(Hometax) 사이트를 통해 정정 신청 가능.필요한 서류:사업자등록 정정 신청서추가할 사업 관련 서류 (예: 임대 계약서 등)사업자등록증에 여러 사업을 추가할 수 있으며, 각 사업에 대해 개별적으로 세무 신고를 진행해야 할 수도 있습니다. 따라서 새로운 사업을 시작하기 전에 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.