안녕하세요 김일진 공인중개사 전문가입니다.
Q. 주요 국가들의 부동산 가격 급등의 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.주요 국가들의 부동산 가격 급등은 여러 가지 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다. 각 국가의 경제 상황이나 정책에 따라 차이가 있겠지만, 전반적인 부동산 가격 급등의 근본적인 이유는 다음과 같은 몇 가지 요인으로 설명할 수 있습니다:1. 저금리 기조원인: 많은 국가들이 금융위기나 경제적 불황을 극복하기 위해 저금리 정책을 시행했습니다. 저금리는 대출을 쉽게 받을 수 있게 만들어 부동산 투자나 구매 수요를 촉진시켰습니다.영향: 대출 금리가 낮아지면 사람들은 더 많은 돈을 빌릴 수 있고, 이는 부동산 시장으로 유입되면서 가격 상승을 유발하게 됩니다. 저금리 상태가 지속되면 부동산 수요가 높아지고, 결국 가격이 상승하게 됩니다.2. 공급 부족원인: 일부 국가에서는 인구 증가, 도시화, 그리고 주거 선호지역의 제한된 공간 등으로 인해 주택 공급이 수요를 따라가지 못했습니다.영향: 공급이 부족하면 자연스럽게 수요가 높아지면서 부동산 가격이 오르게 됩니다. 특히, 주요 도시나 경제 중심지에서는 이 현상이 더욱 두드러집니다.3. 투자 수단으로서의 부동산 선호원인: 금융 시장의 불확실성이나 저금리 환경에서 많은 사람들이 부동산을 안정적인 투자처로 인식하게 되었습니다. 주식 시장의 변동성이 커질수록 부동산이 안전자산으로 여겨지면서, 자산가들이 더 많이 투자하게 됩니다.영향: 부동산 시장에 투자자금이 몰리면서 가격 상승을 촉진하고, 거주 목적 외에도 투기적 수요가 발생하여 가격이 더 빠르게 오를 수 있습니다.4. 정부 정책원인: 각국 정부의 정책 또한 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 부동산 관련 세금 혜택, 대출 규제 완화, 주택 구매 지원 정책 등이 가격을 자극할 수 있습니다.영향: 정부가 주택 구매를 촉진하는 정책을 펼치면 수요가 증가하면서 가격이 상승하게 됩니다. 반대로 공급을 늘리지 않거나 규제를 완화하면 투기 수요가 늘어 가격이 급등할 수 있습니다.5. 인플레이션과 자산 가격 상승원인: 전 세계적으로 인플레이션이 발생하면서 자산 가격이 전반적으로 상승하고 있습니다. 이는 물가 상승과 함께 부동산 가격에도 영향을 미쳤습니다.영향: 인플레이션 속에서 부동산은 가치 저장 수단으로 인식되기 때문에 많은 사람들이 부동산에 투자하면서 가격이 더 상승하게 됩니다.6. 코로나19 팬데믹 영향원인: 팬데믹 동안 많은 국가들이 경제를 지원하기 위해 유동성을 풀었고, 이는 자산 시장으로 흘러들어갔습니다. 또한 원격 근무와 생활 방식의 변화로 인해 더 넓은 주택을 찾는 수요가 늘어났습니다.영향: 정부의 경기 부양책과 자산 시장으로 유입된 유동성은 부동산 가격을 더욱 자극했습니다. 이와 함께 도시 외곽이나 새로운 지역으로 주거지를 이전하는 사람들의 수요가 증가하면서 특정 지역의 부동산 가격이 급등했습니다.
Q. 아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.네, 아파트 후순위 담보대출을 활용한 갭투자는 다음과 같은 절차로 진행될 수 있습니다:매물 선택 및 매수: 먼저 갭투자를 할 아파트 매물을 선택하고, 매도자와 계약을 체결합니다. 이때 매매가는 전세 시세와의 갭(차액)을 고려해 결정됩니다.전세 계약 및 전세보증금 확보: 매수 후에는 해당 아파트에 전세입자를 구합니다. 새 전세입자로부터 전세보증금을 받으면, 이 보증금은 매매 자금의 일부로 활용됩니다.잔금 치르기: 전세보증금과 본인의 자기자본을 합쳐서 매매 잔금을 치르게 됩니다. 이 단계에서 아파트의 소유권이 본인에게 넘어오게 됩니다.후순위 담보대출 신청: 아파트 소유권을 취득한 후, 그 아파트를 담보로 후순위 담보대출을 신청합니다. 후순위 담보대출은 이미 선순위 대출(예: 전세보증금이 선순위로 설정됨)이 있는 상태에서 추가로 받는 대출입니다. 이때 대출 가능 금액은 전세보증금을 제외한 담보 가치에 따라 달라집니다.대출 승인 및 자금 활용: 후순위 담보대출이 승인되면 해당 대출금을 받게 됩니다. 이 대출금은 다른 투자를 위해 사용할 수 있으며, 갭투자 방식으로 추가 부동산 투자를 이어가는 경우도 많습니다.중요한 점은, 후순위 담보대출은 리스크가 크기 때문에 충분한 사전 조사와 자금 관리가 필수적이며, 갭이 클수록 리스크도 커진다는 점을 명심해야 합니다.
Q. 걷는 걸음수에 따라 리워드를 주는 앱의 수익창출은 어디서?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.걷는 걸음 수에 따라 리워드를 제공하는 앱들이 수익을 창출하는 방식은 여러 가지가 있습니다. 이들 앱은 사용자의 건강 증진을 목표로 하며, 주로 광고 수익, 데이터 판매, 파트너십 등을 통해 이익을 창출하는 구조를 가지고 있습니다. 이들이 보상금을 제공할 수 있는 원천은 아래와 같은 다양한 수익 모델을 통해 가능해집니다.1. 광고 수익광고는 많은 걸음수 리워드 앱에서 중요한 수익원입니다. 사용자는 앱을 이용하는 과정에서 배너 광고나 비디오 광고를 보게 됩니다. 예를 들어, 특정 목표를 달성하거나 보상을 받기 전에 동영상 광고를 시청해야 하는 경우가 있습니다. 앱 개발사는 이러한 광고 시청에 따라 광고 수익을 얻고, 이 수익을 보상금으로 다시 사용자에게 제공할 수 있습니다.2. 제휴 마케팅 및 스폰서십걸음 수를 늘리는 앱들은 종종 건강 관련 기업, 피트니스 브랜드, 운동 기구 업체 등과 제휴를 맺고, 스폰서십 형태로 수익을 창출합니다. 예를 들어, 피트니스 용품, 헬스장 이용권, 건강 보조제 등을 판매하는 기업들이 앱 사용자에게 할인 혜택이나 특정 제품 홍보를 진행하는 방식입니다. 앱 사용자는 걸음수를 달성하면 이러한 할인 혜택이나 쿠폰을 받으며, 기업은 이를 통해 제품이나 서비스를 홍보하게 됩니다.3. 프리미엄 서비스 제공기본적인 기능은 무료로 제공하면서, 프리미엄 기능을 유료로 판매하는 방식도 많이 사용됩니다. 예를 들어, 사용자에게 더 많은 리워드를 주거나, 광고 없이 앱을 사용할 수 있게 하거나, 고급 기능(걸음 수 분석, 맞춤형 운동 계획 등)을 제공하는 구독 서비스를 도입해 수익을 창출할 수 있습니다.결론걸음 수를 기반으로 리워드를 제공하는 앱들은 광고, 데이터 판매, 프리미엄 서비스, 파트너십 등 다양한 방식으로 수익을 창출합니다. 이익을 내는 앱들도 있지만, 수익성은 앱의 사용자 규모와 참여도에 크게 좌우됩니다. 모든 앱이 이익을 내는 것은 아니며, 특히 초기 단계에서 사용자 수가 적거나 수익 모델이 불명확한 경우 지속 가능성이 낮을 수 있습니다.
Q. 포괄양수도로 일반임대사업자내면서 1월에 매수한 오피스텔만 있는데..
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.1. 포괄양수도에 따른 주택수 포함 여부포괄양수도는 사업체 전체를 양수받는 과정에서, 해당 사업체에 속한 자산과 부채를 일괄적으로 인수하는 형태입니다. 즉, 양도세 및 취득세 관련해서는 일반적인 주택수 계산 방식과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택으로 사용하지 않고 상업용으로 등록되었다면, 주택 수에 포함되지 않습니다. 하지만 오피스텔이 주거용으로 사용되고 있다면 주택 수에 포함될 수 있습니다. 이를 판단하려면 해당 오피스텔의 용도와 임대 사업 등록 내용을 살펴보아야 합니다.주거용 오피스텔: 주택 수 포함 가능.상업용 오피스텔: 주택 수 미포함.2. 비조정지역 아파트 구입 및 1가구 1주택 비과세 요건비조정지역에서 아파트를 구입하고 1가구 1주택 비과세를 받으려면 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다:비조정지역 아파트 구입 후 2년 보유.12개월 내 구입 여부:1년 내에 추가 주택을 구입하면 해당 주택은 1가구 2주택에 해당하여 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.12개월이 지난 후에 구입할 경우, 이전 주택을 처분하여 1가구 1주택 상태가 될 경우 비과세 요건을 충족할 수 있습니다.요약하면, 12개월 내에 아파트를 구입하면 비과세 혜택을 받기 어렵지만, 12개월이 지난 후 구입한 아파트는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 가능성이 큽니다.3. 일반임대 오피스텔 매도 시 비과세 여부일반임대 사업자로 등록된 오피스텔은 주택이 아닌 상업용으로 등록되어 있을 경우, 해당 오피스텔은 주택수에 포함되지 않으며, 양도세 비과세 혜택이 적용되지 않는 경우가 많습니다.비과세 요건을 받기 위해서는 해당 오피스텔이 주택으로 인정되어야 하며, 이 경우에도 기본적으로 1가구 1주택 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다.하지만 오피스텔이 임대용 상업 시설로 등록되어 있다면 이는 주택이 아닌 사업용 자산으로 취급되기 때문에 비과세 혜택이 적용되지 않습니다.결론포괄양수도로 일반임대사업자로 등록한 오피스텔은 상업용으로 등록되었다면 주택 수에 포함되지 않으며, 주거용일 경우에는 주택 수에 포함될 수 있습니다.비조정지역 아파트를 구입하고 12개월 이내에 추가 주택을 구입하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받기 어렵고, 12개월 이후 구입할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.일반임대 오피스텔은 상업용으로 등록된 경우 비과세 혜택이 적용되지 않으며, 주거용으로 인정받는 경우에는 1가구 1주택 요건을 충족해야 비과세가 적용됩니다.세법은 해석이 복잡할 수 있으므로 구체적인 상황에 따라 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.
Q. 왜 연예인들은 건물을 잘 사서, 잘 팔까요? 정확한 소스가 있는것일까요?
안녕하세요. 김일진 공인중개사입니다.연예인들이 건물을 잘 사고, 잘 파는 것처럼 보이는 이유는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하기 때문입니다. 이를 자세히 살펴보면 다음과 같은 이유들이 있습니다:1. 수익성과 안정성부동산 투자는 다른 자산에 비해 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자 방식입니다. 특히 서울이나 강남, 신사동 같은 인기 지역은 장기적으로 부동산 가격이 상승할 가능성이 높기 때문에 연예인들이 이러한 지역의 건물을 매입하는 경우가 많습니다.연예인들은 자신의 수익을 안정적으로 관리하기 위해 부동산 투자를 선택하는 경우가 많습니다. 활동이 불규칙할 수 있는 연예계 특성상, 안정적인 자산 증식을 위한 투자 방법으로 부동산이 선호됩니다.2. 전문가 네트워크연예인들은 많은 경우 부동산 투자 전문가와 연결되어 있거나, 금융 전문가들에게 자문을 받을 수 있는 네트워크를 갖추고 있습니다. 연예인들은 본인의 활동으로 바쁜 와중에도 전문가들의 조언을 받아 유리한 투자처를 찾을 수 있는 가능성이 높습니다.또한, 부동산 매입 전 시세 분석, 개발 가능성, 지역 발전 계획 등에 대한 정보를 미리 파악할 수 있는 전문성을 제공받기 때문에 보다 정확한 판단을 내릴 수 있습니다.3. 연예인의 브랜드 가치연예인이 건물을 구입할 경우, 그 자체로도 홍보 효과가 있을 수 있습니다. 유명인이 소유한 건물이라는 점이 알려지면 해당 건물에 대한 관심이 증가할 수 있고, 이로 인해 임대 수익이나 매각 시점에서 유리한 조건을 끌어낼 수도 있습니다.또한 연예인들이 구입하는 지역은 이미 핫한 상권이거나 미래 가치가 기대되는 지역인 경우가 많아, 이후 시세 차익을 얻기 쉬운 환경에 놓이기도 합니다.정리하자면:연예인들이 부동산 투자를 잘하는 것처럼 보이는 이유는 그들의 경제적 여유, 전문가 네트워크, 그리고 부동산 시장에서의 좋은 타이밍을 포착할 수 있는 정보력이 결합된 결과입니다. 또한, 언론의 과도한 보도가 이러한 이미지를 더욱 부각시키기도 합니다. 배가 아프실 수 있는 부분이지만, 이들이 투자를 잘하는 데에는 그만큼 자본, 정보력, 그리고 전문적인 조언이 뒷받침되는 경우가 많다는 점을 이해하면 조금은 덜 억울해질 수도 있을 것 같습니다.