안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 신사동 가로수길이 인기가 떨어진 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 가로수길은 공실률이 매우 높아서 심각한 상황이라고 합니다. 이렇게 된 데에는 가로수길이 유명세를 타고나서 임대료가 많이오른 반면, 코로나사태 이후로 손님들이 많이 줄어든 데다가 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대인들이 임대료를 낮추지 않다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 이와 유사하게 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있어서 점차 공실이 많아지게 된 것입니다.
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Q. 근저당 말소조건으로 잔금일에 대출액은 은행으로 송금하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대출 상환용 가상계좌를 미리 개설하여 법무사 입회하에 대출 진행 및 상환 진행하시고, 법무사를 통해 근저당 말소 진행하며, 나머지 금액을 임대인 계좌로 송금하시면 됩니다. 은행업무 처리 및 등기신청 등이 필요하므로 평일 오전에 진행하는 것이 좋습니다.
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Q. 전세 중도 퇴거 번복 시 계속 살수 있나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약 중 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 까지는 임차인이 계약갱신요구권을 사용하지 않겠다고 밝히지 않는이상 중도 해지를 요청했다가 번복이 가능하며, 계약갱신 요구권을 사용하여 2년 연장 가능합니다. 하지만 기존 계약이 종료되기 2개월전까지 집이 팔려서 새로운 집주인이 등기를 완료하게 되는 경우에는 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.
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Q. 오래된 아파트 리모델링 투자의 장점과 단점으로는 무엇이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 리모델링 사업은 재건축에 비해 공사에 대한 제약 조건이 적어서 준공 후 15년(재건축은 30년)이 지나면 추진이 가능하며 사업 기간도 평균 5년 정도로 10년 이상 걸리는 재건축보다 사업 추진 속도가 빠르며 사업비용도 적게 소요되는 장점이 있습니다. 안전진단 등급 B등급 이하이면 추진이 가능하며 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고 C등급 이상이면 수평증축과 별동 증축이 가능하여 기존가구대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있으므로 기존 보유자들의 사업비를 감소시킬 수도 있습니다. 하지만 리모델링은 수평증축이 사업성이 떨어져서 수직증축을 선호하기는 하지만 고난도 기술이 필요하고 안전진단 기준으로 통과하기가 쉽지 않은 단점이 있어서, 수평증축과 수직증축을 절충한 방식 등이 적용되고 있는데, 역시 재개발이나 재건축에 비해 대체로 사업성이 떨어지는 단점이 있습니다. 하지만 2000년대 이후 들어선 고층 아파트 재건축시는 용적률이 높아서 역시 사업성이 떨어져 오히려 리모델링이 대안으로 제시되는 상황도 벌어지고 있습니다.
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Q. 이번에 대출규제관련 뉴스가 많은데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울의 주요지역과 수도권까지 번지게된 집값 폭등을 막기위해 정부에서 대출 규제정책을 내놓았습니다. 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택을 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입의무를 부여하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건), 주담대 최장만기도 30년으로 제한 하는 것 등인데, 과도한 대출을 동원하거나 갭투자 등으로 무리하게 주택을 구매하는 사람들이 많아져서 집값을 올리고 다시 더많은 대출을 하여 가계 재정을 부실하게 하는 등을 막기위해 10%가 되지 않는 6억 이상 대출에 대해 제한을 하고, 갭투자 등으로 주택 가격을 올리는 것을 막기위해 6개월내 실거주 등의 제약을 둠으로서 과도한 대출을 막고, 실거주를 유도하여 투기를 막는 효과가 있을 것으로 판단됩니다.