안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 오피스텔 임대인이 사정상 집을 판다고하시네요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대출 여부와 관계없이 임차인은 임대인의 매도이후에도 원래 계약대로 계속 거주 계약의 유지가 가능합니다 또 갱신 갱신청구권도 임대인의 의도와 관계없이 사용할 수 있는데요다시 말씀드리면 매매와 관계없이 계속 거주가 가능하다 현재 계약이 유효하다 이렇게 생각하시면 되겠습니다 새로운 매수인은 기존 계약을 그대로 승계하여 이행하여야 할 책임이 있습니다 만일 임대인의 사정으로 나의 의사와 관계없이 이사하기를 원한다면 적절한 보상으로 협의는 가능합니다 이상 참고가 되셨기를 바랍니다
Q. 현재, 아파트도 주택임대사업자 등록이 가능한가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 현재 대한민국에서는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록하는 것이 제한되어 있습니다.2020년 7월 10일 발표된 부동산 대책 이후, 아파트의 장기일반 매입임대 유형에 대한 신규 등록이 폐지되었으며, 이 조치는 현재까지 유지되고 있습니다다만, 2023년 정부는 전용면적 85㎡ 이하 아파트에 대해 10년 장기 매입임대사업자 등록을 허용하는 방안을 추진한다고 발표한 바 있습니다 . 그러나 이러한 정책은 아직 법제화 또는 진행되지 않은 것 같네요실제 시행 여부와 시기는 미정으로현재 기준으로는 아파트를 주택임대사업자로 신규 등록은 불가이지만, 등록시점에서 정책이 다를 수 있으므 향후 정책 변화를 살펴보시기 바랍니다.
Q. 오피스텔 분양 잔금 지급 전 건축물대장 발급 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건축물대장은 건물이 공식적으로 다 지어졌다는 걸 행정적으로 증명해주는 서류예요.그래서 사용승인, 그러니까 준공검사가 완료돼야만 발급이 가능해요. 아직 사용승인이 안 났다고 하셨으니까 건축물대장은 당연히 아직 발급이 안 되는 상태가 맞고요.지금 상황에서는 시공사 쪽에 사용승인 언제 나는지 물어보는 게 맞아요. 왜냐하면 그 승인을 시에서 내주긴 하지만, 신청은 시공사에서 하거든요. 그래서 언제쯤 신청할 예정인지, 서류는 다 준비됐는지, 승인은 언제쯤 날 것 같은지 이런 걸 시공사만 알 수 있어요.그래서 이렇게 물어보시면 됩니다.“지금 건축물대장이 안 나온 상태인데, 사용승인이 나야 발급이 가능하다고 들었어요. 혹시 사용승인 신청은 언제쯤 하셨고, 승인 나는 건 언제쯤으로 보시나요?”이런 식으로요.잔금일이 다가오는데 사용승인이 늦어지고 있으면, 분양사무소나 시공사 쪽에 일정 조정이 가능한지도 함께 문의해보시는 게 좋습니다.
Q. 세대가 분리된 성년인 아들 (1가구 2주택자)과 어머님(65세이상-1주택자)가 세대를 합치게되면 1가구 3주택자로 들어가게되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 세법에서는 ‘1세대’ 기준으로 주택 수를 계산합니다.같이 살면서 생계를 함께하면, 각자가 갖고 있는 주택을 모두 합산해요.주소만 같은 게 아니라, 실질적으로 함께 사는지 여부가 중요합니다.질문 주신 상황대로라면,아들은 1세대 2주택어머니는 65세 이상 1주택 (주거용 오피스텔)이 두 분이 세대를 합치게 되면, 이제 한 세대로 보게 되고요.그럼 주택 수는 합쳐져서 1세대 3주택자가 됩니다.오피스텔이라고 하더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면, 세법상 ‘주택’으로 간주되니까 포함돼요.그럼 반대로, 나중에 어머님이 다시 분가하셔서 세대를 따로 만들면 어떻게 되느냐?이 경우에는 다시 세대를 기준으로 각각 주택 수를 따집니다.즉,아들은 다시 1세대 2주택어머니는 1세대 1주택이렇게 되는 거죠.단, 여기서 중요한 게 하나 있어요.세대 분리를 했다가 짧은 기간 내에 다시 합치거나,형식적으로만 주소를 나눈 경우는 위장 세대 분리로 의심할 수 있습니다.그래서 만약 세금 혜택을 목적으로 세대 분리를 하신 거라면,실제로 별도 생계를 유지하고 있다는 점이 객관적으로 보여져야 합니다.이상은 중개사로서 일반적인 사항을 말씀드린것이고 매도시 양도소득세관련 구체적인 답변이 필요하다면 세무토픽을 이용하여 보세요
Q. 임야가 사업용토지, 비사업용토지 중 어떤것에 해당될까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문하신 임야가 사업용토지에 해당하는지, 비사업용토지에 해당하는지 알아보려면 먼저 몇 가지 기준을 봐야 할것 같습니다.일단, 세금 계산할 때는 단순히 땅을 가지고만 있는 건 '비사업용토지'로 보거든요. 이 비사업용토지로 분류되면 나중에 팔 때 양도소득세가 꽤 있습니다그럼 사업용토지로 인정받으려면 어떻게 해야 하느냐가 중요하겠죠?그 땅에서 실제로 나무를 심거나, 키우거나, 베는 식의 ‘임업 활동’을 했어야 해요. 아니면 개발을 하거나 실제로 어떤 용도로 사용했다는 근거가 있어야 해요.또는 본인이 직접 임야 근처에 살면서, 그 땅을 직접 관리하거나 운영한 경우 흔히 말하는 ‘재촌자경’이죠 이걸 입증할 수 있어야 하고. 단순히 근처에 산다고 다 되는 게 아니고, 진짜로 직접 임업에 참여했는지를 따져요.질문하신 상황을 보면, 임야는 상속받은 지 30년 정도 됐고, 임업 활동도 한 적이 없다고 하셨잖아요.지금 거주지는 임야에서 10km 이내니까 거리 요건은 괜찮은데, 문제는 ‘직접 사용’한 기록이 없다는 거예요.이런 경우에는 세무서에서 비사업용토지로 판단할 가능성이 높아요. 재촌 요건만 만족한다고 해서 자동으로 사업용토지로 인정해주진 않습니다구체적으로 매도시 세금 때문이라면 세무토픽에 이 질문을 올리는 것을 추천합니다