안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 매매1억8천 전세1억5천 전세보증보험 가입문의요
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.설명해주신 조건 기준으로 보면 전세보증보험 가입 가능성은 있어 보이나 몇 가지 체크할 부분이 있어서 그에 따라 결과가 달라질 수 있어요.일단 김해 아파트이고,공시지가는 1억 700만 원,실거래가는 1억 8천만 원,대출이 1억 2천 있고,전세는 1억 5천에 들어가시는 상황이네요.전세보증보험은 보통 아파트의 최근 실거래가 기준으로 90% 이하 전세금이면 가능하다고 보시면 되고요.1억 8천의 90%는 1억 6,200만 원이니까,전세 1억 5천은 그 기준 안에 들어갑니다. 이 조건만 보면 괜찮습니다.다만 대출이 걸려 있으니 우선순위 확인이 중요해요.대출이 선순위(=보증금보다 먼저 갚아야 하는 권리)로 되어 있고,보증금이 1억 5천이라면 1억 2천 대출 + 1억 5천 보증금 = 2억 7천이 되죠.그런데 집 시세는 1억 8천이니까, 보증금 회수에는 위험이 있다고 판단될 수 있습니다.그래서 전세보증보험회사가 **전세보증금 + 선순위채권(대출)**의 총액이 집 시세(감정가 기준)를 넘지 않거나,넘더라도 임대인이 대출을 상환하겠다는 조건이 충족돼야 가입을 허용해줘요.대출을 상환한 후 전세 계약을 체결하고 전입 + 확정일자를 먼저 받으신다면, 보험 가입 가능성이 높습니다.보험사에선 그걸 서류로 확인하니까,계약 전에는 보증보험 사전심사부터 받아 보시길요대출을 상환하고 전세로 들어가신다면 보험 가입 가능성은 있습니다. 보증보험 회사에 미리 문의해서 사전심사 받는 게 필수이고 어떤 회사로 가입할 예정인지에 따라 HUG인지 SGI인지에 따라도 조건이 조금 달라요.
Q. 공인중개사 자격증을 취득하면 일할 때 제외하고 특별히 좋은 점이 있을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공인중개사 자격증은 꼭 개업하지 않더라도 쓸모가 많습니다.부동산 계약이나 투자하실 때 사기를 피하고, 스스로 판단할 수 있는 안목이 생겨요.주변 지인들이 상담을 요청할 때도 신뢰를 얻을 수 있고요.나중에 은퇴하거나 다른 일을 쉬게 될 경우, 부업이나 비상용으로도 활용이 가능합니다.시험은 객관식이라 구조 자체는 단순하지만, 공부 방식이 중요해요.책상에 오래 앉아 있는 걸 싫어하시고, 인강이나 개념서 보는 걸 지루해하신다면 분명 부담이 될 수 있습니다.하지만 이해력이 좋고 실제 사례에 연결해서 받아들이실 수 있다면 충분히 해내실 수 있어요.공부 방법을 조금 바꿔보시는 것도 괜찮습니다.산책하면서 오디오 강의를 들으신다든지, 유튜브 요약 영상으로 흐름만 잡아보시는 것도 좋고요.기출문제를 먼저 풀고 거기서 개념을 역으로 찾아보는 방식도 많은 분들이 쓰는 방법이에요.오래 앉아서 공부하기보다는 짧고 자주, 규칙적으로 하는 게 더 효과적일 수도 있습니다.
Q. 송도 분양권 매수하는 거 어떻게 생각하세요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.송도에 마이너스 피 분양권이 많다는 건 공급이 많거나 수요가 줄었다는 신호로 볼 수 있어요. 지금 상황에서 그것을 매수하는 건 잘만 고르면 기회가 될 수도 있지만, 무조건 싸다고 들어가면 위험할 수도 있어요.입주 시점에 더 떨어질 가능성도 있어서, 그것을 살 땐 단지의 입지나 학군, 생활환경, 향후 공급계획까지 꼼꼼히 봐야 해요. 피가 얼마나 빠졌느냐보다, 실제 입주시점에 전세가가 얼마나 되는지가 더 중요하고요.그리고 그것을 매수할 경우, 잔금 대출이 잘 나오는지도 꼭 확인해야 해요. 시세가 분양가보다 낮으면 대출이 줄어들거나 안 나올 수도 있어서, 본인 자금 부담이 커질 수 있어요.결론적으로 지금 그것을 사는 건 조심스럽게 접근해야 하고, 단지별 특성과 대출관계를 점검하고도 상황을 잘 따져봐야 해요.
Q. 주상복합의 장점.단점을 알고싶습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주상복합 아파트는 도심이나 역세권에 있는 경우가 많아서 교통이나 생활 편의 면에서는 분명히 장점이 있어요. 엘리베이터만 타고 내려가면 마트, 병원, 식당 같은 게 있어서 바쁜 사람들한테는 꽤 편하죠. 건물 관리도 아파트처럼 잘 되는 편이라 보안이 신경 쓰이는 분들한테도 괜찮고요. 또 고층에 있는 집은 전망도 좋고 시원하게 트인 느낌이 있어요.그런데 단점도 있어요. 아래층에 상가가 들어오면 음식 냄새나 소음 같은 문제가 생길 수 있고, 늦게까지 영업하면 좀 불편할 수 있어요. 그리고 일반 아파트보다 관리비가 더 나오는 경우도 많고요. 구조도 조금 불편하게 나오는 경우가 있어요. 상업용 건물 위에 주거공간을 얹은 구조다 보니까 방이나 거실이 평범한 아파트처럼 넓게 빠지지 않는 경우도 있어요. 게다가 세대수가 적으면 거래도 잘 안 되고, 그만큼 시세가 떨어질 위험도 있어요.울산 같은 경우는 대규모 브랜드 아파트가 선호되는 편이라, 주상복합은 상대적으로 관심이 덜할 수 있어요. 세대수가 적은 주상복합일수록 가격이 떨어질 가능성이 더 크다고 봐야 하고요. 실거주로는 괜찮을 수 있지만, 나중에 팔거나 전세 놓을 때 고민이 될 수 있어요.대출 부분도 참고하셔야 해요. 주택담보대출은 일반적으로 LTV가 최대 70% 정도고, 특별한 조건이 있는 경우에만 80%까지 가능해요. 100% 대출은 사실상 불가능하다고 보면 돼요. 게다가 시세가 제대로 잡히지 않는 단지는 은행에서도 보수적으로 보고, 감정가가 낮게 나오거나 아예 대출이 안 나올 수도 있어요. 그래서 대출 계획이 있으시다면, KB시세나 실거래가가 잘 형성돼 있는 단지를 고르시는 게 좋아요.
Q. 보증금 및 월세의 경우 5%인상 캡이 씌워져 있는데, 5%를 초과하여 임대인과 임차인의 합의하에 올릴수도 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.네 가능합니다그렇습니다. 임차인이 갱신청구권을 사용하지 않는다면 임대인이 제안한 새로운 계약에 얼마든지 동의할 수 있습니다.5퍼센트를 초과해서 얼마든지 계약이 가능하다는 얘기죠 대신에 다음번 계약 할 때 임차인은 갱신 청구권을 한번 사용할 수 있는 기회 갖게 되는 것입니다.뭐 세제 혜택이라든지 좀 더 거주가 가능한 것 외 다른 이익은 없습니다.