안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 공시지가와 실제 거래가액에 차이가 큰 이유가 무엇인가요?
부동산 공시가격은 세금은 물론 연금 임금 보험 보상 등 정부의 수백개 정책에서 기준으로 활용하는 데이터로 시징가격이 기준이 아닙니다공시가격이 올라가면 바로 세금상승과 직결되는 등 국민경제에도 충격을 줄 수 있습니다일시적인 상승을 그대로 반영하지도 않으며 1년 단위로 다소 무겁게 변화합니다.지난 정부에서 실거래가의 90%까지 점진적으로 현실화한다는 정책이 추진되기도 했으나 부작용도 많이 노출되어 현재는 시세의 60% 정도에 맞춰지고 있으며 아파트 주택 빌라 등 주택 종류별로 편차가 있습니다이상 조금이나마 도움이 되셨기를 바랍니다
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Q. 보증금 보험이라는 것은 언제 하는건지 궁금해요?
보증금 반환 보증을 말씀하시는 것이라면 계약 개시후 LH 가 아닌 전문 보증 기관에 가입하는 것 입니다.임차인이 만기에 보증금을 받지 못하는 만일의 위험한 상황에서 보험사가 대신 지급하는 일종의 보험으로 유료서비스입니다.보험 가입과 인수 세부적인 조건은 주택마다 다릅니다대표적으로 알려진 보증보험기관은 주택도시보증공사(HUG)로 아래 링크를 참조하여 숙독해 보시기 바랍니다https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
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Q. 보증보험을 든다면 전세사기로부터 확실히 안전할까요?
보증보험을 들 수 있는 조건이라면 통상적으로 인정하는 임차 채권 확보 범위에 듭니다따라서 전세사기일 가능성도 낮은 편입니다그러나 만일의 위험이 있더라도 보증보험으로 보증금 안전을 보장할 수 있습니다불능의 임대인을 대신하여 보증금을 지급합니다
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Q. 가족끼리 부동산 매매할때 가격 제한 있나요?
가족간 즉 특수관계인간 매매거래는 제한이 없습니다다만 시세대비 30%이상 낮은 가격에 거래가 있을 경우 이상거래로 간주하며 증여가 포함된 거래로 보고 합리적인 소명이 안될 경우 세금 추징이 있을 수 있습니다
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Q. 월세 보증금이 높을때 안전하게 할 방법이 있을까요?
단순 매매로는 보증금이 무효가 되지 않습니다문제는 만일의 경매로 선순위 근저당 채권을 변제하고 남는 금액이 없다면 받지 못할 수 있습니다내용상 거래가가 언제인지는 알 수 없으나 근래의 시세도 비슷하다면 맘 편한 매물은 아닙니다보증금을 조정하거나 다름 매물과 비교해 보시는 것을 추천합니다