안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 묵시적 갱신이 아닌 계약 갱신은 계약기간 지켜야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신이나 갱신 청구권을 사용한 재계약이나 계약기간은 2년 입니다.두 경우 공통으로 임차인의 사정에 의해 중도해지를 원할 경우 임차인은 언제든지 게약해지를 통지할 수 있고통지의 효력은 3개월후 발생합니다.참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 월세 암묵적 계약연장 어떻게 되는건가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다."기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"관련 법령입니다따라서 임차인이 요구하지 않았다면 묵시적 갱신이 아닌 2년의 계약으로 보아야 하는 것으로 23.09까지 계약된 것과 다름 없습니다.임대인으로부터 계약 만기 2개월전까지 계약종료나 계약조건 변경에 대한 통지가 없었다는 질문만을 고려할 때 임대인은 인상 요구의 기회를 놓친 것으로 보입니다.다만 증액의 타당한 이유가 있을 때 새로운 합의가 가능하지만 임차인의 거절을 사유로 묵시적 갱신상태가 종료되지 않습니다묵시적 갱신이 성립하였다면 묵시적 갱신은 기존 계약과 동일한 조건으로 존속기간은 2년입니다.
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Q. 서울 아파트 실제 거래되는 매매가와 공시지가 차이가 큰가요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시가격은 1년동안 멈춰 있지만 실거래 시장은 물처럼 바람처럼 변동성이 큽니다.특히 개발이슈 등으로 상승국면을 맞고 있다면 차이는 더 커질 수 있고반대로 급매물 위주로 거래되는 시장에서는 큰 차이가 없을 것입니다.그리고 다시 실거래시장을 반영하여 다음해 공시가격이 결정됩니다금년 공동주택 평균 공시가격은 현실가격의 71.5% 수준이라고 하는데 이 기준만 본다면대략 140% 수준이 시장 가격이라고 역산할 수 있습니다.그러나 현실에서는 지역, 주택의 연식, 개발이슈 등에 따라 편차가 큰 편입니다.공시가를 기준으로 실거래가격 적정성은 검토하는 것 보다는 실거래 사례를 먼저 체크하고 해당 지역이나 매물군과 비교하는 것이 의미 있을 것입니다
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Q. 소유권이 넘어오기 전 전세계약 문의드립니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.매매중 전세입자를 구하기로 한 것은 두 분이 합의된 사항으로 이해합니다.전세 계약의 임대인이자 당사자는 현 소유자가 됩니다.잔금이나 등기이전으로 소유권이 변동되면 임대인의 의무와 지위는 양수인이 승계합니다.즉 매수인은 만기시 보증금 환불 책임이 발생하고 기존 보증금은 매매잔금에서 차감합니다매매잔금시 전세계약서 원본도 인수인계 하며 소유권 변동을 이유로 계약서는 다시 작성하지 않아도 무방합니다전세 계약금 잔금 등은 매매 잔금전이라면 모두 현 소유자인 매도인이 받습니다그러나 그만큼 금액을 매매잔금에서 차감하기 때문에 매수인이 받은 것과 다름 없습니다이상 참고가 되셨길 바랍니다
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Q. 계약을 한 부동산과 계약 만료를 진행하는 부동산이 다를 수도 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능한 일입니다주택관리 부동산이거나 임대인이 신뢰하는 부동산으로 생각됩니다보증금 반환을 위한 실무적인 확인 등 퇴거 관리업무를 임대인이 위탁 지정하였고 임대인이 이를 확인해 주었다면 문제될 것은 없습니다