안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 부동산 계약서상 주계약이 특약에 우선하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상 임차인이 일방적으로 불리한 약정이 아니라면 특약이 우선입니다그리고 4년의 계약은 계약 당시 당사자가 필요에 의해 합의한 사항일 것이며 일방에게 불리한 특약은 아닌 것으로 보입니다당시 임차인과 상호 동의한 사항으로 4년의 임대기간 약정은 당사자 사이에서 이행을 요구할 수 있는 사항입니다보증금의 증감의 요청은 당사자간 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다청구에 대한 수용이 의무사항이라고 까지는 할 수 없으며 차임의 증감에 대한 주장이 크게 대립한다면 주택임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받을 수 있습니다
부동산
Q. 계약 기간전 해지를 원했는데 집주인이 나머지 기간 월세를 달라합니다
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.질문내용중 이라는 의미가 2년의 1차 계약기간이 끝나고 계약의 변경이나 재계약에 대한 언급 없이 시간이 경과하여 계약상태가 연장되고 있는 것을 의미한다면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으며 임대인은 3개월이 경과하면 보증금을 반환하여야 합니다.새로운 세입자의 여부와 관계없으며 중개수수료를 대납하여야 하는 의무가 없습니다.이러한 묵시적 갱신 상태나 갱신청구권을 사용한 계약이 아니고 계약서에 기재된 계약기간 만료전 임차인이 중도해지를 원하였다면 임대인은 계약기간의 이행을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인이 만기까지 차임을 요청한다면 부당한 요구는 아닙니다. 차임을 만기까지 내기로 하였다면 결국 계약기간을 채우게 된 셈 이므로 부동산 중개수수료를 부담할 필요가 없어집니다.일반적으로 중도해지시는 새로운 세입자가 들어 오기전까지 차임을 납부하고 중개수수료를 대납해 주는 선에서 합의하나 특약이 있다면 특약이 우선입니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
부동산
Q. 잔금전에 전입신고나 키를 주나요??
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.일단 전입신고와 점유는 다릅니다전입신고는 이사하는 당일이 아니더라도 통상 계약서를 지참하면 이사 일주일 전에도 접수가 가능합니다주민등록상 즉 행정상의 이사입니다.그리고 열쇠를 받는 것은 실질적인 이사이고 점유라고 합니다열쇠를 받아 임대할 공간을 배타적으로 사용할 권리는 잔금시에 생깁니다따라서 잔금시 열쇠나 비번을 넘겨 주는 것이 기본적인 절차입니다.다만 청소를 한다든지 칫수를 재기 위해 방문하는 경우 공실인 경우 양해 하는 분들이 대다수 입니다정리하면 전입신고는 임차인이 알아서 하시면 되고열쇠를 넘겨 주는 것은 잔금과 동시에 하시면 되겠습니다
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Q. 전세계약 6년 묵시적연장+1년 재계약 후 만료 1달전 이사시 복비 내야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 중개수수료는 어떠한 경우든 계약 당사자가 지불하는 것 입니다.전 임차인은 당사자가 아니기 때문에 부동산 중개소에서는 전임차인에게 청구하지 않습니다.다만 계약중인 상태에서 중도해지를 원할 경우 부동산 중개수수료를 부담하여 새로운 임차인을 구해주겠다는 취지의 당사자 약속을 할 수있고 이 경우 임대인이 부담할 수수료를 대신 내주는 것에 불과합니다질문을 살펴보면 현재 계약의 중도 해지는 맞다고 보입니다.그러나 6년을 산 집에서 만기 1개월을 앞두고 먼저 나가고 새로운 세입자도 구해진 상황이라면 중개수수료 전액을 부담한다는 것은 지나치다고 봐야겠죠어째든 당사자 합의 사항이니 원만하게 마무리 하시고 잘 이사하세요
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Q. 영업용 사무실을 주거용과 함께 사용해도 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.건물의 용도가 근린생활시설 즉 업무용인 경우 주거 전용으로 개조하여 사용할 경우 개조한 부분으로 위반 건축물로 등재되고 이행강제금이 부과되는 것이나 외부에서 식별이 어렵고 사례가 너무 많은 탓인지 적극적으로 단속하지 않는 경향입니다.그런데 엄연히 사업장으로 사용하고 있는 경우 간이침대나 세탁기를 갖다 놓고 잠을 자든 주거를 겸하든 위반 사항 자체도 아니고 단순 집기류 동산을 철거해라 마라 할 권한이 없습니다.다만 임대차시 업무용으로 계약하였기에 주거용 사용시 임대인이 이의를 제기할 수도 있고 주민등록 전입을 거절 할 수는 있을 것입니다.번창하시기 바랍니다