안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
부동산
Q. 임대료 5퍼센트 상한과 관리비 질문입니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.1. 기간과 차임을 정한 계약이므로 원론적으로 올릴 수 없습니다다만 타당한 인상의 사유가 있어 당사자 합의로 인상하는 것은 가능합니다2. 묵시적 갱신이 시작되었다면 역시 종전게약과 동일한 조건의 계약상태로 봅니다.따라서 거절 가능하지만 위 1항처럼 타당한 인상의 사유가 있어서 당사자가 합의하는 것은 가능합니다3. ~ 4.관리비 역시 실제 비용의 증가 등으로 타당한 사유가 있다면 언제든지 인상할 수 있습니다.다만 차임의 인상 폭에 대한 법정 제한을 피하기 위한 꼼수로 관리비를 대폭 인상하는 사례가 있다고 합니다이 부분에 아직 제도적 뒷받침이 안되어 있습니다.현실적으로 주변시세에 비해 현저히 저렴하여 인상을 감수할 수 있는 정도도 아니며 과도한 요구라 판단하신다면 임대차 분쟁조정위원회에 중재를 받아 보시는 것을 권합니다
부동산
Q. 주택임대사업자 빌라 전세재계약 두달전 부터 진행했으나 협의 불발로 이사나간다고 했습니다. 임대인이 한달전에 이사 요구는 법적으로 효력 없나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인도 임대인도 계약종료 2개월전까지 계약종료 의사를 통지해야 합니다.따라서 위 기간중에 협의가 완료되었어야 합니다.1) 만일 과도한 계약 조건의 변경 요구가 통지기간 이후의 제안이라면 임차인의 책임은 없습니다2) 통지기간중에 임대인이 계약조건 변경 요구였으나 임차인이 거절 또는 수용이라는 결론을 내지 못하고 지연되었다면 임차인의 귀책으로 판단됩니다.2개월의 기간은 임대인도 임차인도 새로운 세입자를 찾거나 이사를 준비하는 현실적인 필요에 의해 정해진 기간으로 이해하여야 합니다그러나 만일 2)에 해당한다 하더라도 임차인은 언제든지 계약을 종료할 수 있고 통지후 3개월이 지나면 유효합니다.따라서 수용이 불가한 조건이라면 계약 종료를 통지하시고 3개월의 기간을 갖고 이사할 집 알아보고 이사하시면 됩니다.만기에 즈음하여 집 보기를 허락하여 다음 임차인을 찾는데 협조하는 것은 법으로 정해진 것은 아니지만 서로 원할한 이사와 보증금 순환을 위하여 협조하는 것이 관례 입니다.다만 임대인도 양해를 구하고 감사를 표시해야 할 사항으로 무조건 보여 주라는 것 또한 지나친 것은 맞습니다만 질문하신 분께서도 새 이삿집을 찾을 때 내부를 볼 수 없다면 빈집 외에는 이사에 어려움이 많지 않겠습니까?조금씩 양보와 소통이 필요한 사항으로 구체적인 사실관계에 따라서 저와 판단이 다를 수도 있습니다도저히 소통이 어려운 부분이 있다면 임대차 분쟁조정위원회의 도움을 받아 보실 수도 있습니다
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Q. 전세만료후 전세금 반환받을때 어떻게 받나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.새 입주자 계약이되었다고 보증금을 돌려주는 것은 아닙니다전세 보증금을 임차인 이사 일을 같은 날로 하여서 주고 받는 방식으로 순환하는 경우가 많습니다당일에 릴레이 이사를 하여야 하기 때문에 일정이 빠듯한 경우가 많은데요이사 당일 보통 오전중으로 새 임차인 잔금을 임금토록 하고 바로 기존 임차인에게 이체하는 방식으로 합니다.임대인은 기존 임차인이 이삿짐을 다 뺐는지와 시설 이상 유무, 공과금 정산 내역 등 확인후 키를 반납 받음과 동시에 보증금을 환불합니다.이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 묵시적 갱신을 할 수 있는 것은 언제까지인가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.묵시적 갱신의 횟수는 정해진 바 없고 기간은 2년으로 봅니다처음 계약 종료일 부터 기산하여 2년 단위로 계약을 반복한 것으로 보면 되겠습니다묵시적 갱신 계약기간중 임차인은 중도해지를 요구할 수 있고 통지후 3개월이 지니면 효력이 생기지만임대인은 임차인이 위 정해진 기간 동안 계약 유지를 원한다면 수용할 수 밖에 없습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다
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Q. 전세를 내보내야 하는 경우 언제얘기하고 돈은 언제까지 준비해야하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전세 계약 종료일로 부터 2개월 이전에 계약의 종료를 통지 하여야 합니다.갱신청구권을 쓰지 않은 상태라면 임대인이나 직계가족의 사용을 이유로 계약을 종료할 수 있습니다기존 임차인이 새로 주택을 구하여 이사하기로 하였다면 이사할 집 계약을 지원하고 이사 날자를 상기하는 의미에서 보증금의 일부를 돌려줄 수도 있습니다 (의무는 아닙니다)이상 참고가 되셨기를 바랍니다