안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
Q. 이미 패업한 기획부동산을 고소할수 있을가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.대표가 폐업한 기획부동산이라 해도 고소가 가능하실 수 있습니다.회사 자체는 없어졌더라도그걸 운영했던 대표 개인은 사기 혐의로 형사처벌 대상이 될 수 있어요.특히 "곧 개발된다", "가치가 급등한다" 같은 거짓 설명으로시세보다 훨씬 비싸게 팔았다면형법상 사기죄로 볼 수 있는 가능성이 큽니다.사기죄의 공소시효는 보통 7년인데요,말씀하신 것처럼 5년 정도 지났다면아직 공소시효는 남아 있어서 고소가 가능합니다.다만, 고소가 성립하려면몇 가지 입증자료가 문제가 될 것 같습니다증거자료가 꼭 필요해요.예를 들어계약서나 지분 명세서당시 개발 관련해서 들었던 설명이나 광고자료문자, 이메일, 통화 녹음혹시 같은 피해자들이런 것들이 있으면 대표의 고의성을 입증하는 데 도움이 됩니다.민사소송도 가능하긴 한데회사나 대표가 재산이 없거나 은닉한 경우라면실질적으로 돈을 돌려받기는 어려운 경우도 많아요.그래서 보통은형사 고소부터 진행하고, 유죄 판결이 난 다음에 민사로 넘어가는 방식이 더 효율적입니다.혼자 하시기 어렵다면 단체 피해자 고소로 힘을 모으는 것도 방법입니다.일단 이부분은 법률적 문제이니 아하 법률 토픽에 질문을 추천합니다
Q. 주택을 구입할때 자금조달계획서를..
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.전체 매매금액 100% 기준으로 자금조달계획서를 써야합니다이걸 통해서 집 살 때 돈이 어디서 나왔는지 전부 확인하려고 하기 때문이에요탈세나 편법 증여 같은 걸 막으려고 하는 거죠예를 들어서 15억짜리 아파트를 산다고 치면10억은 본인 돈이고, 5억은 대출 받아서 산다고 해도그 15억 전부를 자금조달계획서에 빠짐없이 써야 돼요이 안에는 내 돈, 부모님한테 받은 돈, 대출, 주식 팔아서 마련한 돈, 전세 보증금 받은 돈까지모두 다 포함해서 쓰는 거고요그리고 지역이나 금액에 따라 증빙자료까지 제출해야 되는 경우도 있어요투기과열지구나 조정대상지역은 더 까다로워요자금조달계획서를 허투루 쓰거나 일부만 적으면 추후 증빙요구,과태료, 세무조사 받을 수도 있으니까 유의하시고항목별 작성방법은 부동산에서 안내 받으세요
Q. 공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.공시지가는 국가에서 세금 등을 산정할 때 기준으로 삼기 위해 정해놓은 가격입니다.실제로 사고파는 가격, 즉 시세와는 목적 자체가 다르기 때문에 금액 차이가 나는 것이 자연스럽습니다.예를 들어 매매가격이 4억인데 공시지가는 1억 8천이라면, 시세의 45% 수준인데요.이 정도 차이는 단독주택이나 빌라, 지방 주택에서는 흔히 나타나는 수준입니다.공시지가가 시세보다 낮게 책정되는 이유는 다음과 같습니다.우선 공시가격은 세금 부담을 고려해 시세보다 보수적으로 책정됩니다.그리고 공시가격은 매년 한 번만 발표되기 때문에 시장 변화 속도를 따라가지 못합니다.만일 현실과 같은 공시가격이라면 시장의 변화를 반영하기도 어렵고 보유자들은 엄청난 세금이 부과될 수 있습니다정부에서는 공시가격을 시세의 90% 수준까지 끌어올리겠다고 여러 번 밝혔지만,정책 부담이 커서 실제 반영은 더디게 진행되고 있습니다.정리하자면, 공시지가는 세금 등 행정 목적의 기준 가격이기 때문에,실제 시장에서 사고파는 가격보다 낮게 나오는 것이 일반적이며 이상한 일이 아닙니다.
Q. 전세 계약일 한달전에 중도 퇴실할시 중개수수료는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.물론 특약으로 적혀 있을 수 있으나 현실적으로 계약 종료를 앞두고 한두 달 전후시기로 임차인과의 날짜를 조율하기 위해서 날자가 조정되는 경우가 많습니다이때 날자보다 빠르다고 임차인에게 기존 임차인에게 중개수수료를 부담하는 거라고 요구하는 임대인은 없습니다.만일 그렇게 요구를 한다면 원하는 날 무조건 나가고 신규 세입자가 없어도 보증금을 무조건 돌려 주도록 요구할 수도 있겠죠 그래서 만기 한두 달 앞 뒤로는 융통성을 대부분 발휘해 줍니다 이렇게 참고하시기 바랍니다
Q. 부동산 매매계약서를 작성할 때 무조건 인감도장을 사용해서 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.부동산 매매계약, 임대차 계약 시 인감도장은 전혀 필요하지 않습니다 인감도장은 물론 도장 자체가 없어도 서명만으로 계약은 가능합니다다만 위임계약, 매매잔금시 등기대리업무, 법인계약 등 특별한 경우 등록된 인감이 필요합니다일반적인 계약이라면 필요치 않으나 만일 인감이 반드시 필요한 특별한 사례에 해당된다면 공인중개사가 따로 안내해 드릴 것이니 안심하셔도 좋습니다