안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 일반임대사업자(간이과세자) 임대시 신고 항목은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.간이 과세자는 부가세 신고를 1년에 1회만 하면 되고 연 매출 4,800만원 이하라면 부가세가 면제되나 신고는 반드시 하여야 합니다 간이 과세는 부가가치세 환급을 받을 수 없으며, 세금계산서를 발급 받을 수 없습니다.그리고 4%의 낮은 부가세율 이 적용됩니다.그러나 일반 과세 자로 등록하면 다음과 같은 혜택이 있습니다. 부가 가치세 환급을 받을 수 있으며, 세금계산서 발급이 가능합니다 그러나 간이 과세 자에 비해 세금 부담이 커질 수 있습니다 . 일반임대사업자로서 임대 계약을 체결 하신 경우, 신고해야 할 주요 항목은 다음과 같습니다.임대 사업자 등록: 임대 사업자로 등록하기 위해 구청 또는 세무 소에 사업자 등록을 해야 합니다. 일반 임대 사업자는 간이 과세 자로 등록 할 수 있습니다.임대차 계약 신고입니다 : 임대차 계약을 체결한 후에는 해당 계약을 관할 구청에 신고해야 합니다. 이는 임대차 계약서의 사본을 제출하는 방식으로 진행됩니다.소득세 신고입니다 간이 과세 자로서 부가가치세 신고를 해야 할 수 있습니다. 일반적을 연 1회 신고하게 되며, 매출액에 따라 세액이 결정됩니다.소득세 신고입니다 : 임대 소득에 대한 소득세 신고도 필요합니다. 연말에 소득세 신고를 통해 임대 소득을 신고해야 합니다.구체적인 사항은 지역에 따라 다를 수 있으니, 관할 세무서나 구청에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산계약시 가족이 대리계약이 가능한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가족이 당사자를 대리하여 대리인으로 계약이 가능합니다. 우리 민법에는 대리권을 수여하는 방식에 대해 별도로 규정한 바가 없습니다. 따라서 대리권 수여는 구두나 문자로 의사 표시하거나, 화상 통화로도 대리권 수여 의 의사 표시를 할 수 있습니다. 그럼 대리 계약에 관해 살펴보면 : 위임장입니다 : 대리인이 계약을 체결하기 위해서는 원래 당사자의 위임장이 필요합니다.위임장에는 대리인의 권한과 계약의 내용일 명시되어야 합니다.법적 요건입니다 : 대리인은 법적으로 유효한 대리인이어야 하며, 특정한 경우에는 법원에 의해 지정된 대리인이 필요할 수 있습니다.대리인의 권한을 증명하는 위임장위임할 부동산 목적물의 표시위임인 인적 사항수임인 인적 사항위임의 범위위임인 의 인감 증명서 및 인감도장위임 인이 해외 거주하는 경우 거주 국 대사관 또는 영사관의 공 증(인감도장 날인 필요 없음)대리 계약 시 유의 사항대리인이 정당한 권한이 있음을 증명하는 위임장을 첨부하더라도 계약 체결 시에 다시 한번 본인의 의사를 전화나 문자를 통해 확인하는 것이 안전합니다.매매 대금이나 임차 보증금은 본인 계좌에 입금하도록 합니다.대리인은 반드시 대리인임을 계약서에 기재하여야 합니다.결론적으로, 가족이 대리로 계약을 체결하려면 위임장을 준비하고 필요한 법적 요건을 충족하는 것이 중요합니다.
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Q. 아파트 재계발 거부하면 왕따당하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트 재개발 조건은 해당 사업으로 지정되기 위해서는 몇 가지 조건에 부합해야 합니다. 주거지 내 건물의 노후도가 약 20년 이상이 되어야 합니다. 재개발을 진행하려면 주민 동의가 필요합니다.일반적으로 세입자를 포함한 전체 거주자의 약 75%이상의 동의가 있어야 재개발이 가능하게 됩니다. 노후 불량 건축물 비율이 2/3이상이어야 하고 기반 시설이 열악해서 주거 환경이 불편해야 합니다.아파트 재개발에 대한 찬반이 갈릴 경우, 일반적으로 주민들 사이에서 갈등이 발생할 수 있습니다. 재개발에 찬성하는 다수의 주민들이 있다면, 반대하는 소수는 사회적으로 불편함을 겪을 수 있습니다. 이 경우, 반대하는 주민들이 '왕따'처럼 느껴질 수도 있지만, 법적으로 강제로 재개발을 진행할 수 업습니다.재개발은 법적 절차를 통해 진행되며, 주민들의 동의가 필요합니다. 일반적으로 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 재개발이 추진될 수 있습니다.만약 반대하는 주민이 5%에 불과하다면, 법적으로는 재개발이 가능할 수 있으나, 반대 주민의 의견도 고려해야 합니다.반대하는 입장을 명확히 하는 자료를 준비해서 주민들과 공유하는 것은 매우 효과적인 방법입니다.반대 이유를 간결하고 명확하게 정리해서 재개발로 인한 생활 환경 변화, 경제적 부담을 제공하고, 관련 통계 자료나 다른 지역의 재개발 사례를 조사하여 반대 주장을 뒷받침하는 사실과 데이터를 제공하는 겁니다.결국, 주민 간의 협의와 소통이 중요하며, 갈등을 최소화하기 위해 주민 간의 대화와 조정이 필요합니다.
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Q. 부동산 실거래를 허위로 공개할수도 있는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 실거래가 신고는 30일 안에 하지 않는다면 과태료가 발생합니다. 중개업소를 끼고 진행 했다면 중개 인이 알아서 보고해 주지만, 직접 할 경우에는 매도인 과 매수인 중 한 명이 신고를 해야 합니다. 부동산 실 거래를 허위로 공개하는 것은 법적으로 금지되어 있습니다. 국토 교통 부에 기재된 실거래가는 거래의 투명성을 위해 중요하며, 허위 정보가 기재될 경우 법적 제재를 받을 수 있습니다.실거래가 신고 시 허위로 신고가 되지 않도록 프로그램이 잘 되어 있습니다.허위로 신고한 경우, 거래 당사자에게는 과태료가 부과될 수 있으며, 심각한 경우 형사 처벌도 가능할 수 있습니다. 또한 정정이 필요한 경우에도 정정 신청을 통해 수정할 수 있지만, 이 과정에서도 정확한 정보 제공이 필요합니다. 수정 시는 구청의 정보 과 에 내용을 설명하고 정정 신고하겠다고 얘기하면 방법을 가르쳐 줍니다.부동산 거래는 신뢰와 투명성이 중요하므로, 항상 시설에 기반한 정보를 제공하는 것이 중요합니다.
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Q. 월세로 원룸 계약하려고 합니다 궁금한게 있습니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세로 원룸을 계약할 시 원룸의 상태를 확인하고 마음에 들면 계약을 하게 됩니다. 계약 시 점검 사항과 공시 및 미공시상 문제가 없도록 체크 사항을 적어보겠습니다.원룸 상태 점검입니다 : 누수 여부, 전기,가스는 별도로 쓰고 비용은 개별로 내는 건지, 비치 품목은 뭐가 있는지 등을 체크합니다.계약서 작성입니다 : 보증금과 월세, 관리비 등의 금액을 체크하고 관리비에는 뭐가 포함되었는지 체크합니다. 보통 관리비에는 전기, 가스, 수도,공용 전기,청소 비,인터넷,티비, 주차비 등이 고려됩니다.특약 사항에 서로 합의한 내용들을 적게 되는데 잔금을 치르고 확정일자 및 전입신고 다음날까지 근저당등 공시 및 미공시 상 하자가 없는 상태가 되도록 한다.등기 사항증명서를 보고 임대인의 근저당이나 기타 가압류 , 가처분, 세금 연체등이 있는지 체크합니다.계약 과정에서 임대인의 신분증을 확인하고, 등기 사항의 소유주와 같은지, 주민등록번호는 같은지를 체크합니다.계약 종료 시 바로 보증금을 반환해 주는지도 체크합니다. 입주 후 하자 발생 시 바로 고쳐 주는지 체크합니다.임대인의 국세,지방세 연체 여부와 불법 건축물은 아닌지 체크하는 겁니다.계약금 및 잔금을 치를 시 등기부 의 건물주 계좌로 송금해야 합니다.주변 환경입니다 : 주변 시설(마트, 대중교통, 병원 등)이 잘 갖춰져 있는지 살펴보세요, 생활 편의성이 중요합니다.계약 해지 조건입니다 : 계약 해지 시 필요한 절차와 조건을 미리 알아두세요 . 특히, 중도 해지 시 발생할 수 있는 수수료나 손해배상에 대해 확인합니다.임대인의 신뢰성이나 성향 체크입니다 : 이전 세입 자와의 관계나 후기를 참고하는 것도 좋은 방법입니다.계약 종료 후 임차인 해야 할 일입니다 : 계약서를 가지고 주민 자치 센터에 가시면 전입 신고와 확정 일자를 받아야 합니다.