안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 6.28 부동산대책 후 아파트 매수 및 전세대출 연장 가능여부
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 거주 중이신 전세 집의 전세 대출 만기와 관련하여, 새로운 아파트를 구매할 경우 발생할 수 있는 상황에 대해 살펴보겠습니다.갱신 청구 권 사용 시 전세 대출 연장 여부 :주택 임대차 보호 법상 갱신 청구 권은 임차인의 거주 안정을 위한 중요한 권리입니다. 하지만 전세 대출의 연장 여부는 갱신 청구 권 행사와 별개로, 대출 상품의 종류와 대출 자의 주택 보유 현황에 따라 결정됩니다.만약 본인께서 수도권 아파트를 추가로 매수하시게 되면, 일시적 2 주택 자가 됩니다. 현재 전세로 내어준 아파트 1채, 그리고 매수할 아파트 1 채를 보유하게 되는 겁니다.이 경우, 현재 거주 중인 집의 전세 대출은 연장이 어려울 가능성이 매우 높습니다. 특히 한국주택금융공사(HF)나 주택 도시 보증 공사(HUG)등 공공 기관의 보증을 기반으로 한 전세 대출은 2 주택 이상 보유 시 연장이 제한되는 경우가 많습니다. '6.28 부동산 대책'과 같은 정책은 다주택 자에 대한 대출 규제를 강화하는 방향을 이루어지는 경향이 높습니다.다른 전세 집으로 옮겨도 전세 대출이 안 나오는지 :새로운 전세 집으로 이사하시더라도 본인의 명의로 주택을 2채 보유하고 계시다면, 새로운 전세 대출을 받는 데 제약이 따를 수 있습니다.대부분의 전세 대출 상품은 무 주택 자 또는 1 주택 자(일정 요건 충족 시)를 대상으로 하며, 다 주택 자의 경우 대출 자체가 불가능하거나 한도가 크게 줄어 들 수 있습니다.특히 정부 지원을 받는 저금리 전세 대출 상품들은 더욱 엄격한 주택 보유 요건을 적용합니다.기존 아파트를 팔면 가능한지 :현재 전세를 내어준 아파트(보유 중인 1채) 를 매도하여 1 주택 자(매수할 아파트 1채만 보유)또는 무 주택자(모두 매도 시)가 되시면 전세 대출 연장이나 새로운 전세 대출을 받는 훨씬 유리해집니다. 주택 수에 따른 대출 규제에 벗어나기 때문입니다.주택 구매를 위한 주택 담보 대출(주담대) 가능 여부 ==>일시적 2 주택 상황 에서의 주 담 대 및 기존 전세 대출 관련 궁금증에 대해 설명 드리겠습니다.기존 아파트를 6개월 내 처분 조건 시 주담대 가능 여부 :일반적으로 주택 담보 대출은 무 주택 자 또는 1 주택 자에게 유리하게 적용됩니다. 다만, 일시적 2 주택 특례를 활용하면 기존 주택을 처분한다는 조건(보통 신규 주택 취득 일로부터 2년 이내 처분)으로 주택 담보 대츨을 받을 수 있습니다.전세 대출 만기 전 일시적 2 주택 시 기존 전세 대출 문제:일시적 2 주택이 되는 시점에 기존 전세 대출의 만기가 도래 하지 않았더라도, 새로운 주택을 취득하는 순간 다 주택 자로 분류될 수 있습니다.이 경우, 대출 약관에 따라 기존 전세 대출의 즉시 상환 의무가 발생하거나, 만기 시 연장이 불가 하다는 통보를 받으실 수 있습니다. 특히 전세 대출은 주택 보유 여부가 중요한 심사 기준이므로, 이 점을 반드시 확인하셔야 합니다.대출 상품마다 약관이 다르므로, 현재 전세 대출을 받은 금융기관에 새로운 주택 구매 계획을 미리 알리고 상담을 받아보시는 것이 가장 정확합니다.수도권 아파트 매수를 위한 좋은 방법 및 경매 고려 ==>본인의 상황에서 수도권 아파트를 매수할 수 있는 몇 가지 방법을 고려해 볼 수 있습니다.매수 전략 고려 사항 :기존 아파트 매도후 신규 아파트 매수 :가장 확실하고 안전한 벙법입니다. 기존 아파트를 매도하여 1 주택자 또는 무주택자 포지션을 확보한 후, 매수하려느 수도권 아파트에 대한 주담대 및 전세대출 관련 규제에서 자유로워질 수 있습니다. 다만, 매도와 매수 시점 조절이 중요합니다. 전세 안고 매수 시 자금 계획 :현재 전세 세입 자를 안고 매수하시려는 계획이 있으신데, 이는 초기 투자 금 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다. 다만, 이 경우에도 주택 담보 대출은 주택 수 규제를 받으므로, 일시적 2 주택 특례를 활용해야 합니다. 전세 보증금을 제외한 나머지 매매 대금과 취득세 등 부대 비용에 대한 자금 계획을 철저히 세우셔야 합니다.'6.28 부동산 대책' 상세 확인 :발표된 대책의 구체적인 내용, 특히 다주택자 대출 규제, 세금 변화, 전세 대출 관련 조항 등을 면밀히 검토하여 본인에게 유리한 방향으로 전략을 세우는 것이 중요합니다.경매로 아파트를 사는 것이 더 나을까요?경매는 일반 매매보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 경매 역시 대출 규제에서 완전히 자유로운 것은 아닙니다. 낙찰 후 잔금 대출(경락 잔금 대출을 받을 때, 주택 수에 따른 대출 한도 및 규제가 적용됩니다.또한 경매는 권리 분석, 명도 등 복잡하고 전문적인 절차가 필요함, 예상 치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 현재 전세 대출 문제로 고민이 많으신 상황에서 , 경매는 또 다른 복 잡 성을 더할 수 있으므로 신중하게 접근하셔야 합니다.결론적으로, 이 모든 정보를 종합적으로 고려하여, 현재 보유하신 아파트의 매도 시점과 새로운 아파트의 매수 시점을 조절하는 것이 가자 현명한 방법이 될 것입니다.경매는 좋은 기회가 될 수도 있지만, 그만큼 위험 부담과 복잡성 이 따르므로 신중하게 결정하시길 바랍니다.
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Q. 맘카페 운영자는 실제로 수익이 생기나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 맘 카페 운영은 실제로 상당한 수익을 창출할 수 있습니다. 성공적으로 운영되는 맘 카페의 경우 연간 1억 원 이상의 순이익을 올리는 사례도 흔하게 찾아 볼 수 있습니다.이는 맘 카페가 특정 지역이나 관심사를 공유하는 주부들을 대상으로 강력한 영향을 행사하며, 정보를 교환하고 공동 구매를 진행하는 등 활발한 커뮤니티 활동이 이루어지기 때문입니다.자영업자 홍보 대가 및 그 유무 ==>자영업자들에게 홍보 대가를 받는 일은 맘 카페의 주요 수익 원 중 하나 이며, 실제로 매우 흔하게 일어납니다. 맘 카페의 수익 원은 크게 다음과 같이 분류할 수 있습니다.제휴 업체 광고비 :특정 업체가 맘 카페 게시판에 광고를 게재하는 대가로 받는 비용입니다. 이는 가장 일반적인 수익 모델 중 하나 입니다.공동 제휴 마케팅:맘 카페 운영자가 특정 업체와 협력하여 공동으로 마케팅을 진행하고, 그에 따른 수수료나 수익을 나누는 방식입니다. 예를 들어, 카페 내에서 특정 상품이나 서비스에 대한 체험 단을 모집하거나 할인 행사를 진행하는 형태입니다.콘텐츠 제작 및 관리 :AI기술 등을 활용하여 카페 특성에 맞는 콘텐츠를 생산하고 관리하며, 이를 통해 광고주에게 더 효과적인 홍보를 제공하기도 합니다.결론적으로 , 이러한 홍보 활동은 자영업자들에게는 효과적인 마케팅 수단이 되기 대문에,많은 자영업자들이 맘 카페를 통한 홍보에 관심을 가지고 금전 적인 대가를 지불하게 됩니다. 맘 카페 운영을 통해 자영업자로부터 받는 홍보 대가는 일반적으로 사업 소득으로 분류됩니다. 이는 광고 대행, 마케팅 서비스 제공 등 영리 목적으로 지속적이고 반복 적으로 이루어지는 활동으로 보며, 이에 따라 소득 세법 상 사업 소득으로 신고하고 세금을 납부해야 합니다.
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Q. 서울 중위아파트 가격이 10년전에 5억도 안되었는데 지금은 10억이 넘어가는데 부동산가격은 왜이리 급증한걸까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.서울 아파트 가격이 급증한 배경에는 경제적, 정책적, 사회적 요인들이 복합적으로 얽혀 정책적, 사회적 요인들이 복합적으로 얽혀 있습니다. 주요 원인들은 다음과 같습니다.수요와 공급의 불균형 :서울은 인구 밀도가 높고, 직장, 교육, 문화 등 핵심 인프라가 집중되어 있어 주택 수요가 매우 높습니다. 하지만 도심 내 개발 가능한 토지가 한정적이고, 재건축.재개발 규제 등으로 신규 주택 공급이 수요를 따라가지 못하는 경향이 있습니다.특히 국토 연구원에서는 금리 인상, 건설 원가 상승, 주택 경기 위축 등을 공급 위축의 원인으로 제시하기도 했습니다. 이러한 공급 부족은 가격 상승 압력으로 작용합니다.저금리 기조와 유동성 증가 :지난 10여 년 간 전 세계적으로 저금리 기조가 이어지면서 부동산 투자에 대한 부담이 상대적으로 줄어들었습니다. 2000년대 이후에는 전세 자금 대출 규모도 크게 늘어나면서 주택 구매 및 전세에 대한 접근성이 높아졌습니다. 이는 시중에 유입되는 결과를 낳아 가격 상승을 부추겼습니다.정부 정책의 영향 :역대 정부의 부동산 정책 또한 시장에 큰 영향을 미쳤습니다. 예를 들어, 참여 정부 시절에는 재건축 규제나 투기 억제 정책을 펼쳤지만, 이는 오히려 주택 시장의 경직과 함께 수요의 폭 증을 불러왔다는 분석도 있습니다. 정책이 시장의 흐름을 예측하지 못하거나, 의도치 않은 부작용을 낳으면서 가격 불안정을 심화시킨 경우도 있었습니다.경제 성장 및 소득 증가 :대한민국의 경제가 성장하고 1인당 GDP가 증가하면서 국민들의 전반적인 소득 수준이 향상되었습니다. 이는 주택 구매력을 높이는 요인으로 작용하며, 특히 서울과 같은 핵심 지역의 주택에 대한 수요를 더욱 견고하게 만들었습니다.심리적 요인 및 기대 심리 :부동산 가격 상승에 대한 기대 심리 또한 중요한 요인입니다. "지금 사지 않으면 더 오를 것"이라는 인식이 확산 되면서, 실 수요자 뿐만 아니라 투자자들의 매수 심리가 강화되었습니다. 이러한 심리는 가격 상승을 더욱 가속화 시키는 경향이 있습니다. 결론적으로, 이처럼 서울 아파트 가격의 급등은 다양한 경제적,사회적, 정책적 요인들이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다.
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Q. 대출 규제에 아파트 호가 하락이 본격화 될까요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 시행되고 있는 강력한 대출 규제는 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다. 특히 주택 담보 대출 한도가 제한되고 갭 투자(전세 끼고 집 매수)가 사실상 금지되면서, 주택 구매를 위한 자금 마련이 더욱 어려워졌습니다. 이러한 규제는 매수 실리를 위축시키고, 자금력이 부족한 실수요 자들의 시장 진입을 어렵게 만듭니다.실제로 대출 규제로 인해 서울 아파트의 74%가 대출 감소의 타격을 받을 것이라는 분석도 있습니다. 이는 서울 대부분의 지역에서 아파트 매매에 필요한 자금 조달이 어려워진다는 의미이며, 시장 전반에 걸쳐 매수세가 약화될 수 있습니다.호가 하락의 본격화 및 사례==> 말씀하신 대로, 대출 규제의 여파로 일부 지역에서는 아파트 호가가 실제로 크게 하락하는 현상이 나타나고 있습니다. 특히 잠실 주공5단지같은 곳에서는 1억 원 이상, 심지어 1.8억 원까지 호가가 내린 사례도 보고되고 있습니다.이는 현금이 부족한 경우 핵심 지역 진입이 어려워지고, 중산층이 선호하는 지역에 타격이 클 수 있음을 시사합니다.이러한 급 매물 들이 시장에 나오면서 전반적인 호가 하락 분위기를 형성하고 있습니다.시장의 복합적인 움직임 ==> 하지만 시장의 움직임은 단일 요인으로만 설명하기는 어렵습니다. 대출 규제로 인한 호가 하락이 본격화되는 곳이 있는 반면, 일부 지역에서는 여전히 호가가 요지부동이거나 오히려 상승하는 움직임도 보입니다.이는 가격을 낮춘 급매물들이 소진되면서 시장에 다시 호가가 높은 매물 들 만 남게 되는 영향이 있을 수 있습니다. 서울의 경우,상대적을 집값이 저렴한 지역에서는 하락 거래 비중이 높게 나타나기도 합니다.종합 적인 전망 ==>강력한 대출 규제, 특히 스트레스 DSR은주택 시장의 매수 심리를 위축시키고 거래량을 감소 시키는 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 이에 따라 일부 지역에서는 호가 하락이 본격화될 가능성이 높으며, 이미 이러한 현상이 나타나고 있는 곳도 많습니다. 하지만 모든 지역에서 일률적으로 가격이 하락하는 것은 아니며, 지역 별, 단지 별로 다른 양상을 보일 수 있습니다.결론적으로, 부동산 시장은 워낙 다양한 변수에 이해 영향을 받기 때문에, 앞으로의 추이를 계속해서 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다.
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Q. 농막을 설치할 시 오수나 하수문제는 어떻게 처리하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.농 막에서 오 수(생활 하수)가 발생한다면, 이는 "하수도 법" 제34조에 따라 개인 하수 처리 시설을 설치해야 하는 대상에 해당합니다.따라서 수세식 화장실 등을 설치하여 오 수가 발생할 경우에는 반드시 정화조를 설치해야 합니다. 정화조는 오 수를 정화하여 방류하는 시설입니다.개인 하수 처리 시설(정화조):농 막에서 발생하는 오 수를 처리하기 위해 설치하는 시설입니다. 단독 정화는 부패 식이며 , 오수 처리 시설은 수질 정화를 하여 방류하는 방식입니다.주의 사항 :농 막은 농 작업에 필요한 농 자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리, 또는 농 작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설이며, 주거 목적이 아닙니다. 이 점을 고려하여 오 수 처리 시설을 계획하셔야 합니다.농 막 설치 시 오 수 및 하수 처리 방법==>농 막에서 오수(생활 하수)가 발생한다면, 이는 "하수도법"제34조에 따라 개인 하수 처리 시설을 설치해야 하는 대상에 해당합니다.따라서 수세식 화장실 등을 설치하여 오 수가 발생할 경우에는 반드시 정화조를 설치해야 합니다. 정화조는 오 수를 정화하여 방류하는 시설입니다.개인 하수 처리 시설(정화조) :농 막에서 발생하는 오수를 처리하기 위해 설치하는 시설입니다. 단독 정화조는 부패 식이며, 오수 처리 시설은 수질 정화를 하여 방류하는 방식입니다.주의 사항 :농 막은 농 작업에 필요한 농 자재 및 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리, 또는 농 작업 중 일시 휴식을 위해 설치하는 시설이며, 주거 목적이 아닙니다. 이 점을 고려하여 오 수 처리 시설을 계획하셔야 합니다.농 막 설치 시 신고 또는 허가 여부 ==>농 막은 일반적으로 농지 전용 허가나 신고가 필요한 허가 사항이 아닌 '신 고'로 설치할 수 있는 사항에 해당합니다. 즉, 농업 진흥 구역 내 농지나 진입 도로가 없어 건축 허가가 나지 않는 지역에서도 농 막 설치는 가능합니다.농막 설치를 위한 주요 조건 및 절차는 다음과 같습니다.==>연면적 제한 :농막의 연면적 합계는 20m2(약6평)이하여야 합니다. 여기서 연면적은 바닥 면적의 합을 의미하며, 내부 실 평수가 아닌 바닥 면적이 기준입니다. 내부 다락방은 면적에 포함되지 않아 2층에 다락을 올리는 것은 가능합니다.주거 목적 금지 :농 막은 농 작업에 직접 필요한 시설로, 주거 목적으로 사용해서는 안됩니다.신고 절차 :해당 지자체에 '가설 건축물 축조신고서'를제출해야 합니다.평면도 및 배치도 등 기본적인 정보를 담은 서류를 준비해야 합니다.신고 절차는 지역 별로 약간의 차이가 있을 수 있으므로, 설치하시려는 시골 집 마당이 있는 관할 지자체(시.군.구청 건축과 또는 농지 과)에 문의하여 정확한 절차를 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 시골 집 마당에 설치하는 경우 ==>농 막은 본래 '농지'에 농업 활동 지원을 목적으로 설치하는 시설입니다. 만약 시골 집 마당이 '대지'와 같은 주거 용 지목 이거나 농지가 아닌 다른 지 목 이라면, '농 막'이 아닌 일반 '가설 건축 물'로 분류될 수 있으며, 이 경우 적용되는 법규나 절차가 다를 수 있습니다. 따라서 설치하시려는 토지의 지 목을 정확히 확인하시고, 해당 지자체에 문의하여 어떤 종류의 건축물이 적합하며 어떤 절차를 따라야 하는 지 확인하시는 것이 중요합니다.