안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 아파트 재개발 분양권 포기하는 경우 보상이 있는가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.재개발 사업에서 분양권을 포기한다는 것은 신축 아파트를 받는 대신 현금 보상을 선택하는 것을 의미합니다. 이를 '현금 청산'이라고 부르며, 이 경우 여러 종류의 보상을 받으실 수 있습니다.보상의 종류 :토지 및 건물 보상금 :재개발 사업으로 인해 수용되는 부모님 아파트의 토지와 건물에 대한 정당한 평가액을 보상 받게 됩니다. 이 금액은 감정 평가를 통해 산 정 됩니다.주거 이전 비:재개발로 인해 이주해야 하는 거주자들에게 지급되는 비용입니다. 이는 새로운 주 거지를 찾고 이사하는 데 필요한 경비를 포함하여, 대개 집값의 일부를 보상하는 형태로 지급됩니다.이주 비 :주택이 철거되면서 지낼 곳이 없어진 조합원들을 위해 임시로 거주할 수 있는 거처를 마련할 수 있도록 지원되는 보상금입니다. 조합 정 관에 지급 기준과 절차가 상세히 규정되어 있습니다.이 사 비 :이주에 소요되는 실질적인 이사 비용을 지원 받을 수 있습니다.영업 손실 보상금(해당 시) :만약 해당 아파트에서 상가나 사업체를 운영하셨다면, 사업 손실에 대한 보상금을 받으실 수 있습니다.아파트 총 평가액 외 추가 보상 여부 부모님 아파트의 '총 평가액'은 주로 토지 및 건물에 대한 감정 평가액을 의미합니다. 위에 설명 드린 주거 이전 비 , 이주 비, 이사 비 등은 이 총 평가액과는 별도로 지급되는 보상 항목이므로, 결과적으로 총 평가액 이상의 금액을 보상으로 받으실 수 있습니다.보상 금액 산 정 및 절차 감정 평가 :전문 감정 평가 사가 해당 부동산의 가치를 평가하여 보상금의 기준을 마련합니다.조합과의 협의 :감정 평가액을 바탕으로 재개발 조합과 보상금 지급에 대한 협의를 진행하게 됩니다. 이 과정에서 현금 청산 자 입장에서는 손해를 줄이고 경제적 이익을 키울 수 있는 방향으로 대응하는 것일 중요합니다.수용 재 결 :만약 조합과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 토지 수용 위원회에 재 결을 신청하여 보상금을 결정하게 됩니다. 이 과정에서 소송이 진행되는 경우도 많습니다.중요한 고려 사항 :재개발 조합과의 협상 :재개발 분양권을 포기하는 것은 조합원의 지위를 포기하는 것이므로, 이 상황에서 수익의 일부를 돌려받기 위해서는 약정 등을 통해 미리 정해두는 것이 중요할 수 있습니다.전문가와 상담 :재개발 보상금 및 절차는 복잡하고 법률적인 쟁점이 많습니다. 특히 현금 청산 시점의 상황을 바탕으로 최대한 금전 적 이익을 얻을 수 있도록 전략을 수립해야 하므로, 관련 법률 전문가(변호사)와 사건 초기부터 상담하여 도움을 받으시는 것이 매우 중요합니다.
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Q. 이번 부동산 정책의 풍선효과가 생길까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이번 부동산 대책에서 수도권과 규제 지역에 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 일괄 제한한 것은 매우 강력한 조치입니다. 이러한 규제가 발표되면서 시장에서는 여러 가지 시나리오가 논의 되고 있습니다.풍선 효과란 특정 지역이나 상품에 대한 규제가 강화될 때, 규제를 피한 다른 지역이나 상품으로 수요가 몰리는 현상을 의미합니다. 본인께서 말씀하신 대로, 6억 원 대출 제한으로 인해 10억 원 대의 중저가 아파트들이 더 인기를 얻는 풍선 효과가 나타날 지가 중요한 관심사입니다.6억 원 대출 제한의 영향6억 원 대출 제한은 주택 구매자의 소득이나 주택 가격과 무관하게 적용됩니다.이는 6억 원을 초과하는 주택, 특히 10억 원 대의 아파트를 구매하려는 경우, 대출을 통해 마련할 수 있는 자금의 한도가 명확해진다는 의미입니다.매수 심리 위축 가능성 :대출 한도 제한으로 인해 자금 조달이 어려워지면, 10억 원 대의 아파트에 대한 매수 심리가 위축될 가능성도 있습니다.실제로 일부 지역에서는 매수와 매도가 동시에 급감하는 현상이 나타나기도 합니다.풍선 효과 발생 가능성 및 시장이 양극화 6억 원 이하 주택으로의 이동 :6억 원 대출 제한으로 인해 오히려 6억 원 이하의 주택으로 수요가 집중되는 풍선 효과가 나타날 수 있다는 분석도 있습니다. 대출을 최대한 활용하여 주택을 구매하려는 수요자들은 6억원 이하의 아파트를 선택할 가능성이 커지기 때문입니다. 시장 양극화 심화 :자금력이 충분한 수요자들은 여전히 고가 주택을 매수할 수 있지만, 그렇지 못한 수요자들은 대출 한도에 맞춰 주택을 선택해야 하는 상황이 됩니다. 이로 인해 부동산 시장의 양극화가 더욱 심화될 수 있다는 전망이 있습니다.즉, 초 고가 주택 시장과 6억 원 이하 주택 시장은 상대적으로 견고할 수 있으나, 6억 원 초과 10억 원 대 아파트 시장은 대출 제약으로 인해 매수세가 약화될 수 있습니다.추가 규제 가능성 :6억 원 대출 제한이 끝이 아닐 수 있으며, 토지 거래 허가제 확대 등 추가적인 규제가 나올 가능성도 언급되고 있습니다. 이러한불확실성은 시장의 움직임을 더욱 예측하기 어렵게 만듭니다. 결론적으로, 말씀하신 분이 우려하시는 10억 원대 중저가 아파트로의 풍선 효과가 명확하게 나타날 것이라고 단정하기는 어렵습니다. 오히려 대출 한도 제한으로 인해 해당 가격대의 아파트를 구매하려는 수요자들의 자금 조달이 어려워져 매수세가 위축되거나, 6억 원 이하의 주택으로 수요가 이동하는 현상이 나타날 수도 있습니다. 시장의 흐름은 복합적인 요인에 의해 결정되므로, 정책 효과를 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.
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Q. 부동산을 매입한다면 현 상황에서는 어떤 쪽으로 하는 것이 유리할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리, 정책,경제 상황 등 다양한 요인에 의해 영향을 받고 있습니다. 2025년 부동산 투자 방향을 결정하실 때 다음과 같은 점들을 고려해 볼 수 있습니다.금리 인하의 영향과 수익 형 부동산:현대 기준금리는 3%이며, 대출금리는 4~5% 수준입니다. 2025년에는 기준금리가 2회정도, 약 0.5%p 인하될 것으로 예상되고 있습니다.기준 금리가 내려가면 대출금리도 함께 하락하여 수익 형 부동산의 임대 수익률이 높아질 수 있습니다. 또한, 상가 임차인들의 대출 이자 부담이 줄어들어 창업 수요가 증가하는 경향도 나타날 수 있습니다.이러한 금리 인하 기조는 은행 정기 예금보다 높은 월세 수익을 기대하는 수익 형 부동산 투자에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어, 오피스텔과 같은 수익 형 부동산은 매매 가격 대비 높은 임대 수익률을 보일 수 있습니다.경기 회복 시점과 신중한 접근 :금리가 인하되더라도 경제가 눈에 띄게 바로 좋아지는 것은 아니며, 실질적인 회복은 2025년 4분기 또는 2026년에 이루어질 것으로 전망됩니다. 따라서 섣부른 투자는 지양하고, 우량한 매물에 관심을 가지는 신중한 접근이 필요합니다.정부의 대출 한도 제한과 투자 전략 이번 정부에서 주택담보대출 한도를 6억으로 제한한 것은 부동산 구매 시 자기자본의 중요성을 더욱 높이는 요인으로 작용합니다. 대출을 통한 레버리지 효과가 줄어들기 때문에, 투자하려는 부동산의 기본적인 가치와 안정적인 수익 창출 여부가 더욱 중요해집니다.소액 투자 및 안정성 :대출 한도가 제한된 상황에서는 무리한 투기보다는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 수익형 부동산이나, 실거주 가치가 높으면서도 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 우량 주택에 대한 접근이 유리할 수 있습니다. 특히 개인 투자자는 3% 이상의 수익률이 나오는 수익 형 부동산 위주로 매매 계약이 체결되는 경향을 보입니다.건물 시장의 동향 :자산 가 들이 선호하는 건물 시장은 2023년에 비해 거래량은 증가했지만, 매매 가격은 비슷한 수준을 유지하고 있습니다.주로 사옥을 찾는 법인 위주의 계약이 늘어났으며, 여전히 건물주들은 시장 적정 가격보다 10~20% 높은 금액으로 매각하려 하여 실거래가 잘 이루어지지 않는 상황입니다.결론적으로, 현 상황에서는 부동산 투자를 고려하신다면, 금리 인하 기조에 따라 임대 수익률이 높아질 수 있는 수익 형 부동산에 관심을 가지시는 것이 유리할 수 있습니다. 다만, 오피스텔 등 수익 형 부동산은 세금 문제가 발생할 수 있으니 전문가와 상담하여 신중하게 접근하셔야 합니다. 또한, 정부의 대출 한도 제한을 고려하여 무리한 투기보다는 안정적인 수익 창출이 가능하거나 실 거주 가치가 높은 우 량 매물을 중심으로 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.
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Q. 빌라매수할때 필요한 서류 어떻게 확인하나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.빌라를 매수 하 실 때에는 여러 서류를 확인하고 준비하는 것이 매우 중요합니다. 이는 소유권 이전과 재산권 보호에 직결되는 부분이기 때문입니다.부동산 매수 시 확인해야 할 주요 서류 :매도인 준비 서류 :신분증(주민 등록증, 운전 면허증, 여권 등)매도 용 인감 증명서 1통(최근 3개월 이내 발급, 매수인 인적 사항이 포함되어야 함)인감도장등기 필증(등기 권리 증)주민등록 초본(주소 변동 이력 포함, 최근 3개월 이내 발급)신분증 사본 (대리인이 올 경우 위임장과 대리인 신분증, 인감 증명서 필요) 매수인 준비 서류 :신분증도장(막도 장도 가능)계약금(통상 매매가의 10%) 등기부 등본 확인 및 발급 방법:등기부 등본(정확한 명칭은 등기 사항 증명서)은 부동산의 권리 관계를 파악하는 데 가장 중요한 서류입니다등기부 등본 발급 방법 :온라인 발급 :대한민국 법원 인터넷 등기소 웹사이트에서 직접 열람하거나 발급 받을 수 있습니다. 열람은 건당 700원,발급은 1000원의 수수료가 발생합니다.오프라인 발급 :가까운 등기소나 무인민원발급기에서도 발급 받을 수 있습니다 부동산에서 제공하는 등기부 등본의 신뢰성 :부동산 중개업소에서 제공하는 등기부 등본은 일반적으로 신뢰할 수 있습니다. 하지만 계약 직전에는 반드시 본인이 직접 최신 등기부 등본을 다시 발급 받아 확인하시는 것이 가장 안전합니다.등기부 등본의 내용은 실시간으로 변동 될 수 있기 때문에 , 계약 당일에 다시 확인하여 혹시 모를 변동 사항이 없는지 최종적으로 점검하는 것이 중요합니다. 특히, 등기부 등본에 저당 권,압류, 가압류 등이 설정되어 있다면, 잔금 지급 시점에 모두 말소되는지 확인해야 합니다.건물주와 토지 주가 다른 경우의 조치 :건물주와 토지 주가 다른 경우는 복잡한 상황을 야기할 수 있으므로, 매우 신중하게 접근해야 합니다.문제점 :일반적으로 주택은 건물과 토지가 함께 거래되지만, 간혹 건물과 토지의 소유주가 다른 경우가 있습니다. 이 경우, 토지 소유주가 건물 소유주에게 토지 사용료를 요구하거나, 심지어 건물 철거를 요구할 수도 있어 분쟁의 소지가 큽니다.조치 방법 :계약 전 확인 : 계약 전에 반드시 등기부 등본을 통해 토지와 건물의 소유주가 동일한지 확인해야 합니다.토지 사용권 확인 :만약 소유주가 다르다면, 건물 소유주가 토지를 사용할 수 있는 법적 권리(예: 지상 권, 토지 임대차 계약 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 이 권리가 명확하지 않으면 매수를 재고하거나, 전문가의 도움을 받아야 합니다.건축물 대장 발급 방법 :건축물 대장은 건물의 물리적인 현황(면적, 층 수, 용도 등)을 기록한 공적 장부입니다.건축물 대장은 건물이 불법 건축물인지,실제 면적과 용도가 공부 상 내용과 일치하는지 등을 확인하는데 사용됩니다. 특히 불법 증축이나 용도 변경이 있는 경우 법적인 문제가 발생할 수 있으니 반드시 확인해야 합니다.발급 방법 :온라인 발급 : 정부 24 웹사이트에서 무료로 열람하거나 발급 받을 수 있습니다.오프라인 발급 :가까운 주민 센터(행정 복지 센터)에서도 발급 받을 수 있습니다.
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Q. 6.27 규제관련하여 질문드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 부동산 규제는 정책 발표일 이전에 계약이 체결된 경우 소급 적용되지 않는 경우가 많습니다. 6.27 대책의 경우에도, 아파트를 분양 받은 사람의 입장에서 6.27일 대책 일을 기준으로 그 이전에 세입 자를 구했다면 특정 조건이 적용될 수 있다는 내용이 있습니다.본인의 경우, 매수 계약과 전세 계약 모두 6월3일에 체결되었으므로, 이는 6월 27일 대책 발표일 이전입니다. 따라서, 계약 체결일 기준으로 보면 규제 대상에서 벗어날 가능성이 높습니다. 잔금 일이 6월 30일이라 6.27일 이후이지만, 대출 규제의 적용 기준은 조로 '계약 체결 일'을 따르는 경우가 많습니다.전세 반환 대출과 규제 ==>전세 반환 대출의 목적 :보증금을 돌려주기 위해 받는 대출을 의미합니다. 본인께서 나중에 입주하실 때 기존 세입 자에게 보증금을 돌려주기 위해 이 대출을 고려하고 계신 것으로 보입니다. 규제 적용 가능성 :매일 경제 기사에 따르면 "집주인 바뀌면 전세금 돌려 줄 때 대출 한도 '고장 1억 원'이라는 내용이 있습니다. 이는 집주인이 바뀌는 상황에서 전세 보증금 반환을 위한 대출 한도가 제한될 수 있음을 시사합니다.비록 계약 체결 일이 규제 발표일 이전이라고 하더라도, 대출 실행 시점의 정책이 적용될 가능성이 있습니다. 특히 전세 반환 대출은 주택 매매와 별개로 대출 시점의 규제를 따르는 경우가 많습니다.추가 확인 필요 사항 ==>정확한 대출 상품 확인 :전세 반환 대출은 그 종류와 조건이 다양합니다. 주택 금융 공사나 은행 별로 세부 조건이 다를 수 있으므로, 어떤 대출 상품을 이용 하실 지에 따라 규제 적용 여부나 한도가 달라질 수 있습니다.은행 상담 :가장 정확한 정보는 주거래 은행이나 대출을 취급하는 금융기관에 직접 문의하시는 것입니다. 본인의 매수 계약서 와 전세 계약서를 가지고 방문하여 상당하시면, 구체적인 상황에 맞는 대출 가능 여부와 조건을 안내 받으실 수 있습니다.결론적으로 본인께서 매수 계약과 전세 계약을 미리 체결하셨기에 유리한 부분이 있지만, 전세 반환 대출은 별도의 대출이므로 대출 시점의 규제를 확인하시는 것이 중요합니다.