안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 신탁사가 책임준공을 약속하고 기한 내 완공을 못하면 대출 원리금까지 배상해야 한다는 판결은 정당한건가요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 법원은 신탁 사가 책임 준공 의무를 이행하지 못했을 경우, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출의 원리 금까지 배상해야 한다는 판결을 내렸습니다. 이는 신탁 업계에 상당한 파장을 일으키고 있는 중요한 판례입니다.판결의 핵심 내용 배상 의무 인정 :신탁 사가 책임 준공 약속을 지키지 못하고 기한 내에 건물을 완공하지 못하면, 해당 사업의 PF대출 원리 금을 배상해야 한다는 것입니다.이는 단순히 지연에 대한 위약금을 넘어 대출금 전체에 대한 책임을 묻는다는 점에서 큰 의미를 가집니다.계약 조항의 효력 인정 :법원은 "기한 내 준공을 못 하면 배상 한다" 고 명시된 계약 조항의 효력을인정했습니다. 이는 계약 당사자 간의 약속을 중요하게 본 결과입니다.법원이 정당하다고 판단한 이유 법원의 이러한 판결을 내리 배경에는 몇 가지 중요한 판단 근거가 있습니다.채무 불 이행에 따른 정당한 배상 :신탁 사가 책임 준공 의무를 다하지 못한 것은 명백한 채무 불 이행으로 간주 됩니다. 법원은 이에 따른 손해 를 배상하는 것이 정당하다고 판단했습니다.대출금 회수 기회 상실 :준공 지연으로 인해 선 매입 계약이 해제되거나 분양이 원활하지 않아 대출금을 회수할 기회를 상실하게 된 점이 고려 되었습니다. 이는 단순히 건물이 늦게 지어진 것을 넘어 , 금융 적인 손실로 직결된다고 본 것입니다.손실 보전 금지 주장 기각 :신탁 사 측에서는 손실 보전 금지 원칙을 주장했으나, 법원은 이를 기각하고 채무 불 이행에 따른 배상으로 판단했습니다.업계에 미칠 영향과 우려 ==>본인께서 우려하시는 것처럼, 이번 판결은 부동산 PF 시장과 건설 업계에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.신탁 사의 리스크 증가 :신탁 사 들은 책임 준공 확 약에 대한 부담이 크게 늘어나게 됩니다. 이는 신탁 사 들이 PF 사업에 참여하는 것을 더욱 신중하게 만들 수 있으며, 사업 성이 불확실한 프로젝트에 대한 참여를 꺼리게 될 수 있습니다.중소형 건설사 및 지방 / 비 아파트 사업 위축 :대형 건설사에 비해 자금력이 약한 중소형 건설 사 들은 PF 자금 조달에 더욱 어려움을 겪을 수 있습니다. 특히 수익성이 낮거나 불확실성이 큰 지방, 비 아파트 사업의 경우 PF 대출 자체가 어려워져 사업 추진이 위축될 가능성이 큽니다.이는 전반적인 부동산 공급 감소로 이어질 수도 있습니다.PF시장의 구조적 변화 요구 :이번 판결은 국내 부동산 PF 시장이 가진 구조적인 문제점을 다시 한번 드 러 냈다는 평가도 있습니다. 미분양 증가, 공사비 인상 등으로 PF 부실 가능성이 커지는 상황에서, 근본적인 구조 개선이 필요하다는 목소리도 나오고 있습니다.결론적으로, 이번 판결은 계약의 중요성을 강조하고, 책임 준공 의무를 다하지 못한 주체에게 엄중한 책임을 묻는다는 점에서 그 정당성을 찾을 수 있습니다. 하지만 이로 인해 발생할 수 있는 시장의 경색과 중소형 사업의 어려움에 대한 본인의 걱정도 충분히 이해가 됩니다.
부동산
Q. 분양에 대해 궁금한게 많습니다. 질문드려요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.길거리에서 흔히 볼 수 있는 '500만 원 분양'과 같은 홍보는 보통 아파트 분양 계약금의 일부를 의미하는 경우가 많습니다. 아파트 분양은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 세 단계로 나누어 진행됩니다.계약금 납부 :의미 :'500만 원'은 대개 전체 분양가의 10% 정도에 해당하는 계약금 중 일부를 먼저 납부하는 것을 뜻합니다. 예를 들어, 전체 계약금이 3,000만 원이라면, 그중 500만 원을 먼저 내고 나머지 계약금은 추후에 납부하는 방식일 수 있습니다.분양권 취득 :이렇게 계약금 납부하면 해당 아파트의 '분양 권'을 취득하게 됩니다. 분양권은 아파트가 완공된 후 소유권을 이전 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 타인으로부터 차입한 금액도 차용증 등으로 입증하면 증여로 추정하지 않고 부동산 취득 자금으로 인정 될 수 있습니다.중도금 납부 및 대출 :중도금 대출 :계약금을 납부한 후에는 보통 분양가의 60%정도에 해당하는 중도금을 여러 회 차에 걸쳐 납부하게 됩니다. 이 중도금은 대부분 '중도금 대 출' 을 통해 해결해야 합니다. 건설사에서 지정한 은행에서 집단 대출 형태로 진행되는 경우가 많으며, 해당 동/호수에 맞는 은행 지점을 방문해야 할 수 있습니다.이자 납부 방식 :중도금 대출의 이자는 입주 시점에 한꺼번에 납부하는 '후불제' 방식이 일반적입니다. 즉 당장 매달 이자를 내는 것이 아니라, 아파트가 완공되어 입주할 때까지 이자가 유예 되었다가 완공되어 입주할 때까지 이자가 유예 되었다가 그때 한 번에 정산하는 방식입니다.잔금 납부 :입주 시점 : 아파트가 완공되어 입주가 시작될 때, 분양가의 나머지 30% 정도에 해당하는 잔금을 납부하게 됩니다.잔금 대출 :잔금은 주택 담보 대출 등을 활용하여 마련하는 경우가 많습니다. 만약 매수하는 분양권 외 다른 주택이 없다면 무 주택 자로 인정받아 디딤돌 대출 등을 이용할 수도 있습니다.결론적으로, '500만 원 분양'이라는 것은 초기 계약금의 일부를 납부하여 분양권을 확보하고, 이후 중도금은 대출로, 잔금은 입주 시점에 추가 대출이나 자기 자금으로 마련하는 방식으로 진행된다고 이해하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세금 돌려받을려면 더 기다려야할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인(집주인)은 전세계약이 만료되면 새로운 세입자를 구하는 것과 상관없이 임차인(세입자)에게 전세보증금을 반환할 의무가 있습니다 새로운 세입자가들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다는 임대인의 주장은 법적인 근거가 없습니다상황에 따라 몇가지 대응 방안을 고려해 볼 수 있습니다● 계약 갱신 거절 의사 명확히 하기: 만약 계약 만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약갱신 거절 의사를 명확히 통보하지 않았다면,계약은 묵시적으로 갱신되었을 수 있습니다. 묵시적 갱신이 되면 이전과 동일한 조건으로 계약이 연장되지만 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며,통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다● 임차권 등기명령 신청: 이사를 가야하는 상황에서 보증금을 돌려받지 못 했다면 임차권등기명령을 신청하는 것이 매우 중요합니다● 전세보증금 반환 또는 지급명령 신청:임대인이 보증금을 반환해야 한다는 사실 자체를 다투지 않는다면 `급 명령 신청하 것이 소송보다 빠르고 간편합니다주의해야 할 사항:●절대 먼저 이사 나가지 마세요 보증금을 돌려받기 전이나 임차권등기명령이 완료되기 전에는 절대 이사가시면 안됩니다 이사를 가면 대항력을 잃어 보즘금을 돌려받기 매우 어려워질 수 있습니다그리고 임대인과 모든 소통내용을 기록으로 남겨두세요 문자,녹취록,내용증명 등 은 추후 법적인 분쟁시 중요한 증거가 됩니다
부동산
Q. 이번 부동산 정책에서 가장 강력한 부분은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이번 정책에서 가장 강력하다고 평가 받는 부분은 바로 '대출 규제 강화'와 '갭 투자 차단'입니다.이번 부동산 정책이 특히 강력하다고 평가 받는 주된 이유는 다음과 같습니다.주택 담보 대출 한도 제한 :수도권 지역의 주택 담보 대출 한도가 6억 원으로 제한된 것이 가장 큰 변화 중 하나 입니다. 이는 주택 가격과 상관없이 일괄 적으로 적용되어, 주택 구매 시 대출을 활용하는 데 상당한 제약이 됩니다.갭 투자 원천 차단 :전세를 끼고 주택을 매입하는 방식인 갭 투자를 원천적으로 차단하는 조치가 포함되었습니다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요 자 중심의 시장을 만들려는 정부의 의지를 보여줍니다.이러한 대출 조이기는 이전 정부의 여러 규제들을 합친 것만큼 강력하다는 평가를 받고 있습니다. 정부의 부동산 정책은 수요 억제와 공급 확대로 나눌 수 있는데, 이번 정책은 특히 수요 억제에 초점을 맞추고 있어 부동산 가격 안정에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
행정사 자격증
Q. 대통령이 국회의 심의를 받고 임명해야하는 네명은 누구인가요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.대통령이 국회의 동의를 얻어 임명하는 주요 인사는 국무총리, 대법원 장, 헌법 재판 소장, 대법관 입니다.국무총리 : 국무총리는 대통령의 명을 받아 행정 각 부를 통할 하며, 대통령을 보좌하는 역할을 수행합니다.대통령이 국무총리를 임명할 때에는 반드시 국회의 동의를 얻어야 합니다.대법원 장 :대법원 장은 사법부의 수장으로, 대법원을 대표하고 사법 행정을 총괄합니다. 대통령은 대법원장을 임명할 때 국회의 동의를 받아야 합니다.헌법 재판 소장 :헌법 재판 소장은 헌법재판소의 수장으로서, 헌법 재판을 총괄하고 헌법재판소를 대표합니다. 대통령이 헌법 재판 소장을 임명할 때에도 국회의 동의가 필요합니다.대법관 :대법관은 대법원 장의 제 청으로 대통령이 임명하며, 이 과정에서도 국회의 동의를 받아야 합니다.대법관은 대법원 장과 함께 대법원에서 최종적인 법률 판단을 내리는 역할을 합니다.따라서, 각 부의 장관(국무 위원)은 국무총리의 제 청으로 대통령이 임명하지만, 개별 장관에 대해서는 국회의 동의를 받지 않습니다. 다만, 국무총리는 국회가 행정부 구성에 영향을 미친다고 볼 수 있습니다.