안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 등기부등본은 아무 이상 없눈데도 깡통 전세가 있나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.등기부 등본은 부동산의 권리 관계를 보여주는 중요한 서류이지만, 특정 시점의 정보 만을 제공하며 모든 위험을 담지는 못합니다.시간 차로 인한 정보 불일치 :등기부 등본은 실시간으로 업데이트 되지 않습니다. 잔금을 치르기 직전까지 임대인이 새로운 대출을 받거나, 다른 임대차 계약을 체결하는 등 권리 변동이 생길 수 있습니다. 따라서 계약 시점과 잔금 지급 시점 사이에 등기부 등본에 새로운 내용이 등기 될 가능성이 있습니다.등기부 등본에 나타나지 않는 선 순위 채권 :일부 권리 관계는 등기부 등본에 바로 나타나지 않지만, 전세 보증금보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다.세금 체납 : 집주인의 국세나 지방세 체납은 등기부 등본에 기재되지 않지만, 경매 시 전세 보증금보다 우선하여 변제 될 수 있습니다. 소액 임차인의 최우선 변제 금 : 다른 세입 자가 소액 임차인으로서 최우선 변제권을 가지고 있다면, 그 금액 만큼은 보증금보다 먼저 배당 받게 됩니다.교묘한 사기 유형들 :신탁 사기 :집주인이 신탁 회사에 부동산 소유권을 넘긴 후, 신탁 회사의 동의 없이 임차인과 전세 계약을 맺는 경우입니다. 이 경우 법적인 소유주는 신탁 회사이므로, 임대인과 맺은 계약은 무효가 되거나 보증금 회수가 매우 어려워 질 수 있습니다.이중 계약 :임대인이 한 주택을 여러 임차인에게 동시에 계약하거나, 매매 계약을 진행하면서 동시에 전세 계약을 체결하는 경우입니다.명의도용 또는 브로커 사기 :임대인이나 공인중개사, 브로커가 신분을 위조하거나 임대인을 사칭하여 계약을 진행하는 경우입니다.무 권 대리 계약 :집주인의 가족이나 지인이 적 법한 위임장 없이 대리인인 척 계약을 맺는 경우입니다.전세 사기 및 깡통 전세 예방을 위한 대처 방안 ==> 이러한 위험을 줄이기 위해 다음과 같은 점들을 꼭 확인하셔야 합니다.계약 전후 등기부 등본 확인 및 분석 :계약 전 : 등기부 등본을 통해 근저당 권, 가압류, 가처분 등 권리 관계를 꼼꼼히 확인합니다.잔금 지급 직전 :등기부 등본을 다시 발급 받아 그 사이에 변동 사항이 없는지 최종적으로 확인해야 합니다.임대인 신원 및 세금 체납 여부 확인 신분증 확인 :계약 시 임대인의 신분증을 확인하고, 등기부 등본 상의 소유주와 일치하는지 대조합니다.납세 증명서 요구 :임대인에게 국세 및 지방세 납세 증명서를 요구하여 체 납 여부를 확인하는 것이 중요합니다.대리인 계약 시 주의 사항 위임장 확인 :대리인과 계약할 경우, 임대인의 인감 증명서가 첨부된 위임장을 반드시 확인하고, 임대인 본인과 직접 통화하여 위임 사실을 확인해야 합니다.전입 신고 및 확정 일자 즉시 전입 신고 및 확정 일자 :잔금을 치른 즉시 전입 신고를 하고 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다. 이는 보증금을 보호 받을 수 있는 대항 력과 우선 변제 권을 확보하는 가장 기본적인 절차입니다.전세 보증금 반환 보증 보험 가입보증 보험 가입 :주택 도시 보증 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)의 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증 기관이 대신 돌려주므로 가장 안전한 방법 중 하나 입니다.신탁 등기 여부 확인 신탁 원부 확인 :등기부 등본에 '신탁'이라는 단어가 있다면, 등기소에서 '신탁 원부'를 발급 받아 신탁 관계를 확인하고, 반드시 신탁 회사와 계약을 체결해야 합니다.결론적으로 본인께서 전에 전세 대출이 나와도 의심해야 한다고 말씀하셨던 것처럼, 부동산 거래는 항상 신중하고 꼼꼼하게 접근해야 합니다.
부동산
Q. 부동산 임대를 위한 사업자등록증 대출, 등등
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.사업자 등록증은 사업을 시작하기 위해 세무서에 신청하는 것으로, 사업장 주소가 명확해야 합니다.임대 사업자의 경우 :상가 임대 업을 위한 사업자 등록은 해당 상가를 소유하거나 임대차 계약을 통해 사업장으로 확보한 후에 가능합니다. 아직 상가 매매하기 전이라면, 해당 상가 주소로 임대 사업자 등록을 신청할 수 없습니다. 상가를 매매한 후 소유권 이전 등기가 완료되거나, 잔금을 치르고 임대차 계약서(본인 명의)를 확보해야 사업자 등록이 가능합니다.대출과 사업자 등록증 ==> 사업자 등록증이 있으면 개인 신용 대출보다 사업자 대출을 고려할 수 있어 대출 한도나 조건 면에서 유리할 수 있다는 점은 맞습니다. 하지만 어떤 종류의 사업자 대출이냐 에 따라 상황이 달라집니다.일반 사업자 대출 :만약 상가 매매와 별개로, 다른 업종(예: 컨설팅, 온라인 쇼핑몰 등)으로 먼저 사업자 등록을 하여 일반 사업자 대출을 받고자 하신다면 이는 가능합니다. 이 경우, 해당 업종의 사업장 주소(자택 주소도 가능)로 사업자 등록을 할 수 있습니다. 그러나 이 대출이 상가 매매 자금으로 직접 사용될 수 있는지는 대출 상품의 목적과 은행의 심사 기준에 따라 달라지면, 상가 담보 대출과는 별개의 대출입니다.카카오 뱅크 개인 사업자 신용 대출의 경우, 휴 페업 상태가 아닌 홈 택스 사업자 등록증을 보유해야 신청이 가능하며, 개업 연도 이후의 소득을 인정합니다. 다른 은행이나 소상공인 정책 자금 대출도 사업자 등록증을 기본 요건으로 합니다.상가 담보 대출(상가 매매 대출) :상가 매매를 위한 대출은 주로 해당 상가를 담보로 하는 대출입니다. 이 대출은 상가의 가치, 임대 수익률,매수 인의 신용도 등을 종합적으로 평가하여 이루어집니다. 이 과정에서 매수 인이 상가 임대 사업자로 등록할 예정이라는 점이 긍정적으로 작용할 수 있으나, 사업자 등록증 자체가 대출 실행의 필수 전제 조건은 아닐 수 있습니다. 대출 실행 시점에 임대 사업자 등록을 요구할 수도 있습니다.결론적으로, 상가를 매매하기 전에는 해당 상가 주소로 임대 사업자 등록을 할 수 없습니다. 대출을 위해 사업자 등록증이 필요하시다면, 상가 매매 후 임대 사업자 등록을 진행하시거나, 다른 업종으로 먼저 사업자 등록을 하는 방법을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 후자의 경우 상가 매매 대출과는 직접적인 관련이 없을 수 있으니, 금융기관과 충분히 상담해 보시는 것이 가장 중요합니다.
부동산
Q. 농지전용허가 관련 해석 질의 드려봅니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다."농지 법' 제 2 조에 따르면, '농지 전용'이란 농지를 농작물 경작이나 다년생 식물 재배 등 농업 생산 또는 농지 개량 외의 용도로 사용하는 것을 의미합니다.즉, 농지가 본래의 농업 적 기능을 상실하고 다른 목적으로 사용될 때 농지 전용 허가가 필요하게 됩니다.농업 생산 활동이 농지 전용 허가 대상인지 여부 ==>결론부터 말씀드리면, 농작물의 경작이나 다년생 식물의 재배 등 농업 생산 활동은 농지 전용 허가 대상이 아닙니다."농지법' 제 2 조 제 1호에서 '농 지'를 정의할 때, 지 목과 관계없이 농작물 경작이나 다년생 식물 재배에 이용되는 토지를 포함한다고 명시하고 있습니다.농지 전용은 바로 이러한 농업 생산 활동 '외의' 용도로 사용하는 경우에 해당합니다. 따라서 농업 생산을 위한 본래의 용도로 농지를 사용하는 것은 농지 전용에 해당하지 않으며, 별도의 허가가 필요하지 않습니다.전신주 설치에 따른 전기 공급 부지가 농지 전용 허가 대상인지 여부 ==> 전신주 설치와 같이 농업 생산을 증진 시키기 위한 시설의 경우, 상황에 따라 농지 전용 허가 대상 여부가 달라질 수 있습니다.원칙적으로 농지 전용에 해당할 수 있습니다.전신주 설치는 토지의 형질을 변경하고, 해당 부지가 더 이상 농업 생산에 직접적으로 사용되지 않게 되므로,"농지법"상 '농지 전용"에 해당할 가능성이 있습니다. 농지 전용 농지 위에 건축물이나 시설물을 설치하여 농지로서의 기능을 상실하게 하는 행위를 포함합니다.농업용 시설의 예외 :다만,"농지 법 시행령"에서는 농업 생산에 직접적으로 필요한 시설물에 대해서는 농지 전용 허가 없이 설치할 수 있도록 예외를 두는 경우가 있습니다. 예를 들어, 농업용 창고, 농 막, 축사 등 농업 생산에 직접적으로 필요한 시설은 일정 요건을 갖추면 농지 전용 허가 없이 설치가 가능합니다. 전신주가 농업용 전기 공급을 위한 필수적인 기반 시설이라면, 이러한 농업용 시설의 범주에 포함될 여지가 있습니다.전기 사업 법과의 관계 :전기 공급은 "전기 사업 법 "에 따라 한국 전력 공사 등 전기 사업자가 담당하며, 전신주 설치는 해당 법률과 관련 규정에 따라 진행됩니다.실무 적 판단 :소규모의 전신주 설치는 농지 전체의 농업 적 기능을 크게 저해하지 않는다고 판단될 경우, 별도의 농지 전용 허가 없이 진행될 수도 있습니다.하지만 이는 사안 별로 지자체의 판단이나 관련 부서의 유권 해석이 필요할 수 있습니다. 특히, 전신주 설치가 토지의 형질 변경을 수반하거나, 상당한 면적을 차지할 경우 농지 전용 헉 또는 농지 전용 신고 대상이 될 가능성이 높습니다.결론적으로 정확한 판단을 위해서는 해당 농지의 위치, 설치하려는 저신 주의 규모, 그리고 전기를 공급 받는 농업 시설의 종류 등을 명확히 하여 관할 시.군.구청의 농지 담당 부서나 한국 전력 공사에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.
부동산
Q. 6.27 부동산 정책에서 질문이 있는데요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이번 6.27 부동산 정책은 주로 투기 수요를 억제하고 실 수요자 중심의 주택 시장을 만들기 위해 발표되었습니다. 그 핵심 내용 중 하나가 바로'주택담보대출을 이용한 주택 구입 시 6개월 내 실 거주 의무'입니다.수도권 주택 담보 대출 한도 제한 :수도권 지역의 주택 담보 대출(주담대) 한도는 6억 원으로 제한됩니다.6개월 내 실 거주 의무 :가장 중요한 부분입니다. 대출을 받아 주택을 구입하는 경우, 해당 주택에 6개월 이내에 전입 하여 실제 거주해야 하는 의무가 발생합니다. 이는 사실 상'갭 투자'를 차단하려는 목적이 크다고 볼 수 있습니다.만약 1채의 집을 보유하고 있는 상태에서 추가 주택 구입 시, 추가 주택 취득 후 6개월이내 전입 의무가 있는 것 인지요?==>네, 만약 현재 1채의 집을 보유하고 계신 상태에서 추가 주택을 구입하실 때 주택 담보 대출을 이용하신다면, 새로 구입하시는 주택에 대해 6개월 이내 전입 의무가 발생합니다. 이 정책은 대출을 통한 주택 구입 시'실 거주'를 원칙으로 하기 때문에, 기존 주택 보유 여부와 관계없이 대출을 활용하여 추가 주택을 구입하는 경우에도 적용됩니다.이 정책은 주택을 투자 목적으로 매입하고 전세를 놓는 방식으로 시세 차익을 얻는 갭 투자를 막기 위한 조치이므로, 대출을 받아 집을 사는 모든 경우에 실 거주 의무를 부과하기 때문에 이해를 하시고 결정해야 할 사항입니다.
부동산
Q. 혼인신고전 가족간 전세대출 질문입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.가족 간 전세 계약은 원칙적으로 가능하지만, 전세 대출을 받는 경우에는 몇 가지 주의할 점이 있습니다. 특히 부모와 자식 간의 전세 계약은 법원 판례 상 대항 력을 인정하지 않는 경우가 많아, 대출 기관에서 정상적인 임대차 계약으로 보지 않을 수 있습니다.이러한 이유로 남자친구 어머님 아파트에 전세 대출을 받기 어려울 수 있으며, 그래서 본인의 명의로 대출을 받으시려는 것으로 이해됩니다.혼인신고 후 전세 대출 유지 관련 ==>본인의 명의로 전세 대출을 받으신 후 혼인신고를 하시면,대출 유지에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 정부 지원 대출(예 :버팀목 전세 대출)의 경우, 대출 신청 시점과 연장 또는 갱신 시점에 부부 합 산 소득, 자산, 무 주택 요건 등을 다시 심사하게 됩니다.대출 연장 / 갱신 시 문제점 발생 가능성 :혼인신고를 하게 되면 부부는 1세대로 간주됩니다. 만약 남자친구 (예비 배우자)가 주택을 소유하고 있거나, 부부 합산 소득 또는 자산이 해당 대출 상품의 기준을 초과하게 되면, 대출 연장이나 갱신이 어려워질 수 있습니다.버팀목 전세 대출 예시 :버팀목 전세 대출의 경우, 혼인신고를 하면 남편이 거주 중인 전세 집과 본가의 전세 집 이 모두 1세대 소유 주택으로 계산되어 대출 조건과 충돌할 가능성이 있습니다.혼인신고로 인한 세금 불이익(결혼 페널티)==>혼인 신고를 하게 되면 세금 및 각종 혜택 측면에서 불이익이 발생할 수 있는데, 이를 흔히 '결혼 페널티' 라고 부르기도 니다. 특히 부동산 관련 세금에서 이러한 차이가 두르러 집니다.주택 취득세 증가 :혼인신고 전에는 본인과 남자친구 각자 1주택을 보유한 것으로 간주되지만, 혼인 신고 후에는 1가구 2주택이 됩니다. 만약 여기에 주택을 하나 더 취득하게 되면 취득세 중과 세율이 적용되어 세금 부담이 크게 늘어날 수 있습니다.조정 지역의 경우 1주택은 1~3%의 취득 세율이 적용되지만, 2주택은 8%, 3주택은 12%로 늘어납니다.종합 부동산 세, 양도 소득 세,주택 임대 소득세: 이 세금들 또한 혼인신고를 하지 않은 미혼 상태가 유리한 경우가 많습니다.각종 지원 혜택 감소 :1인 가구일 때 받던 혜택이나 절세 비율이 부부다 되면 2배가 아닌1.5배에 그치는 경우가 있어, 정상적으로 혼인 신고를 하는 부부가 미혼보다 혜택이 줄어든다고 느낄 수 있습니다.결론적으로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하셔서 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다.