안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 일반 토지에서 집을 짓기 위해서는 허가가필요한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반 토지에 집을 짓기 위해서는 허가와 신고가 있습니다.일반 토지에 집을 지을 때 허가가 필요한가요? 일반 토지에 집을 짓기 위해서는 원칙적으로 허가가 필요합니다. 모든 건축 행위는 착수하기 전에 신고 또는 허가를 받아야 합니다.소규모 개발을 할 때는 개발 행위 허가가 필요하며, 농지에 집을 짓는 경우는 농지 전용 허가, 산지에 집을 짓는 경우는 산지 전용 허가를 받아야 합니다.일정 규모 이하의 소규모 건축물( 예: 바닥 면적 M2 이하 소형 건축물 또는 200M2 미만) 의 경우 건축 '신 고'로 건축 '허 가'를 대체할 수 있는 경우도 있습니다. 보통 시골에 짓는 집이 이에 해당될 수 있습니다.토지의 종류와 집을 지을 수 있는 조건 토지는 사용 목적에 따라 다양한 지 목으로 구분됩니다. 우리가 흔히 집을 지을 수 있는 땅은 지 목이 '대지(垈)인 경우입니다. 지 목이 대지가 아니더라도 집을 지을 수 있는 경우가 잇습니다. 예를 들어, 지적 공부 상 잡종 지나 임야 등으로 되어 있어도 토지 형질 변경 등의 일정한 요건을 갖추면 주택을 지을 수 있는 대지로 만들 수 있습니다.농지나 산지에 집을 짓는 것이 바로 이러한 경우에 해당하며, 앞서 말씀드린 농지 전용 허가 또는 산지 전용 허가를 통해 가능해집니다.산지 개간 도 허가가 필요한가요?산지를 개발하거나 개간하는 행위는 자기 산이라 하더라도 함부로 할 수 있으며 별도의 허가를 받아야 합니다.산지를 농지(전,답,과수원 등)로 바꾸기 위해서는 '산지 개간 허가'가 필요합니다.산지 개간 절차는 개간 적지 여부 허가,개간 허가 신청, 개간 완료 신고 등의 단계를 거칩니다.중요한 점은 산지를 농지가 아닌 다른 용도(예: 집이나 창고 등)로 바꾸기 위해서는 '산지 전용 허가'를 바꾸기 위해서는 '산지 전용 허가'를 따로 받아야 한다는 것입니다. '산지 개간 허가'와 '산지 전용 허가'는 전혀 다른 인 허가 사항입니다.결론적으로 토지에 집을 짓는 과정은 토지의 종류와 상태, 그리고 건축물의 규모에 따라 필요한 절차와 허가가 달라지므로, 사전에 관할 지자체나 전문가와 상담 후 진행하는 것이 중요합니다.
Q. 조선산업을 성장시키려는 가장 큰 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.조선은 코로나 19로 인한 '팬데믹'의 직격탄을 맞았었습니다. 조선은 대형 건조 설비를 필수적으로 갖추어야 하기 때문에 자본 집약적 산업입니다. 그래서 조선업은 급작스러운 시장 환경 변화에 취약합니다. 또 해운,선박 엔진, 석유와 가스 등에 에너지 운송 등 전 후방 산업과 연계돼 있어, 한 번 투자가 이뤄진 후에는 시장 변화에 사실상 속수무책이라고 할 수 있습니다. 2024년 반기 기준 한화 오션, 삼성 중공업, HD 현대 중공업 3개 회사의 수주 잔고가 약 108조 원을 넘겼습니다.조선 산업이 최근 다시 주목 받으며 성장 시키려는 움직임이 나타나는 데에는 여러가지 이유가 있습니다. 주요 요인들은 다음과 같습니다.선박 교체 주기의 도래 및 환경 규제 강화 : 전 세계적으로 선박의 경제적 수명이 다가오면서 새로운 선박으로 교체해야 할 시기가 임박했습니다. 또한 국제 해 사 기구(IMO)등에서 선박 배출 가스에 대한 환경 규제를 강화하면서 친환경, 고효율 선박의 수요가 증가하고 있습니다.이는 기존 선박을 대체할 신규 선박 발주로 이어져 조선업의 성장을 견인하고 있습니다.해상 물동량 증가 및 운임 상승 : 세계화와 무역 자유화로 인해 상품 및 서비스의 국경 간 이동이 늘면서 해상 운송 수요가 꾸준히 증가해 왔습니다. 특히 팬 데믹 이후 재 택 근무 확산 등으로 가전, 가구 교체 수요가 늘면서 컨테이너 물동량이 회복되고 운임이 급등하기도 했습니다. 이러한 물동량 증가는 신규 선박 발주 수요를 자극하는 요인이 됩니다.에너지 전환에 따른 특수 선 수요 증가 : 최근에는 액하 천연가스(LNG) 운반선 등 에너지 운송을 위한 특수 선 수요가 폭발적으로 증가하고 있습니다. 특히 러시아~우크라이나 전쟁 이후 유럽의 LNG 수요가 늘면서 대규모 LNG선 발주가 이루어 지고 있으며, 이는 고부가가치 선박 건조 능력이 뛰어난 한국 조선업에 유리하게 작용하고 있습니다.기술 경쟁력 및 지정 학적 이점 : 우리나라 조선업은 오랫동안 축적된 기술력과 숙련된 인력, 그리고 근거리에 일관화 제철소와 풍부한 부동 항을 보유한 지정학적 이점을 바탕으로 세계적인 경쟁력을 갖추고 있습니다. 특히 고부가가치 선박 분야에서는 우위를 점하고 있어 수익성 확보에 유리한 상황입니다.이러한 요인들로 인해 조선 산업은 단기적인 경기 불확실성에도 불구하고 장기적으로는 호황 국면에 접어드는 " 빅 사이클"이 시작 될 것으로 전망하는 시각도 있습니다.결론적으로 조선 산업은 단순히 오래된 산업이 아니라 환경 변화와 에너지 전환,해상 물동량 증가 등 다양한 요인과 맞물려 새로운 성장 기회를 맞이하고 있다고 볼 수 있습니다. 특히 기술 경쟁력을 바탕으로 고부가가치 선박 시장을 선점하려는 노력이 계속될 것으로 예상됩니다.
Q. 게스트하우스는, 조용한 공간으로 볼 수 없는건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.게스트 하우스는 보통 샤워실, 주방, 화장실 등을 공용으로 사용하며 침실도 여러 명이 함께 사용하는 경우가 많아 저렴한 가격으로 이용할 수 있다는 특징이 있습니다. 게스트 하우스 의 장점은 비교적 저렴한 가격, 다양한 사람들과의 만남, 다양한 정보 공유와 투 어, 다양하고 개성 넘치는 게스트 하우스라 할 수 있습니다. 게스트 하우스의 불편한 점은 저렴한 만큼 공동 시설의 불편함, 판매 중인 음식 재료들이 법의 사각지대에 있을 수 있습니다.이러한 특성 때문에 많은 사람들과 교류하고 파티나 이벤트를 즐기는 분위기를 떠올리기 쉽습니다. 게스트 하우스 운영의 핵심 요소 중 하나가 '사람'이라는 이야기도 있을 정도입니다.하지만 모든 게스트 하우스가 시끌벅적한 분위기인 것은 아닙니다. 게스트 하우스에 따라서는 조용한 활동만 가능하도록 하거나 기본적인 이용 규칙을 설정하여 차분한 분위기를 유지하려고 노력하는 곳 들도 있습니다. 만약 조용한 분위기를 원하신다면, 예약 전에 해당 게스트 하우스의 후기나 안내 문을 꼼꼼히 확인하여 숙소의 분위기나 규칙을 파악하시는 것이 좋습니다. '휴식'이나 '힐 링'에 초점을 맞춘 곳이라면 보다 조용하게 이용하실 수 있을 것입니다.좀 더 조용한 곳을 원하신다면, '독 채' 게스트 하우스를 사용하시면 됩니다. 이는 여러 명이 함께 사용하는 일반적인 게스트 하우스와 달리 사적인 공간을 온전히 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 실제로 제주, 부산, 서울, 춘천 등 여러 지역에서 독 채 형태의 게스트 하우스나 유사한 숙소를 찾아볼 수 있습니다.결론적으로, 일반적인 게스트 하우스는 공용 공간 사용으로 인해 조용하지 않을 수 있지만, 숙소의 성격이나 규칙에 따라 조용한 이용이 가능한 곳도 있습니다. 또한, '독 채 '형태의 게스트 하우스는 다른 사람들과 분리된 공간에서 조용하고 편안하게 머무를 수 있는 선택지가 될 수 있습니다.
Q. 빌라나 오피스텔은 전세가랑 매매가가 거의 비슷하던데요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.요즈음에는 전세 금액을 정할 때는 보증 보험 가입 여부가 가능한 금액 까지를 정하고 있습니다. 빌라나 오피스텔의 전세 가와 매매 가가 거의 비슷하거나 전세 가가 더 높은 경우에 대해 염려가 될 수 있습니다.말씀하신 것처럼 빌라나 오피스텔의 경우 아파트와 달리 매매 가와 전세 가의 차이가 크지 않은 경우가 많습니다. 매매 가가 1억 5천~1억 7천 인데 전세 가가 1억 5 천만 원이라면, 이는 매매가 대비 전세가 비율이 매우 높은 상황입니다. 이러한 상황을 '깡통 전세'의 위험이 있다고 말합니다.깡통 전세는 주택의 매매 가격보다 전세 보증금이 훨씬 높거나 거의 비슷한 경우를 의미합니다. 만약 집주인이 주택 담보 대출을 받았다면, 대출금과 전세 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 실제 가치를 초과할 가능성이 높아집니다.전세 대출이 나온다는 사실 만으로는 깡통 전세의 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 전세 대출은 은행이 세입 자의 신용과 계약 내용을 보고 대출을 실행하는 것이지, 해당 주택의 안정성을 완벽하게 보증하는 것은 아닙니다.은행이 전세 대출 심사 시 주택의 선 순위 채권(집주인의 대출 등)을 확인하긴 하지만, 전세 보증금 전액을 안전하게 돌려받을 수 있는지 까지 보장해 주는 것은 아닙니다.따라서 말씀 하신 분이 어떤 점을 확인해야 하는 지를 살펴보면 등기부 등본 확인, 매매가 대비 전세가 비율 확인, 주택 도시 보증 공사나 서울 보증 보험의 전세 보증금 반환 보증 가입이 가능한지 미리 확인해 보세요 . 보증 가입이 어렵다면 그만큼 위험한 주택일 가능성이 높습니다. 그리고 집주인의 국세, 지방세 체 납 여부를 확인해서 세금 체 납이 많으면 경매 시 보증금 보다 우선 변제 될 수 있습니다.꼼꼼히 따져 보시고 결정하시길 바랍니다.
Q. 전송관 주위에 거주히면 보상금이 나오나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.고압 선로는 전력을 고압으로 운반하는 전기 선으로, 전기를 생산하는 발전소에서 소비 처까지 전력을 공급하기 위해 사용됩니다. 일반적으로 주거 지역이나 산업단지, 상업 지역 등에서 세로로 나란히 설치되어 전기를 전송합니다. 송전탑은 고압의 송전 선을 이어서 설치하기 위해 높게 세운 철 탑입니다. 글라 이더, 경 비행기,헬리콥터 등 항공기와 충돌 사고를 방지하기 위해 송전탑은 보통 시인 성이 높은 색으로 도색 하며, 송전 선 위 공 모양의 장치와 자체 점멸등을 통해 보호 하기도 합니다.고압 전송 선로나 송전탑 주변에 거주한다고 하여 무조건 보상금이 지급 되는 것은 아닙니다.보상금은 보통 국가나 공공 기관이 공익 사업을 위해 토지 등을 수용하거나 사용할 때 발생하며, 재산 상의 손실에 대해 지급됩니다.송전 선로와 관련하여 보상금이 지급되는 경우는 다음과 같은 경우가 일반적입니다:토지 수용 또는 사용 : 송전 선로나 송전탑을 건설하기 이해 해당 부지의 토지를 수용하거나 수용하는 경우, 해당 토지 소유주에게 보상금이 지급됩니다.지상 권 설정 : 송전 선로가 토지 위를 지나가면서 토지 사용에 제약이 발생하는 경우, 토지 소유주에게 지상 권 설정에 대한 보상이 지급 될 수 있습니다.직접 적인 피해 발생 : 송전 선로 건설이나 운영으로 인해 재산이나 농작물 등에 직접적인 피해가 발생한 경우, 해당 피해에 대한 보상이 논의 될 수 있습니다.단순히 고압 전송 선로 근처에 거주한다는 이유 만으로는 보상 대상이 되지 않는 경우가 많습니다. 다만, 과거에 특정 송전 선로 건설 사업과 관련하여 주민 지원 사업의 일환으로 일부 보상이 이루어진 사례가 있을 수 있으며, 이는 해당 사업의 계획과 지역적 특성에 따라 다를 수 있습니다.따라서, 거주하시는 아파트 근처의 고압 전송 선로와 관련하여 보상 가능성이 있는지, 있다면 어디에 신청해야 하는 지에 대한 가장 정확한 정보는 해당 송전 선로를 설치하고 운영하는 기관, 즉 한국 전력 공사(한 전)에 직접 문의하시는 것이 좋습니다.