안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 아파트 경매와 오피스텔 경매 할때 어떤 차이가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트와 오피스텔은 주거 용으로 사용될 수 있다는 공통점이 있지만, 법적인 성격이나 시장 특성에서 차이가 발생합니다.법적 성격 및 용도 : 아파트 :주택 법의 적용을 받는 공동 주택입니다. 기본적으로 주거 목적으로 건축 되며, 주택 관련 법규의 적용을 받습니다.오피스텔 :건축 법의 적용을 받는 업무 시설입니다. 주거 용으로 사용되는 경우도 많지만, 법적으로는 사용되는 경우도 많지만, 법적으로는 업무 시설로 분류됩니다. 이 때문에 주택이 아닌 상업용 부동산으로 취급될 수 있습니다.세금 :취득세 :오피스텔은 업무 시설로 분류되어 아파트보다 높은 취득 세율이 적용될 수 있습니다.재산 세 : 주거 용으로 사용 하더라도 오피스텔은 업무 시설 세율이 적용될 수 있어 아파트보다 재산세 부담일 클 수 있습니다.양도 소득세 :오피스텔을 주거 용으로 사용했더라도 , 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 별도의 요건을 충족해야 합니다. 아파트는 일반적으로 주택 관련 세제 혜택을 받기 용이합니다.시장 특성 및 가격 변동성 :아파트 :주거 수요가 꾸준하고 시장 가격 변동성이 비교적 안정적인 편입니다. 경매 시장에서도 인기가 많아 낙찰가 율이 높게 형성되는 경향이 있습니다.오피스텔 :아파트에 비해 감가 상각이 심할 수 있으며, 시장 가격 변동성이 더 클 수 있습니다.경매 절차 및 난이도 :아파트 :권리 관계가 비교적 명확한 경우가 많아 초보자가 접근하기 용이 하다는 의견도 있습니다. 하지만 인기가 많아 경쟁이 치열할 수 있습니다.오피스텔 :임대 수익을 목적으로 하는 경우가 많아 임차인 현황이나 관리비 체 납 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 권리 분석이 아파트보다 복잡한 수 있어 주의가 필요합니다.어떻게 매매하는 것이 좋을 까요? ===>아파트와 오피스텔 중 어떤 것을 경매로 매입하는 것이 좋을 지는 본인의 목적과 상황에 따라 달라집니다. 실 거주 목적 :실 거주를 생각하신다면 아파트가 주거 환경이나 세제 측면에서 유리한 경우가 많습니다. 특히 소형 아파트(꼬마 아파트)는 불황에도 강한 편이라는 분석도 있습니다.투자 목적(임대 수익) : 임대 수익을 목적으로 한다면 오피스텔도 고려해 볼 수 있습니다. 아파트보다 초기 투자 금이 적게 들 수 있으며, 역세권 등 입지가 좋은 오피스텔은 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다. 하지만 공실 위험이나 관리비 문제 등을 신중하게 검토해야 합니다.투자 목적 (시세 차익):시세 차익을 노린다면 아파트가 더 적합할 수 있습니다. 오피스텔은 아파트에 비해 시세 상승 여력이 제한적일 수 있기 때문입니다.결론적으로, 어떤 부동산을 선택하시든, 경매로 매입하기 전에는 반드시 해당 물건의 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 확인 등을 철저히 하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 신정부 출범 이후 3000선 돌파했다는데 왜 민주당이 집권하면 집값 증시 다 오르나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 및 증시 변동 요인과 정치의 관계===>최근 코스 피 3000 선 돌파와 ' 신 정부 효과' :최근 코스 피가 3000 선을 돌파한 것은 여러 요인에 복합적으로 작용한 결과로 보입니다. 새로운 정부 출범 이후 정책 기대감이나 시장 심리 변화 등이 영향을 줄 수 있으며, 이를 '허니문 랠리' 라고 표현하기도 합니다.하지만 주가 지수 변동은 국내외 경제 상황, 기업 실적, 금리, 환율 등 다양한 거시 경제 지표와 시장 참여자들의 심리에 의해 복합적으로 결정됩니다.'민주당 집권 시 집값 / 증시 상승'에 대한 인식: 일각에서는 과거 특정 시기의 경험을 바탕으로 민주당 정부 시기에 집값이나 증시가 상승하는 경향이 있다는 인식이 있습니다. 이는 하나의 '밈(meme)'처 럼 회자되기도 합니다.하지만 특정 정당의 집권 만으로 집값이나 증시의 상승 또는 하락을 단정하기는 어렵습니다. 부동산 시장이나 주식 시장은 해당 정부의 정책 뿐만 아니라 다음과 같은 다양한 요인에 의해 영향을 받기 때문입니다.===>국내외 경제 상황 :글로벌 경기 변동, 주요 국의 경제 정책 변화 등이 큰 영항 을 미칩니다.정부의 경제 정책 : 금리 정책(한국은행), 재정 정책(정부의 예산 집행), 부동산 정책(공급 , 규제 등)등 구체적인 정책 내용이 중요합니다.수급 요인 :부동산의 경우 주택 공급량과 수요 량, 증시의 경우 기업의 실적과 투자자들이 매수/매도 심리 등이 직접적인 영향을 줍니다.수급 요인 : 부동산의 경우 주택 공급량과 수요 량 , 증시의 경우 기업의 실적과 투자자들의 매수 / 매도 심리 등이 직접적인 영향을 줍니다.시장 심리 및 기대감 :미래에 대한 낙관론이나 비관론이 시장 움직임에 반영됩니다.정치와 시장의 관계에 대한 분석 ===>정치적인 상황이나 특정 정당의 집권이 시장에 영향을 미치는 것은 사실입니다. 정부의 정책 방향이나 규제 변화에 대한 기대감이 시장 참여자들의 투자 결정에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 그러나 이는 특정 정당의 이름 자체보다는 그 정당이 추진하는 구체적인 정책 내용과 당시의 경제 환경이 더 중요한 요인으로 작용한다고 볼 수 있습니다.일부 분석에서는 특정 정당 집권 시기의 시장 상승이 단순히 우연의 일치이거나, 다른 경제적 요인들이 동시에 작용한 결과일 수 있다는 의견도 제시됩니다.결론적으로, 특정 정당의 집권이 집값이나 증시 상승을 직접적으로 '야기 한다'고 단정하기보다는, 다양한 경제적, 사회적 요인들이 복합적으로 작용하는 가운데 정치적 상황도 하나의 변수로 영향을 미친다고 이해하는 것이 더 정확할 것 같습니다.
부동산
Q. 건물주가 되면 아무일도 안하고 살아도 되나요??
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.건물주가 되면 아무 일도 안 해도 될 까요? ==>건물주가 되면 임대료 수입이 발생하지만, 이는 '아무 일도 안 하고' 얻는 소득과는 조금 다릅니다. 건물 관리는 생각보다 손이 많이 가는 일일 수 있습니다. 세입 자 관리, 건물 유지 보수, 세금 신고 등 신경 써야 할 부분들이 많습니다. 세금 신고 등 신경 써야 할 부분들이 많습니다. 물론 관리인을 두거나 전문 업체에 맡길 수도 있지만, 이 또한 비용일 발생하고 전반적인 관리는 건물주가 책임져야 합니다.건물주로서의 책임과 의무 : 건물주에게는 여러 가지 책임과 의무가 따릅니다. ==>건물 유지 및 관리 :건물이 안전하고 쾌적하게 유지되도록 관리해야 할 책임이 있습니다. 노후 된 시설을 수리하거나 보수하는 등의 일이 포함됩니다. 세입 자 관련 의무 :세입 자의 권리를 보호해야 할 의무가 있습니다. 예를 들어, 상가 임대차의 경우 세입 자가 권리 금을 회수하려 할 때 건물주가 이를 부당하게 방해하면 법적인 책임을 질 수 있습니다. 또한 임대차 계약에 따른 의무를 성실히 이해해야 합니다.세금 납부 : 건물 취득 시 발생하는 취득세, 보유 기간 동안의 재산세, 임대 소득에 대한 소득세 등 다양한 세금을 납부해야 합니다.법규 준수 :건축 법, 소방 법 등 건물과 관련된 다양한 법규를 준수해야 합니다.건물주가 되기 위한 조건과 준 지 ===>자금 확보 : 가장 중요한 부분은 자금입니다. 건물을 매입하기 위한 자기자본과 대출 계획이 필요함, 취득세, 등록세,재산세 등 부대 비용도 고려해야 합니다. 소액으로 시작할 수 있는 경우도 있지만, 일반적으로는 큰 자금이 필요합니다.부동산 시장 이해:어떤 건물을 매입할 지, 해당 지역이 임대 수요는 어떤지 등 부동산 시장에 대한 충분한 이해와 분석이 필요합니다.법률 및 세금 지식 :임대차 관련 법규, 세금 관련 지식 등을 미리 알아두는 것이 좋습니다.관리 계획 수립 :직접 관리할지, 관리 업체를 이용할지 등 건물 관리 계획을 세워야 합니다.수익은 정말 아마 일도 안하고 들어올까요? ===>건물에서 발생하는 임대료 수입은 주요 수익 원이 될 수 있습니다. 하지만 앞서 말씀드린 것처럼 관리, 유지 보수, 세금, 대출 이자 등 지속적으로 지출되는 비용이 있기 때문에 순수 익을 계약해야 합니다. 또한 공실 이 발생하거나 예상치 못한 수리 비용일 들 수도 있어 수익이 항상 일정하게 보장되는 것은 아닙니다. 따라서 '아무 일도 안하고 ' 수익이 계속 들어 온 다기 보다는, 꾸준한 관리와 투자가 필요한 자산이라고 보는 것이 더 현실적입니다.
부동산
Q. 무주택자격이 너무 헷갈려요 도와주세요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 청약 시 무 주택 세대 구성원 판단 기준 :주택 청약에서 무 주택 여부를 판단할 때, 세대 구성원 전체의 주택 소유 여부를 확인합니다.이때, 주민등록 등본에 함께 기재된 세대 원들이 포함됩니다.유 주택 부모님과 함께 거주하는 경우 : 부모님께서 주택을 소유하고 계시더라도, 자녀가 무 주택 자로 청약 신청이 가능한 경우가 있습니다. 특히 부모님의 연세가 만 60세 이상인 경우, 자녀는 무 주택 자로 간주 될 수 있습니다만 60세 이상 직계 존 속 (부모님, 조 부모님 등)이 주택을 소유한 경우 :자녀는 무 주택 자로 청약 신청이 가능합니다. 다만, 이 경우 부양 가족 가점은 받을 수 없습니다.만 60세 미만 직계 존 속이 주택을 소유한 경우 :일반적으로 자녀가 무 주택 자로 인정받기 위해서는 세대 분리가 필요할 수 있습니다.말씀하신 분의 어머니께서 만 65세 이시므로, 어머니께서 유 주택 자 이시더라도 본인은 무 주택 자 이시더라도 본인은 무 주택 자로 간주되어 청약 신청이 가능할 것으로 보입니다. 따라서 어머니께서 세대 주이시고 함께 등본에 기재되어 있더라도, 무 주택 자격을 위해 반드시 세대 주를 변경하거나 세대 분리를 해야 하는 것은 아닐 가능성이 높습니다.판단 기준 시점 :세대 구성원의 무 주택 여부 및 세대 구성 관계는 '입주자모집공고일'을 기준으로 판단합니다.따라서 청약을 신청하려는 주택의 입주자모집공고일을 확인하는 것이 중요합니다.결론적으로 , 어머니께서 만 60세 이상이기 때문에 본인은 무 주택 자격으로 청약 신청이 가능할 것으로 판단됩니다. 세대 주 변경이나 세대 분리가 무 주택 자격 자체에 필수적인 조건은 아닐 수 있습니다.
부동산
Q. 전셋집 구할 때 자금출처가 문제 되나요? 만약 있다면 증명할 수 있는 증빙자료는 뭐가 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전 셋 집 구할 때 자금 출처 조사가 문제될 수 있나요? :법적으로 전세 자금 자체에 대해 자금 출처 소명을 요구하는 명확한 규정은 현재 없습니다. 하지만 7~8억 원이라는 금액은 상당히 큰 자산의 이동으로 볼 수 있기 때문에, 세무 당국에서 자금이 출처에 대해 소명을 요구할 가능성이 있습니다.특히 소득이나 기존 자산 규모에 비해 전세금이 크다고 판단할 경우, 자금의 출처가 불분명하거나 증여 등으로 의심될 대 좌가 이루어 질 수 있습니다.일반적으로 자금 출처 조사는 일정 금액 이상의 재산을 취득하거나 채무를 상환할 때 이루어지는데, 연령별로 기준 금액이 다릅니다.40세 이상의 경우 초액 3억 원, 채무 상환을 포함하면 4억 원을 초과할 때 조사 대상이 될 수 있습니다. 7~8억 원의 전세금은 이 기준을 훨씬 넘어서기 때문에, 자금 출처를 명확히 소명할 준비를 하시는 것이 좋습니다.자금 출처를 증명할 수 잇는 증빙 자료는 무엇인가요? ===>만약 자금 출처 소명 요구를 받으신다면, 해당 자금이 어디에서 나왔는지 객관적인 증명할 수 있는 자료들을 제출해야 합니다. 주요 증빙 자료는 다음과 같습니다.소득 관련 자료 :근로소득원천징수영수증사업 소득 증명원종합 소득세 신고서 등자산 처분 관련 자료 :기존 부동산 매매 계약서 및 등기부 등본주식, 펀드 등 금융 자산 매각 내역기타 주식 처분 관련 서류대출 관련 자료 :금융기관 대출 확인서개인 간 차용증(이자 지급 내역 등 증 빙 필요)기타 자금 출처 자료 :상속세 또는 증여세 신고서(이미 세금을 납부한 경우)퇴직금, 보험금 수령 내역기타 자금의 원천을 객관적으로 증명할 수 있는 서류세무 당국은 제출된 자료를 바탕으로 자금의 흐름과 출처를 확인하게 됩니다. 따라서 통장 거래 내역 등 금융 기록을 잘 관리하고, 자금 출처를 증명할 수 있는 서류들을 미리 준비해 두시는 것이 중요합니다.결론적으로, 7~8억이라는 금액은 자금 출처 조사 대상 기준에 해당될 가능성이 높으므로, 거래 전에 자금 출처를 명확히 파악하고 관련 증 빙 서류를 철저치 준비하시는 것이 안전합니다. 위에서 적은 대로 진행을 해보시고 부족하다 생각이 들면 세무 전문가를 통한 준비를 하셔도 됩니다.