안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 월세2년 계약후 재계약 해야되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 2년 계약 기간이 만료된 후, 세입 자에게 재계약 이 의무는 아닙니다. 계약 기간이 끝나기 전에 임대인과 세입 자 모두 아무런 의사 표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어 집니다.묵시적 갱신이란? :조건 : 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입 자는 계약 만료 2개월 전까지 계약 조건 변경이나 계약 해지에 대한 통지를 하지 않는 경우 발생합니다.효력 : 이전 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 봅니다.기간 :묵시적으로 갱신 된 임대차 계약의 존 속 기간은 2년으로 봅니다.묵시적 갱신 시 세입 자의 권리 :묵시적 갱신이 되면 임대인은 갱신 된 2년의 계약 기간을 보장해야 합니다. 하지만 세입 자는 묵시적 갱신 후에도 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지 통지 할 수 있습니다.임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하면, 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.이 점 때문에 묵시적 갱신은 세입 자에게 유리하다고 볼 수 있습니다.재계약의 경우 :묵시적 갱신과 달리 , 임대인과 세입 자가 계약 만료 전에 만나 새로운 계약 조건을 협의하여 다시 계약서에 서명하는 것을 재계약이라고 합니다.재계약은 임대료나 계약 기간 등 조건을 변경하고 싶거나, 계약 관계를 명확히 하고 싶을 때 주로 이루어집니다.결론적으로, 2년 계약 만료 후 재계약이 의무는 아니며, 특별한 의사 표시가 없으면 자동으로 2년 연장(묵시적 갱신)이 됩니다. 묵시적 갱신이 되더라도 세입 자는 원하면 언제든지 계약 해지를 통지하고 3개월 후 나갈 수 있는 권리가 있습니다.어떤 방식으로 진행할지는 본인의 상황과 임대인과의 관계, 그리고 앞으로의 계획에 따라 결정하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세를 빼서 나갔는데 전입신고 바로 해야되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전입 신고는 주민 등록 법에 따라 거주 사실을 신고하는 것으로, 대한민국 국민이라며 거주지를 이동한 날부터 14일 이내에 새로운 주거 지에 전입 신고를 해야 할 의무가 있습니다.특히 임대차의 경우, 전입 신고는 대항 력과 주택 임대차 보호 법에 따른 우선 변제 권을 갖추는 중요한 요건이 됩니다. 대항 력은 임차인이 주택의 인도(점유)와 전입 신고를 마치면 그 다음 날 오전 0시부터 발생하며, 주택이 다른 사람에게 양도 되거나 경매되더라도 새로운 소유자나 경락 인에게 임차 권을 주장할 수 있는 힘입니다. 우선 변제 권은 대항 력을 갖추고 임대차 계약서에 확정 일자를 받으면 발생하며, 주택이 경매나 공 매 될 때 보증금을 다른 채권자보다 우선하여 변제 받을 수 있는 권리입니다.본인은 이제 매매하신 집으로 가시기 때문에 임대차 계약의 대항력 이나 우선 변제 권은 해당되지 않지만, 전입 신고는 여전히 실제 거주지를 등록하는 중요한 행정 절차입니다.이사 기잔 중 전입 신고 방법 ===>중간에 3 주간 본가에서 지내시는 상황에서 전입 신고를 하실 수 있는 방법은 크게 두 가지로 생각해 볼 수 있습니다.전세 퇴거 후 즉시 본가로 전입 신고3주 후 매매한 집으로 바로 접입 신고각 방법의 고려 사항 ==>전세 퇴 거 후 즉시 본가로 전입 신고 :장점 :3 주간 실제 거주하시는 본가 주소로 주민등록이 되어 있어 법적으로 정확합니다. 주민 등록 법 상 실제 거주지에 전입 신고를 하는 것이 원칙입니다. 본가에서 지내는 동안 발생할 수 잇는 행정 적인 문제(우편물 수령, 각종 고지서 등)를 방지 할 수 있습니다.단점 :이사를 두 번 하는 것처럼 전입 신고도 두 번(본가로 한 번, 매매한 집으로 한 번)해야 하는 번거로움이 있습니다.3 주 후 매매한 집으로 바로 전입 신고:장점 :전입 신고를 한 번만 하면 되어 편리합니다.단점 :3주 동안 실제 거주지(본가)와 주민등록 상 주소(이전 전세 집)와 주민등록 상 주소(이전 전세 집)가 불 일치하게 됩니다. 이는 주민등록 법 상 위반이 될 수 있으며, 이 기간 동안 이전 주소 지로 중요한 우편물이 가거나 행정 처리 시 문제가 발생할 소지가 있습니다. 또한, 이전 전세 집에 새로운 세입 자가 전입 신고를 하면 본인의 전입은 자동으로 말 소 될 수 있습니다.결론적으로, 법적으로는 실제 거주지에 전입 신고를 하는 것이 원칙이므로, 3 주간 본가에 계시는 동안 본가로 전입 신고를 하는 것이 가장 정확한 방법입니다. 이후 매매하신 집으로 이사 하시면 다시 전입 신고를 하시면 됩니다. 약간의 번거로움은 있지만, 법적인 정확성과 행정 적인 안정성을 고려할 때 이 방법이 더 안전하다고 생각됩니다. 전입 신고는 정부 24 웹사이트를 통해 온라인으로도 가능하며, 신분증을 가지고 주민 센터를 방문하여 하실 수도 있습니다.
부동산
Q. 혼인신고전 배우자 1주택 소유시 신혼부부 청약 불이익 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.최근 청약 제도가 개편되면서 신혼부부 특별 공급 등에서 '결혼 페널티'를 완화하고 '결혼 메리트'를 부여하는 방향으로 바뀌었습니다.특히, 배우자가 결혼 전에 주택을 소유한 이력이 있더라도, 다른 배우자가 주택을 소유한 이력이 없다면 특별 공급 신청이 가능해진 부분이 있습니다. 하지만 이는 '과거 주택 소유 이력'에 대한 부분이며, 청약 신청 시점의 '현재 주택 소유 상 태'와는 다르게 적용될 수 있습니다.즉, 혼인신고를 하신 시점에 본인께서 주택을 소유하고 계시다면, 두 분이 이루는 세대는 '유 주택 세대'가 됩니다.일반 청약이나 대부분의 특별 공급은 청약 신청 시점에 세대 구성원 모두가 무 주택이어야 하는 자격을 요구합니다. 따라서 혼인신고를 내년 말 주택 처분 예정일보다 먼저 하신다면, 주택을 처분하시기 전까지는 유 주택 세대로 간주되어 무 주택 세대에게 주어지는 청약 기회(신혼부부 특 공 포함)에서 불이익을 받으실 수 있습니다.배우자 분께서 무 주택, 생애 최초 자격을 갖추고 계시더라도, 세대가 유 주택이 되면 배우자 분의 자격으로 청약을 신청하는 데 제약이 따를 수 있습니다.결론적으로, 청약 신청 시점에 무 주택 세대 자격을 갖추는 것이 중요합니다. 만약 신혼부부 특별 공급이나 일반 청약에서 무 주택 세대 혜택을 받고자 하신다면, 주택을 처분하여 세대 구성원 모두가 무 주택이 된 이후에 청약을 신청하시는 것이 유리할 것으로 보입니다. 정확한 청약 자격 요건은 모집 공고마다 다를 수 있으니, 관심 있는 단지의 입주자 모집 공고를 꼼꼼히 확인하시고, 필요하시다면 전문가와 상담해 보시는 것도 좋은 방법입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 여러분들은 시세 파악은 어떻게 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공인중개사들은 단순히 암기하는 것이 아니라, 다양한 방법을 통해 시장의 흐름과 개별 부동산의 가치를 종합적으로 판단하여 시세를 파악합니다. 주요 방법들은 다음과 같습니다.공인중개사의 부동산 시세 파악 방법 ===>공식 실거래가 정보 확인:가장 기본적이고 중요한 방법은 국토 교통 부 실 거래 공개 시스템을 확인하는 것입니다.활용 : 해당 지역 및 조건의 부동산이 실제로 얼마에 거래되었는지 확인합니다.주의 사항 : 실거래가는 계약 후 30일 이내에 신고되므로, 현재 시점의 정확한 시세와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.현장 방문 및 중개업소 네트워크 활용 :온라인 정보 만으로는 알 수 없는 현장의 분위기와 급매물 정보를 파악합니다. 주변 중개업소 방문 : 여러 곳 (최소 세 군데 이상)의 중개업소를 방문하여 해당 지역 전문가들의 의견을 듣고, 현재 나와 있는 매물의 가격대와 급매물 여부를 확인합니다.솔직한 정보 공유 : 경매 등 특정 목적의 시세 조사라면 솔직하게 목적을 밝히고 협조를 구하는 것이 더 나을 수 있습니다.유사 물건 비교 : 내 물건과 가장 유사한 위치, 환경, 평 수 구조의 최근 거래 내역을 우선적으로 확인하고, 없다면 인접 단지나 동으로 범위를 넓혀 비교합니다.시장 동향 및 매물 분석 :단순히 과거 거래가 뿐만 아니라 현재 시장 상황과 매물의 특성을 종합적으로 고려합니다.현재 매물 가격 :현재 시장에 나와 있는 매물 들 의 호가를 파악하여 매도 자들이 생각하는 가격 수준을 확인합니다.급매가 조사 :급하게 처분하려는 매물의 가격을 파악하여 시장의 하방 경직성이나 실제 거래 가능 가격대를 가늠합니다.부동산 특성 고려 :층 수, 방향, 내부 상태, 리모델링 여부, 조 망, 일조량 등 개별 부동산이 가진 특징이 시세에 미치는 영향을 평가합니다.거래량 확인 :해당 지역의 거래가 얼마나 활발하게 이루어지는지 파악하여 시장의 활성 도를 판단합니다.온라인 플랫폼 및 정보 활용:다양한 부동산 정보 필랫 폼과 커뮤니티를 통해 시세 정보를 얻고 분석합니다.부동산 앱 / 웹사이트:네이버 부동산, 직 방, 호갱노노 등 다양한 플랫폼에서 제공하는 시세 정보, 매물 정보, 단지 정보 등을 참고합니다.부동산 관련 블로그 / 유튜브 :전문가나 경험자들이 공유하는 시세 분석, 지역 정보를 통해 간접적으로 시장 상황을 파악하기도 합니다.결론적으로, 이처럼 공인중개사들은 공식적인 데이터와 현장의 생생한 정보, 그리고 시장 분석 능력을 결합하여 부동산 시세를 파악하고 있습니다. 말씀하신 분께서도 공인중개사 자격증을 준비하시면서 이러한 시세 파악 방법들을 익히신다면 큰 도움이 되실 것 입니다. 열심히 정보를 얻고 공부하여 부동산의 전문가로 거듭나시기를 응원합니다.
부동산
Q. 필립스 곡선은 어떤 경제적 관계를 설명하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.필립 스 곡선이란 경제학에서 실업률과 물가 상승률( 또는 명목 임금 상승률) 사이에 존재하는 단기적인 역이 관계를 나타내는 곡선입니다. 즉, 실업률이 낮으면 물가 상승률이 높아지고, 실업률이 높으면 물가 상승률이 낮아지는 경향이 있다는 것을 보여 줍니다.이러한 관계는 주로 노동 시장을 통해 설명이 됩니다. 실업률이 낮을 때 :경제가 활황이면 기업들이 사람을 더 많이 고용하려 합니다. 일할 사람을 구하기 어려워지면 노동자들은 더 높은 임금을 요구할 수 있게 되고, 기업은 인건비 상승 분을 제품 가격에 반영하여 물가가 오르게 됩니다.실업률이 높을 때 : 경기가 침체되어 실업률이 높으면 일자리를 구하기 어렵습니다. 노동자들은 임금 인상을 요구하기 어렵고, 기업들은 인건비를 낮추거나 동결하는 경향이 있습니다. 이는 생산 비용 감소로 이어져 물가 상승률이 둔화되거나 하락할 수 있습니다.이처럼 필립스 곡선은 정부나 중앙은행이 경제 정책을 결정할 때 중요한 참고 자료가 됩니다. 예를 들어, 실업률을 낮추기 위해 확장 적인 정책을 사용하면 물가 상승을 감수해야 할 수 있고, 물가 안정을 위해 건축 적인 정책을 사용하면 실업률이 높아질 수 있다는 것을 시사합니다. 이를 경제학에서는 '상충 관계'라고 부르며, "두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 없다"는 말로 비유하기도 합니다.필립스 곡선의 한계와 비판 ===>하지만 필립스 곡선이 항상 현실 경제를 완벽하게 설명하는 것은 아닙니다. 특히 1970년대에 스태그 플레이션(물가 상승과 경기 침체가 동시에 나타나는 현상)이 발생하면서 필립스 곡선의 단기적 관계가 장기적으로는성립하지 않을 수 있다는 비판이 제기되었습니다.프리드먼(Friedman)과 펠 프스(Phelps)같은 경제학자들은 사람들이 인플레이션에 대한 기대를 조정하면서 장기적으로는 실업률이 '자연 실업률' 수준으로 돌아간다고 주장했습니다. 즉, 장기적으로는 물가 상승과 실업률 사이에 상 충 관계가 존재하지 않는다는 것입니다. 또한 , 현실 경제에서는 실업률을 결정하는 주요 요인이 노동 공급자(가계)보다는 노동 수용자(기업)라는 점, 그리고 경제 주체들이 인플레이션을 정확히 예측하기 어렵다는 점 등 때문에 이론이 현실에 그대로 적용되기 어려운 부분도 있습니다.결론적으로, 경제 이론을 공부하시면서 현실 경제와의 괴리에 대해 고민하시는 부분이 있다고 알고 있습니다. 필립스 곡선처럼 많은 경제 이론들은 현실을 단순화하기 위한 가정을 바탕으로 하고 있기 때문에, 이론가 실제 현상 사잉에 차이가 있을 수 있습니다. 이러한 차이를 이해하고 분석하는 것이 경제학 공부의 중요한 부분이라고 생각합니다.