안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 연장 계약시 중개인 수수료는 얼마인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 부동산에서 계약서를 작성한다면 대필료를 지불해야 합니다. 법에서 정한 대필료 금액이 없어서 부동산마다 다를 수도 있습니다. 보통 5~20만원이고 그 이상도 가능합니다. 이 금액은 임대인과 임차인이 합하여 지불합니다.대필료가 부담스러우면 임대인과 임차인 두 명이서 갱신계약서를 작성하고 도장찍거나 사인을 하면 됩니다.
부동산
Q. 전세로 들어가게 되는 경우 전입신고를 안하면 보증금을 못 돌려받나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 대항력의 요건입니다. 대항력의 요건은 전입신고+점유입니다. 두 가지 중 하나라도 없다면 대항력의 효력이 발생하지 않습니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 주택매매로 임대인이 바뀌어 새임대인이 이사를 요청한다면 대항력있는 임차인은 대항력에의해 거부할 수 있습니다. 그리고 경매시 소액임차인에 해당하고 대항력이 있는 임차인은 최우세변제권을 가집니다. 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다.대항력은 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권의 요건은 대항력+확정일자입니다. 이중 하나라도 없으면 우선변제권이 없습니다. 우선변제권은 경매시 후순위보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 낙찰가에서 순위대로 배당을 하게 되는데 본인 배당 순위에서 남은 금액에 따라서 배당을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 없고 대항력이 없으면 우선변제권도 없게 됩니다.
부동산
Q. 임차권 등기에 임대인 주소를 입력해야하는데 부동산주소를 써야하나요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택 임대차 보호법 개정 전에는 임대인이 송달을 회피 하거나 송달되지 않을 경우에는 임차권등기를 신청할 수 없어서 임차인은 기다려야만 했습니다.이러한 문제를 해소하기 위해 7월 19일부터는 법원에 서 임차권등기명령을 받으면 임차권등기가 가능하도 록 주택임대차보호법 제3조의 3 제3항을 개정되었습니다.이 주택임대차보호법 개정 사항 보도로 더 이상은 임대인이 주소 불명 또는 송달을 회피함으로 시간을 끄는 일이 없이 신속한 임차권등기를 신청 할 수 있습니다.
부동산
Q. 확정일자 받으면 보증금은 안전한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아닙니다. 계약종료 시 임대인의 개인상황에따라 보증금을 반환할 수 있거나 못 할 수도 있습니다. 경매에 넘어가더라도 권리순위에 따라 배당되므로 보증금을 모두 배당 받을 수도 있고 못 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있습니다.확정일자는 우선변제권 요건 중 하나이고 그 요건은 대항력+확정일자입니다. 이 중 하나라도 없다면 우선변제권을 가지지 못 합니다. 우선변제권이란 경매 시 후순위채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다.경매 시 낙찰가에서 본인보다 선순위 채권자의 배당이 이루어지고 남은 금액에서 본인순서에 배당을 받을 수 있습니다. 그래서 배당을 모두 받을 수 있거나 모두 잃거나 일부만 배당 받습니다.그리고 경매시 말소기준권리와 최우선변제권도 알아놓아야 합니다.
부동산
Q. 임대차분쟁조정위원회 두곳에 대한 질문.........
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차분쟁조정위원회는 강제집행력이 없어 임대인이 임대차분쟁조정위원회의 결과를 따르지 않아도 됩니다. 소송을 진행한다면 판결결과를 따라야 해서 확실하게 해결 할 수 있습니다.비용과 시간이 들이지 않고 조정위원의 도움을 받아서 마무리가 되기를 바라는 것이 좋습니다.