안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전세계약 갱신청구권과 관련해서 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 행사했고 임대차계약 중 해당주택 매매로 임대인이 바뀌는 경우 계약만료 6~2개월 전이 지났다면 임차인의 계약갱신청구권이 승계되어 임차인은 계약이 갱신되어 거주할 수 있습니다. 새임대인과 계약갱신을 하지 않아도 됩니다. 기존 계약서에서 임대인 인적사항만 수정하여 도장을 찍어도 되고 새로운 계약서에 내용을 그대로 작성하고 임대인, 임차인 도장을 찍거나 사인을 하면 되겠습니다.매매를 하게 되면 매도인은 매수인에게 모든 권리와 의무를 승계합니다. 그래서 매수인은 기존 임대차계약에서 임대인의 권리와 의무를 그대로 이행하면 됩니다. 임차인은 그대로 주택임대차보호법의 보호를 받으면서 거주하면 됩니다. 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 계약갱신청구권 행사 후 다음 계약갱신은 새로운 계약으로 체결해야 합니다.
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Q. 전세계약 만료 이사와 새로운 집에서의 전입신고
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.계약종료 후 이사간다는 것을 임대인에게 통보했고, 계약종료 전에 새 임차인이 빨리 구해진 것이므로 중개보수를 부담하지 않아도 됩니다.2.전입신고 안 되는 것이 아닌 1,2개월 후에 가능하다면 1,2개월 후에 전입신고를 하면 됩니다. 대항력과우선변제권의 효력발생일이 늦어집니다. 1,2개월 동안 법적 보호를 받지 못 하기때문에 이 기간에 안 좋은 일이 발생하지 않아야 합니다. 특약사항에 작성할 문구는 따로 없습니다.
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Q. 3년전 자녀에게 증여한 주택에 월세로 살아도 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.네. 주택임대차 계약을 체결하고 자녀의 집에 임차인으로 거주 하시면 됩니다.2.네이버 부동산에 비슷한 구조 주택의 월세가격들을 비교하여 시세보다 조금 저렴하게 정하면 되겠습니다.월세50만원이라면 40~45만원 정도로 해도 됩니다.3.보통 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결하는 것과 똑같이 주택임대차 계약서를 작성하고 보증금과 월세를 아드님에게 보내야 합니다. 법에서 정한 임대차계약서가 없기때문에 인터넷에서 다운받아서 작성하면 됩니다. (표준주택임대차계약서)
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Q. 임대차중도해지합의서 쓰고 임차권등기명령 하려고하는데 주의할점 있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.합의서 내용에 계약해지에 대한 내용이 포함되어 있고 문제 없습니다. HUG도시보증공사 보증보험에 가입했고 이행청구 신청은 계약종료하고 1달이 지나서까지 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 할 수 있습니다. 계약만료 기간이 언제인지 모르겠지만 합의해지를 했을 때 더 빨리 보증기관으로부터 보증금을 받을 수 있지 않을까 합니다.
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Q. 경매로 아파트 낙찰 받을때 전세세입자가 있을경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 등기부의 말소기준권리(가등기,압류,가압류,저당, 근저당,경매개시결정)보다 선순위인지 후순위인지 확인해야 합니다. *대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 선순위인 경우 배당신청을 해도 되고 안 해도 됩니다.1. 임차인이 배당신청을 했다면 배당을 모두 받고 퇴거를 하면 됩니다.2. 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 낙찰자가 임차인을 인수해야하고 임차인이 계약종료 후 새임대인(낙찰자)이 보증금을 반환해야 합니다. *임차인(대항력, 우선변제권 있음)이 말소기준권리보다 후순위인 경우 배당신청을 해야 합니다. 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 낙찰자가 인수하지 않아도 되기때문에 임차인은 배당신청을 하여 등기부상 권리순서대로 배당이 이루어지고 남은 금액에서 임차인의 배당이 이루어집니다. 임차인이 보증금 모두를 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을 경우 말소기준권리보다 후순위 채권자는 말소대상이기때문에 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 후순위임차인은 낙찰자에게 경매 후에 보증금을 돌려받지 못 합니다.배당신청을 하지 않는다면 낙찰금 일부가 남았더라도 배당받지 못 합니다. 임차인(우선변제권 없음)은 배당신청을 하면 등기부상 권리순위에서 가장 후순위로 밀려나서 가장 나중에 배당을 받습니다.